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“以人为本”。京城楼市向来盛产人物,楼市一年的历史,就是一部《人物志》,所有显山露水的人物们以他们的行为和话语,描述出“说唱版”的楼市———
-风云一族
人在江湖,谁不想风云一把?今年借着住交会发力的主流媒体宣传联盟就投票评选出
了“中国房地产市场十大风云人物”,他们是:王石、卢铿、冯仑、任志强、刘永好、陈兴汉、张宝全、郭梓文、彭磷基、潘石屹(以姓氏笔画为序)。“风云”的标准一看业绩,二看话语,而话语尤为京城人物所擅长。正当不少人暗自忿然“凭什么他们就‘风云’了”的时候,冯仑说:这就像选美,选上了当然高兴,但不能高兴得忘了自己是谁,该干嘛还得去干嘛。“十大风云人物”京城占了4个,足见“文化底蕴”。如果没有了“风云人物”,楼市大概也会枯燥无味。
-明星一族
从去年开始,京城楼市有了明星楼盘评选活动,也就成了市场中的热门话题。对楼盘而言,能否成为明星是衡量其市场表现的一项标准,于是人们要求这项标准要量化到每一个人都看得见摸得着,于是也就面对着市场的尴尬:对于一个仍然以期房销售为主、以规划设计和包装策划为生命力的市场,无论如何也难以用现房的精细尺度来衡量。
但这并不妨碍期房市场群星灿烂,整体而言,明星楼盘阵容是楼市品质升级的一个阶段性反映,是某种“流行趋势发布”,至于能否做到奥斯卡的境界,就要由时间和实力来说话了。不少人津津乐道于明星楼盘有这样或那样的问题,殊不知这也正是现阶段明星楼盘评选的价值体现:提供出一个可供评说的楼盘评价体系,促进楼盘在评说中改进品质。
-联盟一族
去年是开发商“联盟年”,先是中城房网6月份在上海以“新住宅运动”亮相,随后中住联在年底第二届中国(深圳)住交会上宣告成立;今年则是媒体“联盟年”,围绕第三届中国(深圳)住交会成立了主流媒体宣传联盟,随后全国房地产主流媒体协作网也在上海宣告成立;而最具民众性的还有一篇网上流传的檄文,号召“全中国的购房者联合起来”。
所有的联盟都反映出市场格局的擅变,是以共同利益谋求共赢的一种信号式行为,“好几个幽灵徘徊在楼市的上空”,在开发商层面,联合融资、联合开发是最高纲领,目前联合采购尚不可得,联合培训、信息共享还是可以做到的,但这是一个资源整合的主动行为趋向;在媒体层面,情况就比较简单,跨地域跨领域的报道声势有利于本土的竞争发展;在买家层面,情况就更为简单,简单到只有一点:“别让黑心的开发商坑害俺”。联盟越简单成本也就越高,比如说要约齐了市场上所有的买家统一行动,成本大到无法承受,但这毕竟是买家群体意识觉醒的一个标志,尽管仅仅是一个联盟的念头。
-房媒一族
媒体似乎从未像今年这样折腾出这么大的动静。Paper们评选明星楼盘,其他的paper们也没有理由沉默,TV们更是不甘寂寞地“质疑”,引得“马赛克”借力打力又反被打在网里,最自由的是.com们,大家爱说什么就说什么。
都是明星楼盘评选惹的祸,自打去年评出的明星楼盘“屡暴丑闻”,不少人士就对明星楼盘评选“另眼相看”,认为既然评了就该“一包到底”保证楼盘一点毛病都没有,但似乎并未因为奥斯卡得主的风流韵事而质疑奥斯卡。最具代表性的还是以往搞活动一呼百应的TV:“报纸凭什么评选明星楼盘?”不凭什么。“大狗小狗都有叫的权利”,谁也没拦着谁。至于包飞机异地大规模活动、办房展也还是没有垄断性,谁都可以来干。谁又能说《福布斯》不能评“全球500强”、汉诺威不能搞展览?
今年媒体们的“出位”举动实际上使受众更加清楚地看到了传媒的“真面目”:传媒也是企业,靠“出售”新闻和服务为生。随着WTO带来的境外传媒的“压力”,传媒们的“出位”举动将有增无减,光说不练的,渐渐连说的力气都没有了。
-展会一族
今年房展市场开始“分化”:春、夏、秋、冬四季房展“连锁”经营,也不断有传闻说某某展会流产;媒体办展稳住了阵脚,外地的综合大展也进京探路。
就在前一两年,各项房展的操盘手们还以为开辟了饮水区和休息区就是造福于参展者和参观者,直到现在房展们孜孜以求的仍旧与烧钱网站们一样:“去的人多不多”,由此还配合以现场成交量,而且成交量越大越说明人气旺,人气越旺开发商就越没有理由不参展。
这就像过年,天天过年过得开发商有点累,老百姓也未必都满意。于是就有人像盼着“雷峰塔的倒掉”一样盼着展会的倒掉,但是倒掉的几个展会不是因为场地就是因为档期,倒未必完全决取于是否老手操盘。毕竟楼市还需要这样的人气场合,尽管只有房子显得单一,所以参展者和参观者还得接着受累。
也有不受累的解决方案:今年11月下旬中国(深圳)住交会上,中城房网就克隆了一下欧洲模式,整个展位以休闲为主题,搭了一个酒吧,据说这是王石转了慕尼黑国际房展后的心得。而北京的现代城已经不再参加任何房展,今年3月去了趟戛纳国际房展:人家也不卖房子,就是喝喝酒聊聊天。
京城的房展面临两大趋势:更累的要把房子的上下游串起来,同时还要不累的休闲。
-洋人一族
与去年“洋大师”的走穴势头相比,今年的“洋大师”明显认真了许多。尽管六角鬼丈德芳斯式的住宅设计引得众说纷纭、山本理显旋转角度集中厨卫的住宅设计曾被评为过于SOHO以及欧美“大师”们的“原汁原味”一再刺激买家的感觉,但京城楼市已经接受了这样一个现实:多洋的异国风格都可以像插接件一样插进楼市,而且楼市的容量也大得可以尝试各种各样的风格。
“洋大师”们的生存基础是买家中“中产阶级”的居住审美取向,虽然“洋大师”的作用已由简单的广告效应转向产品细部的品质提升,但远未到“如鱼得水”的境界,一是因为外国的鱼、中国的水,这一点一直为本土建筑师所垢病;一是因为多大的鱼也得看水,高迪遇上居埃尔伯爵、米开朗基罗遇上美迪其家族是每一个建筑师的梦想,但商品房市场更多的时候是批量市场而不是艺术品市场。
一则广告说:“如何有一处房子,拥有北欧的园林、新加坡的规划、德国宝马级外窗和遮阳卷帘、奔驰波茨坦广场幕墙、美国白宫围栏、瑞士的健康新风系统、保温隔热技术达到世界先进水平,你信吗?”只要有“洋大师”们在,谁又有理由不信?
