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广州市某大型房地产开发公司两年前在天河区中心地段开发一高级商住楼。为了弥补单体楼公共活动场所及绿化用地的不足,在销售广告及售楼书内开发商均强调了将四楼架空层用作建造平台花园、会所。
由于该公司长期以来良好的开发业绩和优质的物业管理水平,此商住楼吸引了许多消费者购买并入住。业主们入住时对会所、花园等公共配套设施的标准比较满意,与开发商的关系亦相当融洽。但一个月前,开发商将会所的其中几个房间出租给某公司作办公场所,此举引起众多业主极大不满。他们认为既然该处已规划为会所供业主进行各种公共活动,就不能再作其他用途,所以开发商的出租行为显然侵犯了其合法权益。而开发商则认为出租会所房屋无须经业主同意,对业主提出的恢复原状的要求置之不理。双方争执至今仍悬而未决。
其实,解决此纠纷的关键问题在于开发商是否有权处分该处房屋。如果该处房屋的确已规划为公共会所并经相关规划部门审定批准,则开发商必须经全体业主或业主委员会同意方可对其进行处分(包括上述出租行为)。反之,若根本没有公共用途的规划,该房屋本就属于开发商所有,则其出租行为便无可厚非,当然这并不意味着开发商无须对业主承担任何责任。
为了解该处房屋的实际情况,业主们曾经要求开发商提供相应的规划文件及图解,但至今未获回应。根据我国消费者权益保护法规定,商品及服务的消费者有权知悉其所购商品或所享受服务的真实情况。作为房地产这种特殊商品的购买者,业主当然有权要求开发商提供有关真实资料,同时开发商也有相应的义务予以配合。由其实际反应可见,开发商的观点可能缺乏一定的事实和法律依据。
如果业主的推测属实(该纠纷房屋确规划为公共会所),那么会所应属全体业主共有并经全体业主或业主委员会同意方可处分。在这种情况下开发商将会所用作其他用途、擅自出租的行为显然是错误的。它不仅侵犯了社会特定范围内业主的合法权益,而且因其违反规划法的规定未经批准变更规划用途,同时侵犯了一定的社会公共利益。此时开发商除须对该房地产的业主无条件承担恢复会所原有用途的民事责任外,还应就其违反规划的行为承担相应的行政责任。
退一步说,即使该房屋未作相应会所规划、开发商确对其拥有处分权,但因开发商在销售广告及介绍书中作出了建造平台花园及会所的承诺,依据诚实信用的法律原则,仍要对已支付了同质房屋价格的业主方承担一定的民事责任。