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人物简介
李晓林:市政协城建委委员、林达集团董事长,在多年投资北京市房地产业的实践中,对本市房地产业的投资环境、政策条件、市场供需、价格走势及发展方向等许多问题,做了深入细致的调查研究。近两年陆续在本市主要报刊上发表了《房价触底回升,投资良机在即》、《诸多利好因素催动地产市场》、《房价还有下调空间》、《中央商务区建设应“限
低”》、《2001年北京房地产主题——平稳增长》、《北京楼市面临阶段性风险》、《房地产进入“均利”时代》、《平抑房价指数与降低房价不是一码事》、《京城房地产市场走势进入钝化》等10余篇文章。
-今后四年,本市房地产业总体向上的趋势仍会持续,大体上可以分为两个阶段,即2002年至2003年,可以用一个“抑”字加以概括;2004年和2005年将以上扬为基调
记者:在北京房地产市场迅速发展的这两三年中,您撰写的和接受专访的文章有十几篇。这其中涉及房地产各个阶段的研究分析和预测研判,对市场主体包括消费者、供应商和管理者认识市场甚至政府决策产生了一定的积极影响。以您的判断,在目前北京申奥成功、中国加入WTO等历史机遇的形势下,从“十五”良好开局的今年至未来整个“十五”期间,北京房地产市场的变化将会是怎样的?
李晓林:在最近两三年中,由于市委市政府坚决贯彻执行党中央、国务院制定的扩大内需的方针及积极的财政政策和稳健的货币政策,使全市经济一直保持强势稳健增长,尤其是房地产业,更是起到了支柱性作用。1999年,有一些人对当时的房地产业发展持迟疑态度,甚至提出房价还能扛多久的疑问时,我领悟到,积极的财政政策必将是启动我市新一轮房地产投资和消费需求高潮的政策推动力。经过对包括住房制度改革、危旧房和城市环境改造等一系列利好因素的分析,作出了房价触底回升的基本判断。但是到了2000年,当看好市场趋于一致时,另一种倾向就逐步显现了。越来越多的国内各省、市、区,包括经济特区和特别行政区的资金,加上我市的社会游资和跨行业资金在市场利益的吸引下,纷纷投向了北京的房地产开发。目前房地产市场出现的“胀肚”现象,就与此不无关系。
进入2001年以来,市场的增长已转化为惯性上升的性质。这一点我在去年底的文章中做出了预测和判定。我市前10个月各类商品房的销售总量与上年同比,增幅仅为19%;而去年与前年的前10个月同比增幅却高达近一倍,由此可见其增长速率有明显放缓的趋势。预计到今年底总销量将比去年略有下降。但应该看到2001年的总增长虽然逐月有所减缓,但在时间段上看,一年中的绝大多数时间仍处于同比增长之中,主题是平稳增长勿庸置疑,而且成交的产品档次和质量比以前有所提高。也就是说,销售的产品结构与去年相比,中高档销势保持较好,在总销量有所缩减的情况下,平均房价10月份为每平方米4589元,虽然比今年6月末的4771元有所下降,但与去年的4557元均价比仍有所提高,就证明了这一点。尽管如此,销量的钝化毕竟也是不容忽视的事实。对“十五”后面的四年,它有着很深刻的预示意义。
现在再回过头来回答您的提问就比较容易一些了。今后四年,我市的房地产业总体向上的趋势仍会持续,既不会出现量价的暴跌,更不可能发生所谓“崩盘”。后四年大体上可以分为两个阶段,前二年即2002年至2003年,可以用一个“抑”字加以概括。在消费需求尚需培育、购买力尚需涵养的时期,又要面对数千万平方米的成品和半成品商品房压力,无疑对于明后年的市场来说,加大消化能力将成为当务之急。在此期间,也正是各路投资商对加入WTO后的影响因素进行观望及适应的时期。鉴于此,努力激活存量房市场不失为亡羊补牢之举。利用这个房源充沛的有利条件,抓紧危旧房改造进度,落实一部分居民按政策应得而未得的住房补偿、补贴、优惠等。我相信,经过全市上下共同努力,加上开发商投资集约化观念的加强,用二年时间,有可能把供需失衡的矛盾调整过来。这种调整,将是一种技术性调整,而并非政策性调整。在此过程中,平均房价将表现出一定的柔韧性,会有结构性波动,但不会整体下滑。