-官司一族
买房和卖房永远是一对矛盾,情势之急以今年为烈。与前些年零零星星的业主投诉有所不同,今年的业主投诉更能显现业主的力量,实际上这种力量往往表现在“前官司阶段”,以集会、谈判、申诉的方式提出自己的权益要求,但真正进入司法诉讼程序的并不太多,原因并不是“打官司不光荣”,而是对诉讼程序的效率没有信心。
不少发展商表示,他们感受到了买家作为一个群体的力量,这个群体的权益要求不再是简简单单的退房,而是赔偿。几乎所有的市场人士都认为目前的市场状况很难经受权益保障体系的检验,尽管这个买家权益保障体系还很粗陋。各种所谓的“不可抗力”和开发计划的主动变更都使房子很随意地“与承诺不符”,而最终又很难找到谁真正为此负责。
市场上的权益之争本质上是供求关系的平衡度,在一个供不应求的市场很难保证买家的所有权益,目前买家渐渐形成一种群体势力,本身即表明市场正在向买方市场转变,但整体特性仍属卖方市场,群体势力的背景毕竟是个体的弱势。
-现房一族
楼市阶段可预见而不可超越,买家和开发商都明白:解决期房苦恼的简单办法就是———现房。但这个办法并不简单,因为买家并没有约齐了都弄到现房再买房,开发商也没有普遍的资金实力支撑到现房阶段,而且市场是按照预售期房、滚动开发的模式在运营的。于是人人都说现房好,人人都受期房的累。
也有别人看着累、自己干着习惯的路线,比如世纪城,原先在福建时就习惯了准现房销售,因为那边的市场不是准现房卖不动,到了京城反而对期房销售不习惯,最后还是以准现房销售打出了自己的风格,为京城楼市今后的现房路线立下了一个路标。做现房题材的还有现代城,每到交房入住时就祭起“无理由退房”的招牌,还加上了本金利息,而退掉的房也已拍卖另觅买家。
目前一开始就打定主意现房销售的开发商还不多,但人人看得见现房销售是某种趋势,只不过要看市场的压力能到什么程度。
-艺术一族
随着发展商掘得“第一桶金”,房子所承载的就不光是居住,还有文化。这种文化不仅仅是为了销售而拼贴文化情调元素,还有可能是为了更为长久的企业附加值。
最为直接的也许是房子本身,几乎没有开发商不想把房子当作一件作品、一种文化的载体,“没有文化是可耻的”,可关键是如何使自己的文化区别于一大堆趋同的文化,离得稍远又容易脱离了商品房市场的边界。
红石公司在长城脚下“开发”建筑师走廊,并在SOHO现代城的空中庭院中“收藏”艺术品,“做梦的猪”和“贼”找到了比艺术展览会更合适的存在方式;远洋艺术中心则走艺术舞蹈的路子,民工们即兴舞蹈本身也成为一种艺术行为;国粹这块硬骨头也有人啃,今典花园将开设今日美术馆,以商业与艺术的良好沟通准备构筑一个现代民间艺术重镇,目前正在筹备一个在明年6月拟震动中国书法界的“首届流行业风提名展”。有人说,这些在艺术领域都挂得上号的“艺术们”足以使那些只会喝酒搓麻泡歌厅的开发商们汗颜。其实也不用汗颜,谁还不好点艺术?商业本与艺术通,只不过要看天分和际遇。如果说这些艺术是楼市的“一道风景线”,就碰到两个问题:艺术并不靠楼市活着、楼市还是不够艺术。
-转会一族
今年的转会人物非任志强莫属。华远房地产在辛辛苦苦打通境外融资渠道请来大东家华润之后,因为与东家的操作理念不合,任志强给自己转了会,退回了股份拿回了牌子,华润也落下了北京置地的地盘。
在整个事件过程中,不少人总是尽可能地煽情,动辄企业文化、发展理念、老板性格,害得华润老总宁高宁出来说了一些不文化的实话:商场上的事能拿钱来解决都属正常,跟文化没多大关系。大家一想也是,以股份多少说悲壮,确实太煽情了一点。
本来就是铁打的市场流水的商人,但老总级别的转会还是引人注目,除了大张旗鼓的任志强,还有不声不响的吕大龙,据说尚未确定转什么会,“反正不会再给人打工”。至于还有一些老总转会,属于“神秘一族”,旁人不甚知晓。部门经理级别的转会像家常便饭,而销售人员的转会更像白开水,再平常不过。楼市就是这样在各色转会过程中运转着。(陈大阳)