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1、项目规模的分布
图1:各项目规模比较
在图1中可看出只有龙泽苑1个项目的总规模在30万平方米以上,仅占总体的8.3%。区域市场中有9个项目总规模在10至30万平方米之间,占到了总体的75%。10万平方米以下小规模项目2个,占总体的16.7%。
2、供应量
从图1中我们可以看到,区域的在售供应量为210.94万平方米,其中已完成销售供应量近137.14万平方米,未完成销售供应量73.8万平方米;得出近1.5年(2000年到今年上半年)该区域住宅市场的年消化量约为90万平方米。
从图2中可明显看出规模10至30万平方米的项目是该区域市场供应的主体,供应量占整个区域的79%。30万平方米以上的项目对市场供应的贡献也较大,占总体8.3%的个数提供的供应量占到了总体的19%,可见单个规模大的项目对市场供应的影响很大。相反,规模小的项目个数占到总体的16.7%,而供应量仅占总体的2%。价格:多为中档房
1、区域总体价格分析
从图3中可以看出,均价价最高的项目是创业园,创业园是商住楼,均价6800元/平方米。除此之外,其他项目中单价最高的是圆明园花园,均价(公寓)6700元/平方米;单价最低的是沁春家园,均价3500元/平方米。上地区域各项目的均价集中在4000至6000元/平方米之间,均价在这个区间内的项目个数占总体的2/3,均价的中位数是4700元/平方米。
加权均价考虑了楼盘的在售面积对总体价格的影响,因此更能代表区域的总体价格。采用加权平均法得出上地区域住宅市场的总体价格是每平方米5019.18元。
销售:早开盘早受益
从图4中可以看出,各分区的销售率与开盘时间有着以下联系:开盘时间越早,销售率越高,开盘时间越晚,销售率越低。这主要是在大多数情况下,开盘时间越早,销售的间期越长,销售率也就越大。但也有一些其他因素的影响会出现偏差,比如新项目开盘前的长时间的认购期、项目的滞销、老项目分期滚动发售等。
图4:开盘时间与销售率
上地区域住宅市场随着上地信息产业基地的发展,近两年来市场供应不断放大,并且有几个楼盘得到了市场的认可,成为京城楼市的亮点项目。政府对该地区市政交通的改建已经提上日程,这将很大程度地刺激市场对该区域住宅的需求,使该区域成为北京住宅市场的新热点。据悉,将有100万以上的住宅供应在未来两年上市,从而掀起该区域新一轮住宅开发热潮。