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在日前CBD管委会、香江国际发展有限公司联合主办的“大型建筑综合体与CBD建设”高级论坛会上了解到,大型建筑综合体将主导CBD市场。
建筑综合体又称综合性建筑或复合型建筑,因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”,在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色,如麦哈顿的洛克菲勒中心,东京的阳光城、北京的国贸等都属大型建筑综合体。北京提出建造24小时CBD概念 ,即要求北京CBD的功能不是单一性的,而是复合型的,也可以说北京CBD就是一个超大规模的建筑综合体;建筑综合体因其多数位于城市人流密集的关键地段,规模宏大,功能复合,并能24小时运转,形成互补优势,大大提高了物业的使用效率,所以又称复合型高效建筑,正因如此,建筑综合体将成为CBD建筑的主导形式。
在此次论坛作为案例出现的北京财富中心,是CBD新一代超大型建筑综合体,与传统的商业核心区建筑综合体相比,北京财富中心除了拥有传统建筑综合体的功能优势外,更讲究建筑的近人尺度和场所精神,空间生态和环保意识。如预留大面积的绿化广场,多层次的立体交通组织,休闲文化功能,垂直绿化等,舒适、便捷、亲切感、有人气将成为这个CBD“城中之城”的特点。据财富中心市场部介绍,正是财富中心这种新的定位和复合性功能,在推广前期就倍受市场关注,一个形象广告,就招来三百多位客户。
北京财富中心前期的成功取决于其项目的区位优势和大型建筑综合体,因此,此次就建筑综合体与CBD的高层论坛对于CBD的项目开发不无启迪作用。
附: 什么是建筑综合体
建筑综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的综合体。
按照《中国大百科全书》的定义,建筑综合体是由多个功能不同的空间组合而成的建筑;而《美国建筑百科全书》称:建筑综合体是在一个位置上,具有单个或多个功能的一组建筑。这两个定义都只是对建筑综合体的形象概括,并没有揭示其内在本质。
通常所理解的“综合”概念有两个:数量与种类上的积累是一种综合,这种综合不构成新系统的产生,局部增减无关整体大局;另一类综合则是各组成部分之间的优化组合,并共同存在于一个有机系统之中。建筑综合体与多功能建筑的差别,就在于它是处在一定联系中的,与环境发生一定关系的各组成部分的整体。它是多种功能的系统化组合,使单个功能克服了局限性,并在相互依存的基础上,创造了更为广泛与优越的整体功能;同时系统内部整体与部分、功能与目标、系统与外部环境各对矛盾相互作用,促使系统向整体最优化的方向发展,从而使之“自我更新、经济和有生命力”。
建筑综合体基本特征
1.室内外空间特征
·空间尺度大
城市建筑综合体是与城市规模相匹配,与现代化城市干道相联系的,因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张,建筑的室内空间也相对较大,一方面与室外的巨形空间和尺度协调,另一方面则与功能的多样相匹配,成为多功能的聚集焦点。
·丰富的空间形式
城市建筑综合体统一规划设计,利用平台、天桥等形成空间的流通和差异,创造比团块式建筑更丰富的空间。
2.交通系统的形态特征
通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划,将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来,同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系,组成一套完善的“通道树型”(Access Tree)体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念,形成丰富多变的街道空间。
3.景观与环境特征
应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市建筑综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
4.设施特征
建筑综合体既有大众化的一面,同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主;通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成;安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。
5.全天服务周期设计
每种功能有其特定的运行时间范围,建筑综合体将不同时间段的功能组织在一起,使其保持24小时的繁荣,提高了综合体的使用效益。建筑综合体内各功能在时间上的衔接,使其各部分的活动组织有序,而且各部分的使用也能相互补充。尤其在市中心地区,建筑综合体将居住、娱乐活动注入其中,使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善,恢复了城市的繁荣,促进了城市的发展。
6.协调互补设计
城市是一个有机体,在其内部存在着各个部分彼此错综复杂的相依性,具体的表现就是城市生活的多功能交叠。建筑综合体为城市生活功能提供了一个交合的空间。居住、办公、购物、饮食以及消遣娱乐等城市生活的各要素以一种新的空间秩序出现在这个交合空间中,并互相促进。
商业零售的设置为办公人员提供了方便,使办公人员节省了时间,提高了办事效率;而办公人员的经常性消费又为零售增加了赢利;办公为旅店带来了客源,旅业的设置为办公的来访者提供了下塌地,提高了办公的效率;旅店为商业零售增加了营利,商业零售的发达又为旅业带来了客源。
建筑综合体的功能价值
建筑综合体的功能构成
建筑综合体由城市社会生活的商业零售、办公、居住、旅馆、展览、餐饮、文娱、交通等功能组·办公:办公用途适合于各种混合开发,无论城市中心还是新区中心、工业区中心,办公在综合体中建立竞争性,加强吸引力,提高使用效益。办公对综合体其他功能,如酒店、会议、商业等提供有力的支持并形成最佳市场协同。
·酒店:酒店是综合体中最赢利的项目,它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人,并提供娱乐设施和夜间服务,24小时的服务使城市保持持久的繁荣并增加了城市的活力。
·商业:商业零售与人们的日常生活最密切,形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性以满足人们的多样化选择,并形成热闹繁荣的街区。
·居住:居住是城市开发的基本成分,是解决市中心居住问题,避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法,同时居住为城市街区提供安全的生活空间。
·交通:交通设施使综合体与城市保持密切的联系,为综合体的零售提供持续不断的人流。
建筑综合体的功能复杂多变,各功能单元的组合没有固定模式,它们的随机组合是在市场机制、城市规划和城市综合开发的规律性共同制约下形成的。北京燕莎中心是以凯宾斯基饭店为主,并综合写字楼、商场等功能的群体组合型的建筑综合体。
建筑综合体各功能间的组合关系
·相关的功能关系
其特点是功能相关且整体放大,在完成一种(或一些)功能的同时带来了其他功能的参与和渗透,它反过来又促进原有功能的发展。如与购物相关的行为有餐饮、娱乐、服务、休息、社交、停车等。
·并列的功能关系
建筑综合体的功能组合中有些单元之间并没有什么必然关联。但它们之间也没有什么明显矛盾而呈现出并列的关系。如办公、居住、旅店、展览等功能单元,各自都是相对独立的使用空间。
·既相斥又吸引的功能关系
购物活动一般是较为喧闹的活动,所以在一定程度上会对办公、居住和旅馆
等功能单元产生干扰,但它们存在着相互吸引、相互依托的关系。所以给设计带来一定的难度。
建筑综合体内部功能之间的关系只是相对的,并没有绝对的关联、并列或排斥。但众多功能的参与必然造成环境条件的复杂化,所以“在建筑综合体的设计中需要依据条理与非条理、秩序与非秩序间的相互作用而构成的复杂性对众多的功能进行有机的组织”。
由于建筑综合体组合了多项城市功能空间,所以,它所涉及到的问题已深入到城市生活及城市发展的各个层面,是一项经济与文化、技术与艺术、建筑与城市、环境与生态等多学科交织的系统工程。而“系统就是由许多部分组成的整体,所以系统的概念就是要强调整体,强调整体是由相互关联、相互制约的各个部分所组成的”。建筑综合体经过有机的整合将原来较分散的城市功能空间组织在一起从而形成一个协同的综合体,功能间的有机协同扩大了综合体与城市的结合力。