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如何在竞争日益激烈的房地产市场上脱颖而出?对这个命题的思考是每一个发展商在开发房地产项目前的必然之举。但今天的苏州房地产市场在面繁荣发展的盛况下,依然掩盖不了千军万马过独木桥的一般同质化竞争的基本面,在登峰的高涨之后,起伏波动的经济规律提示我们,未来的成功道路上,没有什么捷径可寻。
但是,可以预见的是小户型也许会在今后房地产的竞争中脱颖而出,因为一个市场在竞争充分的前提下,还要很旺,就必须是一个全民置业的市场。而小户型的低总价效应可以使刚刚工作几年有一些积蓄的年轻人就能参加置业,置业大军占人口的比例就会提高。这样在低总价的小户型直接推动和直接参与下,来对应接近金字塔底部的人群,全民置业的时代才可能到来。而只有那些对市场感觉敏锐的,敢于创新的发展商,才能洞察先机,决胜于未来。
按照苏州城镇居民的人均住房面积和苏州市商品住宅的主流户型和面积控制,我们可以把80平方米以下的户型称作为小户型(北京、上海、深圳则是70平方米以下)。以前小户型的户型结构有一房一厅,现在主流是两房一厅,而且现在小户型麻雀虽小五脏俱全,甚至还有复式和小错层,这是在市场竞争条件下发展赏和设计师不断摸索出来的结果。
小户型的开发基本上可以分为三类,第一类是安置型,像早期的大工厂周边比较原始的小户型,还不能够成为普通的住宅区。第二类是安居型,跟普通的住宅差不多,有独立的厅和阳台。第三类是康居型小户型,是带小区环境的小户型。小户型最大的优点就在于它可以单价做得高,因为它总价降低了。小户型在市场上是一个薄利多销的房地产项目,在许多中心城市,如深圳,卖得最好的楼盘,卖得最快的楼盘是小户型。小户型市场需求量之大、市场销售率之快是人们想象不到的。为什么说小户型销售这么快?因为在深圳等中心城市外来人口多,小户型市场占有率比较大,可以说租赁市场有多大,小户型的市场就有多大。而苏州随着外向经济的飞速发展和城市扩张的加快,有望成为上海之外的江南地带的一个重量级的次经济中心,几个国家级的开发区和不断涌入的外资企业每年都吸引了大量的外来就业人口,随着这些外来就业人数的增加,小户型的单位的租赁市场变得非常大的,租房子的人非常多,相应也带来投资客的增多。而小户型客户面主要就分为两个层次,一个是首次置业的业主,主要是刚工作不久的年青人和新移民,是主要的购买群体。第二个是投资者,投资者是在小户型市场的辅助的购买群体,主要是小户型由于总价控制得当,首期款较低,每月供款压力小,甚至买小户型比租房还便宜,如果出租还能赚钱,这是小户型无论是投资还是自住都很畅销的基本原因。 据金丰易居对上海“青年汇”的购买客户的统计,投资客也占了相当的比例。
在苏州这样一个以90-120M2为主流面积的市场中,小户型旗帜能否竖立,很多发展商会带有疑问,究竟有没有这样的市场,其实在一些大型住宅区中,小户型的单位往往都是首批销售完的,积压下来的就是那些120M2以上的大套型,但是由于好销,就很少看到有针对小户型的促销和广告宣传,再加上至今为止,没有出现过以小户型为主打卖点的整案推出,就造成了大家误以为,小户型没有市场。其实,从市场总量来讲,小户型项目是非常有潜力的,而且是客户目标针对性非常强的细分市场,它的总量市场不算多,但是潜在需求量却不低,在苏州地价和楼价持续攀升的趋势下,越来越多的楼盘定位高档和大户型的对比下,预计明年起小户型的春天即将来临。(其实,今年新区世纪花园近1500户的销售量已经印证了这样的发展趋势 ,世纪花园几乎所有的户型面积都控制在100M2以下)
当然小户型在设计和操作上本身要有一个升级,把户型结构、环境各方面做好,关注楼房的综合品质,不要因为户型小,就降低或忽略景观、智能化、会所和配套方面的投入,才可以完全剔除低档的物业感觉。小户型也可以做成简装修,让承租的人,提着皮箱就可以入住,而且,简装的造价还可以融入到贷款之中,减轻客户首期投入的压力。最后要强调的是,小户型的单价其实并不低,低的只是总价,就单平方米的利润而言,小户型甚至可以更高。