“十五”后二年,也就是2004年和2005年将以上扬为基调。市场将乘2008年奥运的筹备热潮之势而上,趋WTO之“利”、避不确定因素之“害”,也就具备了较充分的时间准备和环境条件。届时,社会的消费能力在宏观政策的培育和扶持下,也将有较为可观的提高。比较前几年主要依赖政策外因主导推动出现的恢复性增长阶段,“十五”后期的增长将更多地体现出自生性需求内因主导拉动的性质,年销量将回升并稳定在八百万平方米左右甚至冲击千万平方米大关,比“九五”期间年均约五百万平方米将跨上一个台阶。直至奥运在京举办之前,完成本市房地产市场由增量交易为主向存量交易和更新升级为主的嬗变,从而进入更为成熟的阶段。
-首都概念既有优势也有劣势
记者:以您在国内外开发房地产或置业的经验,您认为目前北京房地产市场的优势和不足有哪些?
李晓林:首先,北京房地产市场有一个不同于国内其他任何一个大城市的区别,就是它具有独一无二的首都概念。在这个概念之下,表现出来的优势主要是市场基础雄厚、因历史欠账较多而形成的需求量大、本地投资和吸附外来投资的能力强、财政环境好、需求档次较高、购买力强、产品保值性强、市场容量和产品档次的发展空间较大。例如,“九五”期间仅住宅就增量销售了2200万平方米。但是,不足之处也显而易见。由于行政关系较其他城市层次复杂且多元化一些,如有中央机关层次、市区层次、军地区别等,使本市的房产权属复杂,改革进程常常因涉及的利益主体面广而出现步骤上的时间差、政策上的内容差、执行上的力度差,因此难免出现攀比、观望、等待和反复。、这在相当严重的程度上拖累了我市房地产市场的发展速度。另一个不足,就是政策性的事前审批过于繁琐,一个项目没有一年的各种审批是很难真正启动的,这无形中增加了开发成本,最终还不是转嫁到消费者头上?
-消费者对房子的选购会像对其他产品的选购一样,要求越来越高
记者:据了解,在过去的十几年中,您已经在北京成功地开发了五六个房地产项目。您目前正在东三环路燕莎商圈进行又一个住宅项目的开发。您将对这个项目定位在什么样的消费群体,打算建造什么样的住宅产品?
李晓林:经过房地产市场化推进,房地产的产品也成了真正的商品,尤其是针对居民的住宅,干脆就直呼其为商品房。这也从另一个方面提示人们,消费者对房子的选购也会像对其他产品的选购一样,越来要求越高,甚至越来越挑剔。我作为连续开发多个房地产项目的开发商,也身临其境地感受到了房子越来越不好盖,总感到跟不上市场要求的脚步。但是,我们总是要尽力去顺应这个潮流。我把下一个住宅项目林达嘉园选址在寸土寸金的三元桥边,这个建筑面积约25万平方米的小区,由九栋建筑物组合而成。我请来德国资深建筑设计专家担纲,特聘国内各方面专家参与建筑、布局、环境、景观和功能配套等设计。未来的小区内有自己的景观水系和绿化及景物布置,小区底层商业将形成连贯的商街走廊。住宅的户型档次定位在未来几年的商贸、科技、外事、金融、保险、航空等行业精英阶层。户型中除了大中小各有比例外,还考虑了子母户型,能做到分而不离,合而不挤。由于林达嘉园地处北京的门户,所以对建筑的造型风格和外观质量要分外讲究,我们会把这个项目当作北京的形象工程来对待。
记者:假如您自己在北京购房置业,假如您不具备现在的巨额财力,而是像目前准备花30万至50万元买房的相当数量的北京人,您会如何选择?
