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案例一:某高级商务办公楼内有一本地公司——X公司,其业务并未因入驻了一个好的办公楼而有进一步发展,反而较为昂贵的房租倒成了不小的负担,一年多以后,欠租的情形出现了。物业管理部门发出在指定的期限内,如果X公司仍不付清欠款的话,将不得不采取必要措施中止部分服务的通知,X公司对此未做出任何反应,也没有能力做出反应。期限到了,物业管理部门将其通讯线路从接线大盘上摘除,X公司通讯中断。这时X公司负责人认为写字楼物业管理部门侵犯了他们的权利,遂双方引起纠纷。
案例二:某餐饮娱乐公司出现了严重的欠租情形,并且已经超出了合同所能容忍的限度,而项目甲方却由于种种原因未能立即起诉。随后这个项目继续发生亏损和不断发生新的债务,直至某一天,项目甲方发现该公司的债务总额已达数百万之巨,债权人有数十家,小的几百元,大的几百万,而且部分债权人已经走上法庭,只见法院一批一批地来人登记查封执行,原来的高档豪华变成了一片狼藉,甲方为此也受到了相当损失。
点评:
物业项目在招租招商过程中,要对租户的商业信誉及其行业前景作出适当的调查和研判,尽可能避免可能出现的风险。一般情况下,对欠租租户的处理要依据租赁合同,先进行书面催租,如果没有得到有效回应,则最好以书面形式说明期限和可能采取的措施及其可能带来的影响,接着就是采取措施了,这类措施的实施要坚决有效,要有层次,要能够解决问题,并且可以把出现后遗症的可能性降至最低。个别情况下,也要体谅某些租户,特别是那些“质地较为优良”的公司或对整个项目较有影响的公司可能遇到的特殊困难,不排除在特定条件下做出适当的宽限和减免,在对这类公司采取处理措施时一般应适当留出余地。
对欠租租户采取措施的基础是与之签署了具备法律效力的租赁合同。因而合同文本的有效性非常重要。这些文本当然要通过律师审核,但仅仅通过律师审核是不够的,如果有条件,最好能够征询一下物业管理专家们的意见。
物业项目在招租招商过程中,要对租户的商业信誉及其行业前景作出适当的调查和研判,尽可能避免可能出现的风险。一般情况下,对欠租租户的处理要依据租赁合同,先进行书面催租,如果没有得到有效回应,则最好以书面形式说明期限和可能采取的措施及其可能带来的影响,接着就是采取措施了,这类措施的实施要坚决有效,要有层次,要能够解决问题,并且可以把出现后遗症的可能性降至最低。个别情况下,也要体谅某些租户,特别是那些“质地较为优良”的公司,或对整个项目较有影响的公司可能遇到的特殊困难,不排除在特定条件下做出适当的宽限和减免,在对这类公司采取处理措施时一般应适当留出余地。
对欠租租户采取措施的基础是与之签署了具备法律效力的租赁合同。因而合同文本的有效性非常重要。这些文本当然要通过律师审核,但仅仅通过律师审核是不够的,如果有条件,最好能够征询一下物业管理专家们的意见。