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惯常以工程竣工验收备案,作为可以入住条件的做法遭遇质疑
若干年来,无论是北京的开发商还是购房人,都已经习惯把工程竣工质量验收(现在是备案)完毕的日子作为“法定的”可以办理入住的日子。当越来越多的期房发生这样或那样的入住问题时,近日,有人对北京这一约定俗成的“入住标准”提出了质疑,认为目前北京的入住问题实际上没有人管,应该有相应的机构对入住问题进行专门管理。
■工程竣工验收(备案)能作为可以办理入住的标志吗
在东四环附近某项目买了房的项先生,这几天正在为入住的事闹心。“我买的那栋楼做完工程竣工验收备案手续的第二天,开发商就通知我办入住,可房子不是用来看的,而是要住进去生活的,那个小区就建了孤零零的三栋楼,没有任何配套,也没有公共交通,我怎么去住?开发商却强调他是‘按法定的标准’通知我办入住的。”事实上,北京许多项目的入住问题是属于这种情况。
商品房什么时候可以办理入住?据了解,2000年5月1日以前,北京的商品房项目基本都是在拿到市建委或区建委质量监督站的质量核验证书后,开发商就通知购房人办理入住;而在2000年5月1日以后,就以工程竣工质量验收备案表作为购房人办理入住的日期。
“北京在入住的问题上比外地明显要落后。”北京最早一批商品房买主之一的刘宏诚先生说,“在上海,只有政府对项目进行综合验收,发出‘入住许可证’ 后,开发商才可以通知购房人办理入住;青岛最近出台了法规,配套不合格也不能办理入住。”
刘先生感慨地告诉记者,实际上入住不是没有标准。入住的第一个标准是《竣工备案表》(2000年5月1日前是《竣工核验证书》)。《备案表》虽是备案形式,但取得它起码得具备以下三个条件:一是要有规划、消防、环保、电梯、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件;二是供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件;三是项目的屋面工程、外墙饰面、楼内公共活动场所及公用设施等均应按设计文件和合同规定的内容,完成全部装修工程,达到使用条件。这个标准在建设部的房屋买卖合同示范文本中有,但目前仍有开发商没有拿到《备案表》或《核验证书》就把房子交给买房人。入住的第二个标准则是住宅小区的综合验收,1991年建设部颁发了一个《房屋接管验收标准》,1993年,建设部发布了《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》,对住宅小区的配套验收有非常明确的规定。北京市有关部门1995年也出台了相应的居住小区接管综合验收办法。对于第二个标准,目前没有人理会。据了解,原因是它是计划经济的产物。但刘先生质疑,政府没有宣布失效的文件,为什么会自动失效呢?经济转型,验收的部门和方法可以改变,但验收的标准是不分计划经济和市场经济的,随着社会发展,它只能是越来越高。
■应不应该有专门的机构对商品房入住进行管理
业内人士和购房人还提出了另外一个问题,北京应不应该有专门的机构对商品房是否达到入住条件进行认定并接受购房人的投诉?采访中,不少购房人呼吁:应该有一个政府管理之下的专门机构来认定商品房的入住条件并接受相关问题投诉。
在入住方面,这些年来,北京市政府有关主管部门一直没有明确分工,入住问题看似有人管,实则无人管。林先生对此深有体会:1999年10月,林先生在东二环附近的一个项目购买了一套公寓,合同上白纸黑字写着2000年12月31日交房入住,到今年5月31日,入住通知书才到林先生手上。当林先生兴致勃勃地来到现场,却发现已经备案的房子,大堂的脚手架却还没拆,工人还在施工;等走进自己的新家后,林先生的心更凉了,墙面不平,本来铝合金的窗户变成了塑钢……林先生开始投诉,却发现不仅烦琐,而且因为没有明确分工,有关部门互相推脱:林先生认为窗户“变脸”应该属于质量问题,但有关部门却告诉他,按有关建设规范,塑钢窗的质量没有问题,至于是不是降低标准应该根据合同去找房地局;开发商延期交房该按合同赔偿是板上钉钉的事,没想到到了房地局有关部门负责人却告诉他,合同里没有写相关的赔偿方法,政府部门虽然有接待投诉的职能,但没有最终裁判权,只能在购房者和开发商之间起协调说和的作用……
那么,应不应该有专门的机构对商品房入住进行管理?政府有关部门对这个问题是怎么看的?
一位不愿意透露自己姓名的相关部门官员说:北京市政府实际对入住搞过综合验收试点。据介绍,在1997年,市政管委曾组织过市小区办、水、电、热、气、绿化、园林、公安、市政、路灯、派出所等相关部门搞过一次小区入住综合验收。结果是组成了一支200多人的队伍。北京在建的小区数量大,且基本上都是滚动分期开发,200多人的队伍真的要对每个小区的每次入住都进行逐个验收,不仅费事费时,连吃饭也成了难题。因此,一次试点后,再也没有人组织综合验收的事了。
这位官员也承认,现在北京的入住条件表现为“竣工备案表”,但备案表只表明了楼宇本体质量的合格,不能体现生活环境是不是符合生活的需求。那么,北京要不要学上海,对入住的小区发“许可证”?这位官员认为,上海的入住许可证对入住小区的软件、硬件方面都做了明确的规定,保证入住的楼房基本能满足购房人的生活,对比北京多数小区目前入住的实际情况看,他个人的观点是:不仅是需要,而且是极其需要,但政府是否会做相关的工作,目前还尚未得知。
■购房人不愿意总当“石头”,呼吁有关部门对商品房入住条件做认定
入住问题已经成了广大购房者和开发商必须面对的一道坎。今后,随着大量期房项目交付使用,入住纠纷如何解决将直接关系到房地产市场的健康发展。
购房人林先生说:“从1998年取消福利分房到现在也有两年多了,如果以前政府有关部门是摸着石头过河,房地产市场出现这样或那样的问题可以理解的话,那么经过这几年的摸索,政府不能总让购房人当‘石头’,应该对入住问题尽快出台相应的管理措施。”
相比之下,一些购房人的行动要更积极些。据了解,刘宏诚所在公寓的业主委员会和其它一些北京早期入住的商品房的业主委员会正与政府有关部门商讨成立北京市业主委员会联谊会的事宜,希望能就购房人买房后碰到的疑难问题和物业管理问题提供无偿的解释和帮助。用刘先生的话说是:“用自己的一些经验和体会,为新购房的人提供经验和帮助,以此为推动北京的房地产市场尽快走向规范尽点微薄之力。”