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成立业主委员会的必要性
之所以必须成立业主委员会,是因为:业主在购买房屋的同时也购买了房屋下面的土地使用权。业主所购买的房屋是能为业主单独占有和使用的,而业主所购买的土地使用权却不能与其他业主所购买的土地使用权进行划分。每一位业主所购买的土地使用权只能与其他业主所购买的土地使用权一起为全体业主共同享有。因而,只有全体业主共同行使土地使用
权才能实现每一位业主对土地使用权的行使。但全体业主共同行使土地使用权并不是事事都由全体业主坐下来讨论,这在客观上既无必要也不可能,所以,必须有一个能代表全体业主的常设机构来代表全体业主行使土地使用权。这一常设机构就是业主委员会。
业主委员会所代表的巨大利益
业主委员会成立以后,不仅能为小区全体业主节省物业管理费的大笔支出,而且将为小区全体业主创造物业管理方面的巨额收入。绝大多数业主关心的只是物业管理费的支出而忽视或不知道物业管理方面的收入。事实上,物业管理方面的收入远远大于物业管理费的支出。
在业主委员会成立之前,开发商向已经入住的业主提供物业管理服务应是开发商应向购房人履行的后合同义务,然而,现实是:业主不仅承担了业主委员会成立之前的全部物业管理费用,而且,物业管理费的收取既不明不白亦没有任何协商的余地,业主只能照单付款。以某小区为例:该小区每户每月交纳的物业管理费约200元,每年每户交纳的物业管理费约为2400元,该小区总共约有2000多户,物业管理公司每年从小区收取的物业管理费即超过500万元。但是,物业管理公司付出了哪些管理成本呢?小区的供电和通讯线路、供水供气供暖管道、电梯、道路、绿地等必要的配套设施都已经具备,而且,这些必要的配套设施是作为公摊面积列入建房成本由业主在购房款中承担了,无需物业管理公司再掏一分钱。物业管理公司所做的物业管理服务基本上就是保安和保洁服务(物业管理公司受开发商之托为业主提供的安装、维修等服务是物业管理公司代开发商履行与业主签订的购房合同中的义务,不属于物业管理服务的范围)。在物业管理公司每年收取的500万元的物业管理费,业主委员会成立以后,业主委员会将委托会计师事务所为小区的物业管理提供会计服务,每一项物业管理方面的开支都在阳光之下。如果业主委员会管理有方,不仅小区的物业管理方面的开支会远远少于500万元,而且,业主委员会通过行使小区的土地使用权所创造的收入即能支付小区物业管理一定的开支。
业主委员会能通过哪些方式为小区创收呢?比如:小区内的车库、店面和场地的出租收入,住宅楼的楼顶和墙体悬挂广告的收入,银行存款利息,投资于产业或证券的投资回报等等。
除了以上物业管理中的支出和收入这两项巨大的物质利益以外,业主委员会的成立亦将使小区的管理步入真正科学和法制的轨道。比如:业主每年向业主委员会交纳多少物业管理费,小区内是否允许开办公司、商场、歌厅或美容院,小区内的垃圾应如何投放等等都将在《业主大会公约》中作出规定,如果业主拒交或不按时交纳物业管理费,或违反《业主大会公约》在小区内开办公司、商场、歌厅或美容院,业主委员会即可代表全体业主对违反《业主大会公约》的业主提起诉讼。