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●2001年度,大至奥运、WTO,小至CBD、中关村、媒体大道、金融街规划等利好消息屡屡秀出,可谓前途光明一片。
●交易牌、资金牌、产品牌、资本牌全都洗牌。
●市场多元化,游戏规则聪明人写。
今年是个盘整年
2001年,北京楼市经历盘整。而本次盘整的根本原因在于市场供需架构已经由相对短缺转化为供需平衡。
短短几载,北京楼市几经风云变幻。市场曲线最近的一次转折源自个人购房取代集团购买成为需求主力。但是,无论谁是主力,市场都不缺乏强劲的购买力支撑,虽然市场经历了由供不应求向供需两旺的转化。
而2001年度,大至奥运、WTO,小至CBD、中关村、媒体大道、金融街规划等利好消息屡屡秀出,可谓前途光明一片。但可走的路多了,市场反而步履蹒跚,出现了CBD规划热闹开工少、TownHouse雷声大雨点小、经济适用房上气不接下气、市场总体销售没有质的突破等等现象。
这一现象首先是由于累积多年的住房需求在近10年中已经大量释放。已经买了房的,由于二手房市场存而不火等原因,无法大规模的套现资金进行N次置业;还没有买房的,基本就要靠拆迁、解困等方式,获得首次置业的本钱。市场供需已经向平衡方向转移。
另一方面,经历了几年的个人购买后,买家对住宅的需求再次升级换代。尤其在纷纷扰扰的入住纠纷年后,质量保证已经成了买房置业的最基本要求。新的需求方向进一步向以板楼所代表的舒适、以TownHouse为代表的品位、以投资型物业为代表的功利等更高层次转移。面对需求的多样化,发展商一方面为入住纠纷而焦头烂额,另一方面也想看看明天路在何方。因此本次市场盘整有两个主旋律:一是洗牌,二是探索市场未来走向。
市场开始洗牌
年度内新《销法》出台、央行“规范住房金融业务的通知”、地产资本流通等五项市场动力大幅度提高了行业从业水准,促进了市场净化、资源重组。
交易牌:
“商品房销售管理办法”
6月1日出台
提要:
6月1日,建设部88号令“商品房销售管理办法”开始执行,该“办法”明确规定:没有销售许可证的房屋,订金可以退还;广告内容要真实、合法、准确;变更规划、设计要在10天内书面告知买房人;商品房交付时应出具“两书”;商品房交付前必须实测。同时限制了一套商品房被重复买卖;返本销售,期房售后包租销售等不规范行为。
点评:
《销法》是主要针对房地产开放企业的,其内容可以作为法院判案的参照。它增强了商品房交易环节的透明度。
对于想空手套白狼的开发商是壁垒,对于购房者是保护。
资金牌:
中国人民银行“关于规范住房金融业务的通知”
提要:
6月26日,中国人民银行发布了“关于规范住房金融业务的通知”。“通知”强调,商业银行发放个人住房抵押贷款,贷款额与抵押物实际价值的比例(抵借比)最高不得超过80%,严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。借款人申请个人住房贷款购买期房的,所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2/3。
点评:
白手起家、以小搏大的地产英雄失去了舞台。曾经盖房的贷款、买房的贷款,资金转来转去转得都是银行自己的钱。玩了N年后,银行终于明白了,金融风险这颗大雷表面上是推来攘去,实质上却是自己从头背到了尾。“通知”的出台,最直白地提高了行业的门槛:没有资金、没有专业的,别吃地产这口饭。
产品牌
“关于加强新建商品房住宅家庭居室装饰装修管理若干规定(试行)”出台
提要:
12月1日以后立项的商品房,将执行由市建委、市规委、市国土资源和房屋土地管理局联合制定的本市“关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定”。该“规定”提倡房地产开发企业开发销售装修房或提供菜单式装修。可以预见一年后,毛坯房将淡出。
点评:
房子性能越全面,容易引发质量纠纷的潜在因素越多,对发展商的专业性要求越高。对目前北京的行业专业水准来说,能够保证质量的停供精装服务是有压力的。
