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房地产开发商为社会提供的是一种特殊商品,它的特殊性表现在三个方面:
第一是它的高价性。一般老百姓大概要全家人倾一辈子积蓄才能考虑买房子问题。
第二是它的属地性。它是不动产,房与地密不可分,不可移动。
第三是它的社会性。房产是作为家庭的载体,连同家庭一起成为当地社会的一个单元。
进入商品经济社会以后,购房者日渐成熟,房地产开发商也随着日渐成熟。成熟的轨迹也正是沿着房地产产品以上三个特殊性渐进的。
北京楼市这几年
由于价格高,购房者从开始想买房时就自然地对其质量会格外重视。因此除了价格和距离这两个先决条件外,购房者首先想到的就是房子的质量,可以说购房者这时的眼睛是盯在房子里面的。于是房地产开发商在广告中强调质量就成了房地产市场化初期的一道风景线。换句话说,在市场化初期阶段,房地产开发商卖的是“房子质量”。
随着购房者的日渐成熟和房地产开发商对房子质量的日益重视,购房者在重视房子质量的同时又把眼光从房子里面转出去开始打量房子外面的小区环境。于是房地产开发商紧跟其后开始大打环境牌。这是市场化中期的重要标志,也是今天房地产市场的主流。形象地说,这一阶段房地产开发商卖的是“小区环境”。
购房者与房地产开发商成熟的脚步并未在此停止下来,在房子质量和环境质量都得到满意供应之后,购房者再次把眼睛转向了更深层次,开始认真审视小区外面的社会环境。应该说在成熟的购房者面前,大部分房地产开发商还没有醒过闷儿来,还在市场化高级阶段的门坎前徘徊。
社区成了围城
以普通住宅开发为例,不能说开发商们没有考虑到购房者对社会环境的要求,但一般说来开发商们都认为改善小区周边社会环境是政府的责任,于是都把改善的可能定位在了小区内部。一般都假定自己有能力营造一个独立于周边环境之外的小区社会,显然,大量出现的封闭式小区并不符合购房者对社会环境的根本要求。
理由很简单,社会环境是一个软条件,它是由家庭生存的一些基本条件组成,它包括所有与人生活、工作、教育、文娱、休闲、购物、出行有关的社会供应。而这种供应最重要的标志是人与人之间社会化的正常交流。
大家凭经验都就可以想象出封闭式小区的模样,但不一定知道四周围起铁栏并不是封闭式小区的弊端所在。从某种意义说,四周围栏确实既是界定责任区的需要,也是现治安条件下安全的需要。
从形态上讲,封闭的弊端表现在“小区办社会”。小区设有自己的小学、自己的幼儿园、自己的商店、自己的超市、自己的餐馆、自己的其他第三产业。开发商的初衷无疑是好的,为购房者提供了原社会环境不具备的一切,但封闭的弊端也由此而生了。
首先,人是有社会性的,这种独立于社会环境之外的人造环境虽然一方面短时间内满足了小农意识的“土围子”安全感,但从长远看,这种与周边社会的格格不入所造成的封闭给各方面都留下了隐患。从经营上讲,封闭就意味着凝固了客流量,北京大部分已入住的封闭式小区在经营效益的压迫下都无法矜持下去了,想尽办法把这些小区内设施向社会开放。这为时已晚的开放又打破了原设定的保安格局,造成物业管理上新的尴尬。
这样一来,社区就成了一座“围城”。
小区与社会沟通
如果开发商在设计理念上就把小区定位为开放式小区,那么就可以达到双赢目的。
具体说就是“社区资源,社会共享”。如果从一开始就从购房者的长远利益着想、从物业经营的实际需要着想,把只为小区内服务的设施建在小区边缘,向社会开放,与社会共享。以这种方式融合于周边社会,带动、提升周边社会的文化质量,配合政府的建设规划,尽到房地产开发商的一份社会责任。
从对房地产市场认识的高级层次看,这一阶段房地产开发商卖的是“人文文化”。购房者新的需求将强迫开发商们不得不选择这条路。