|
||||
自今年九月份以来,楼盘销售速度骤然放缓,市场出现盘整迹象,一时之间,业界议论纷纭:有人说供应量已近饱和,房子销不动了;有人断言,市道低迷,利空警报拉响;更有人预测,价格战一触即发,楼市潜藏崩盘的危险……
面对纷纭的楼市,耳听纷纭的议论,有头脑清醒的资深人士看在眼里,急在心上。经过20年的大起大落,今天的楼市来之不易。专家呼吁业界要多一些爱心、信心与平常心,不
要对楼市冠以大量不切实际的毁誉。
市道盘整不必大惊小怪
近期以来,市道盘整,期房受挫,从而引发了人们许多的不利猜测。对此,经济学博士梁运斌指出,在国外发达的房地产市场上,期房发售一般是不存在的。通常来看,期房发售的前提有两个,一是楼市处于供应短缺状态,或曰需求明显大于供给;二是城市人口多,人口密度过大,比如香港这样的城市。因而,梁运斌先生认为,期房受挫,恰恰是一种楼市成熟的表现,对此要正确对待,更不必大惊小怪。
有人认为,今年一二季度,楼市运行态势不断攀高,特别是三季度申奥成功之后,楼市热力四射,然而,短短的两个月后,市道却急转直下,许多人表示不解。梁运斌指出,正是由于申奥成功之后,从业者的期望值过高,不切实际地热炒,直接导致了楼市虚火上升。紧接着,当申奥成功的热力归于平静后,人们的期望骤然趋冷,楼市便急转直下。梁运斌说,对申奥成功后的市场分析不够冷静和准确,以致做出了不够理智的判断和政策导向,其恶性影响便在今年九月份之后集中显现。梁运斌深感痛心。
楼市呼唤爱心、信心、平常心
梁运斌在简单回顾了房地产业近20年来的发展之后指出,目前的发展形势来之不易。1989年,房地产行业出现大的起落,1990年之后才得以恢复正常,1992年之后市场形势快速上升,紧接着滋生房地产泡沫,市场形势又急转直下,以致1996年,房地产投资出现了负增长。梁运斌说,这在我国城市化快速进程中是很不可思议的!在经历了大起大落之后,市场已走向正轨。近年来,房地产投资与销售均保持着两位数的速率增长,梁运斌说,对目前的发展形势应备加珍惜。
房地产业在国民经济中占有支柱作用,国内国外均是如此,因此,梁运斌认为,市场各方主体应对楼市抱有爱心。不要急于求成,也不能求全责备。继而,我们还要对楼市抱有信心。梁运斌分析,市场经济就是信心经济,如同股市一般,信心万万不能丢。此外,市场各方主体更要抱有一颗平常心,对市场的分析与预测不可过高也不可过低。梁运斌奉劝购房人不要对市场抱有暴涨、暴跌的不切实际的期望,同时,开发商也应正确对待市场,不要期望一次性捞足。梁运斌总结说,有了爱心、信心、平常心,市场的健康发展便有了保证。
行业借势盘整政府摆正位置
应该如何看待眼下的市场盘整?梁运斌指出,市场盘整是必要的,不等于市场低迷。如果销售长期保持30%以上的增速肯定是不现实的。实践证明,只要房地产业的增速比GDP的增速高一些,便能够起到有效拉动经济增长的作用。当前,房地产销售增速仍保持在17%左右。梁运斌强调,不能因为销售增速出现了几个百分点的回落,便染上悲观情绪。
梁运斌认为,经过20多年的发展,房地产业自身的盘整能力已经很强,目前北京正处于城市扩容和城市化进程的高速发展时期,因此,房地产业当前总的趋势是快速发展。对此,业内人士应看清这个大势。
中国房地产业集团顾问、住宅产业专家刘宗昭进一步指出,政府主管部门也应着眼大局,然后针对细部环节,实施调控。刘宗昭先生特意强调,要充分发挥市场本身的盘整力,政府主管部门不要越俎代庖,更不要横加干涉。政府的作用在于从供求关系的根源上入手,调控市场,而不是抓房价等表面现象。
梁运斌博士说,调控土地供求关系是调控楼市的有效手段,这是发达国家的宝贵经验,然而,我国的房地产业政策却带有随意性,未能牢牢抓住“土地供求关系”这个牛鼻子。刘宗昭的观点是,政府主管部门应着力研究房价与收入比、性能与价格比,研究商品房、经济适用房、廉租房的合理供应比例,同时,努力使房地产业的政策体系与国际接轨,以适应入世之后的发展需求。
开发商应调整心态洞察需求
结合当前市场各方面关于市道低迷的种种看法,刘宗昭劝告开发商,要调整好心态,不被表面的现象所迷惑,洞察有效需求,增加有效供给。他说,当前,普通商品房的客户群不外乎三种人:拆迁户、危改户与大批青年人。刘宗昭认为,眼下京城楼市的问题在于,供给与需求脱节,真正符合购房人需求的产品太少,不能充分调动起市场潜在的购买力。
梁运斌坚信,楼市的主流仍是快速发展,千万不要被当前弥漫着的“楼市利空”、“销售低迷”等悲观认识所迷惑。刚刚结束的中央经济工作会议上,将房地产业继续摆在国民经济的重要位置,用住宅拉动内需,以扩大内需刺激经济增长的战略更加明确。此外,随着中国的入世,房地产业的发展将获得更大的推动。(杨哲彬)