资本牌:
房地产资本重组大势已定
提要:
今年,国内地产资本南来北往,而北京因其独特的地域特征,再次成为资本汇集的中心。内资部分:珠江、金地、万达纷至沓来;港资部分:汇集东坝(和记黄埔)、两广路(新世界地产)等潜力区域;外资已经开始染指地产市场,如阳光都市。据不完全统计,已有近百家各路精英荟萃北京。
而本地资本如中远、华远、太和、首创等大型地产集团也已经紧锣密鼓地开始了“巨舰”组合。
点评:
资本的规模化、密集,将大大提高市场的竞争烈度、深度。如果说政策变更等因素是政府施加的外力话,那么这种资本的重组,才算是在新供需环境下,市场自发的应变。
当然,与资本同步到来的还有专业、服务、品质……
游戏规则重写
几股力道聚集,那么市场会被推向哪个方向?目前,“敢问路在何方”是主旋律。但是可以肯定的是,将来的市场没有主流,多元化是发展的必然结果。
现房为王
下半年,北京楼市安静了许多,主题、概念全成了过眼云烟,倒是现房销售默默支撑了市场70%的销售量。
信任危机后,买家更钟情现房;几载风霜后,期房熬到了现房;信贷艰辛后,未来的发展商将被迫现房……现房就像斯坦福的MBA学位,只要是个脑门儿,贴上去就亮。
畅想未来多少累点,但是现实的例子,世纪城、珠江打出规模现房供应的的“杀威棒”,至今余势不衰。当现房大势所趋之际,哪个楼盘又敢螳臂挡车,冒险当回“火凤凰”?
TownHouse小试身手
去年年底,TownHouse刚露了一小脸儿,就被市场捧上了天。今年沥沥啦啦地几个TownHouse项目终于爬进了市场,牛刀小试,嘿,反响还真不错。市场盘整,不碍TownHouse“过年”,一栋洋房项目虽“瘦”,却算得是TownHouse的领头羊,销售迅速过百,在亦庄风光了一把。
TownHouse在市场盘整中独树一帜,说明市场的需求已经从量的释放转向质的攀升。买房好比是下馆子,光吃饱不够,还得捡好的上。
开发商不只傍大款
说发展商喜欢傍大款一点都不过分。在“有钱人的钱更好赚”的驱动下,市场上堆金镶玉地冒出了一地豪宅,就连普通商品房也要打肿了面积追小款。“9·11”一声“炮”响,给大款们送去了“拉登”效应,发展商面面相觑,终于恍然,大款款不起来了,金字塔塔尖严重缩水了,与其挤在这里抢傍,不如向下一点,做足性价比,做做中低档楼盘的生意,傍款诚可贵,赚钱价更高。
于是蓝T、朝阳无限、远洋天地等中低档小盘涌出了一片,而且大多保持了一天一套的销售速度。麻雀虽小,五脏俱全,小而精的房子比大而全的房子更难做,中低档楼盘的成功,本身说明市场前景并不悲观。
板楼风光依旧
钱多的去买TownHouse,钱少的也争取买套板楼住。目前,板楼的市场占有率已经超过50%。同时,针对个人购房的需求趋向,在对大量板楼的户型的参照后可以感到,板楼在北京就像TownHouse在美国一样,经典的动线设计即将定型。板楼品质的进一步发展,就要靠电、暖、气、热等设备设施的发展维系了。板塔之争,板楼的胜出,也说明了市场需求的升级不仅仅局限于高端市场。再转过头来,看看回龙观的设计,再次说明,现在市场的需求已从放量转向升级,而需求升级的幅度则因产品档次而异。如果有成熟的市场环境确保二手房的释放,那么地产继续充当经济的增长点的设想,并不过分。
投资型物业雄踞一方
与二手房投资不畅相对照的是租赁市场的火爆。京东很多物业二居室的月租金爬到4000元~6000元的水平并不困难。作为买家炒房,缺乏市场环境支持,没有相关政策支持,但是银子扔银行里,那点微薄的利息的确和扔家里的差别不大。政府鼓励大家投资,可对大部分人来说,出口要么房子,要么股市,股市是不敢去了,而中国本来就有买房置地的传统,票子只有扔地里,心里才踏实。于是投资型物业应运而生,能算一笔“变天账”成了销售人员的基本功。
不过北京本身就是移民城市,大规模的流动人口是北京生活不可或缺的组成。常年租赁市场的规模也绝非一般大城市能比拟的。
目前,投资型物业已经从CBD、中关村、亚运村等中心区域向全市扩散。而且,投资型物业也呈多元化格局。