李晓林:这虽然是一个假设式问题,但在当前很有普遍意义。实际上这是一个消费的逻辑问题。在当前,中等收入家庭,在信贷的支持下,陆续进入购买住宅消费的行列,已成为事实,而且会呈持续扩大态势。如果有50万元的消费能力,在三环外至四环路两厢一带,选购一套60至90平方米的房子,无论是从居住、工作或上学的方便,还是从“养房子”的后续费用如物业管理费和取暖费等等,都比较适合。如果财力较弱,在30多万元水平,选房子的位置还可以再远一点,到近郊区的中心城镇,但公共交通条件一定要具备。近郊区的房子除了房价本身较低外,一般来说,“养房子”的费用也相对低廉,尤其适合双职工均已退休的家庭,是养老休闲的好去处。
-消费性需求和购买力提高是一个渐进的过程,需要一步一步培育,北京楼市目前正处在这个阶段,最终的消费性内需尚处在艰辛培育阶段
记者:最近,中央经济工作会议上提出的明年经济工作六项重点第一条就是关于坚持扩大内需方针的内容。作为房地产开发商,您如何理解并用来指导自己今后的投资实践?
李晓林:扩大内需对于全国各产业都有拉动作用,对于以不动产为投资指向的房地产业来说,尤其重要。这既是三年多以来本市房地产市场得以较快实现恢复增长的重要政策条件,也是使房地产市场尤其是增量市场在“十五”期间继续保持总体向上走势的后续推动力之所在。但这并不是说市场会因此而一路飙升。事实上,市场的波动周期有其自身的规律,是内因;而政策有其特定的取向,是外因,外因往往要通过与内因有机配合而起作用。
前一段,本市的房地产投资增幅较大,势头较猛,虽然起到了对诸如建筑业、建材业、土地增值和市政配套等方面的需求拉动作用,但由于这种需求属于中间环节的投资性需求,如果不能与终端消费性需求相适应,就势必出现阶段性的供大于求,而形成无效投资。房地产各年的供应上市量往往是源生于两三年之前投资的累积,这是房地产生产周期决定的。从时间流上看,两三年前正相当于其上游。而过量的楼宇一旦陆续竣工集中上市,就犹如洪峰一般。我们可以把大量成品房集中上市而市场消化不良的情况看成是一种洪峰效应。面对当前已明显可鉴的市场销售势头的钝化和今年底至明年将出现的“洪峰”效应,我们尤其应当冷静思考。
我认为,当前应着重于培育国内消费需求。中央提出要进一步培育内需,努力增加城乡居民特别是低收入者的收入,对于房地产尤其是民用住宅具有很强的启示意义。消费性需求和购买力提高是一个渐进的过程,是要一步一步培育起来的,是要经过努力才能实现的。我们北京市房地产市场目前所处的阶段也是如此,最终的消费性内需尚处在艰辛培育阶段。但我们必须看到,前景是好的,市场潜力是大的,当前该如何去实践呢?还是用会议提出的一段文字来共勉吧:“要选准投资项目,讲求投资效益,避免无效投资和不合理重复建设。”
记者:除了对房地产开发和对市场理论的研究,您有什么业余爱好?
李晓林:我把房地产业当事业,把市场理论研究当功课,这是我生活中的一个部分。在北京,房地产市场的管理上有些不尽如人意之处,比如前边提到,各类审批很麻烦,干一个项目很累,不是一般行业的人能想象得到的。但累也得干,怎么办?坚持。靠什么坚持,没别的,锻炼身体!每周爬山,每日游泳,有时搞器械运动。我是个有爱好而无嗜好的人。如果说有嗜好,那就是读书、看报、沙龙聊天、交朋友。从各种渠道获得信息和知识,也得到巨大的精神愉悦和满足。(刘素京)