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二手房贷款始于1999年底,迄今已有将近两年的时间。工行、建行也相继开展此业务。虽然有银行开展此项业务,但据“我爱我家”房屋租赁置换公司统计,二手房贷款所占二手房总交易额的比重甚小,目前仅为30%。那么,二手房贷款为何会遭遇冷落?
谁会选择二手房贷款?
选择二手房贷款的客户大致分为三类:
第一类是迫于资金拮据的无房户,如年轻家庭、拆迁户等。由于经济基础薄弱,此类客户不得不选择贷款;
第二类是私营业主,选择贷款是为保证手头有经常性的流动资金;
第三类则是置业投资者,如“我爱我家”的一些租赁业主,他们从投资角度考虑,希望购房后通过出租获利,不愿一次性付款。
从目前成交情况来看,贷款房屋多集中于朝阳区和东城区,尤其以房价偏高的朝阳区居多。
二手房贷款为何遭冷场?
令人失望的是,大部分客户都由于二手房贷款的种种不便,不得不放弃贷款,选择一次性付清。从“我爱我家”的交易情况分析,二手房贷款之所以不被客户看好,原因大致有四点:
■一曰手续繁杂看着眼晕
办理二手房贷款,手续异常繁杂,意外情况时有发生。主要表现为:
1、买方单位需要出具买方近期经济收入的书面证明,致使收入确认的环节经常出现麻烦。例如:曾有一位公务员客户,实际月收入为3000元人民币,而单位开出的证明却仅有1000元。单位只证明客户的基本工资1000元,而另外2000元的奖金、补贴等收入并未计入。这导致客户的理想贷款额度、年限与现实发生很大变化,原计划的20万元贷款减少至18万元,15年的贷款期缩短至10年。
2、一枚小小的公章常常会让买卖双方十分沮丧,有的单位在盖章时常常会出现意想不到的问题。曾有业主在房屋出售前期,已经征得单位同意,便欢欢喜喜地委托“我爱我家”寻找买家。但结局却远出乎意料,业主与客户达成一致后,再回头找单位盖章,竟遭到拒绝,万般无奈,只好中途而废。
3、理论上说,办理二手房贷款的手续大致固定,只要按常规操作即可,但在实际操作中,有关部门往往会突然要求补办某项手续,导致整个流程混乱,手续办理也更加复杂。
■二曰办理速度慢如蜗牛
对于急于入住的客户来说,二手房贷款办理的速度奇慢。主要原因有三:
1、实际办理情况告诉我们,如果一次性支付房款,约1个半月即可入住;但办理二手房贷款,最短也得3个月的时间,客户最长竟要7个月才能正常入住。这7个月中,用于办理贷款的时间约需3至5个月,一般在第5个月时客户会接到银行缴纳首付款的通知。只有贷款办完,才能进行余下的过户、物业交验等其他手续。这样一来,客户的入住时间必然会延长。
2、有关部门办事效率太低,并经常调整工作人员。新到任的工作人员不熟悉客户手续办理情况,令整个手续办理效率大打折扣。
3、有些手续需要买卖双方同时到场办理,双方却难以约好时间,从而延长了办理时间。
实际业务中,有的业主非常配合,会在贷款完成之前将房屋腾空,解决客户的住房困难,但如此一来,业主也要承担部分风险,因此这样的业主并不多见。如果业主暂时无法腾出房屋,客户就只好开始漫长的等待,这常令他们牢骚满腹。客户不太熟悉贷款操作细节,而这些手续都由中介代办,因此客户常将责任一股脑儿地推卸到中介头上。此时的中介真是“哑巴吃黄连,有苦说不出”。其实中介只是一个途径,无法从根本上掌握办理速度快慢,而银行等相关部门对于办款时间又无确切承诺,所以造成中介的尴尬境遇。
■三曰评估价格令人伤心
二手房评估价对于贷款额度至关重要,贷款额是评估价的70%,评估价的高低直接影响到贷款额的多寡。目前,二手房评估主要采用“市场比较法”,通常选择三套符合要求的可比二手房来比较,要求包括:与需要估价的房屋地段相近、成交时间相近、物业类型相同等。然后,再把这三套房子的成交价格作为比较对象,加入修正系数最终得出一个算术平均值,就是委托估价房屋的评估价。
由于可参照的评估对象及评估价格较少,缺少足够的可比依据,实际情况中常常出现评估价格低于合同价的现象,给客户的付款带来很大麻烦。
■四曰不知买二手房亦可贷款
许多客户对于二手房贷款的认知度不够,根本不知道北京的二手房也可以办理贷款。表明对二手房贷款方面的知识不够普及,宣传力度较弱。而过高的税费也极大地影响了二手房贷款的推行,令客户望而生畏。此外,除了二手房抵押贷款外,二手房公积金贷款也是步履维艰。
中介改进二手房贷款服务
目前,一些中介公司为改善二手房贷款的困境,已经着手实施系列改进措施,比如“我爱我家”采取了下面一些有效措施:
一、与银行协调加快办理周期。
二、以旧换新减轻付款压力。
以旧换新是包括“精品家园”、“我爱我家”等中介公司新近推出的最新购房解决方案,比如客户将手里的旧房通过中介押给发展商或房主,可冲抵部分房款。如果作为首付购买新房,客户的旧房将由中介公司负责包销。以旧换新不必将旧房卖掉再买新房,省却了为卖旧房先搬家的麻烦。卖旧房的同时也不必担心相中的新房“跑”掉,毫无后顾之忧。
总之,二手房贷款的种种弊端,降低了客户的贷款热情,严重制约了此项业务的发展,改进服务内容,已经势在必行。
二手房 课堂
1、二手房贷款的利率及本金、利息的返还是怎样的?
贷款利率按人民银行规定的个人住房抵押贷款利率执行。当国家利率调整时,其贷款利率标准随之调整,实行一年一定根据人民银行现行规定的个人住房抵押贷款利率标准,按等额法计算确定的每万元贷款月供额。
购房抵押贷款采取按月分期归还法,借款人必须在缴款专用账户内保持一定的余额,银行每月在合同约定还款日从该账户上扣划贷款本息。借款人可以采用等额法或递减法每月偿还贷款本息。
2、抵押贷款涉及的收费有哪些?
前期费用共计450元,包括初评费、权威机构审核证件费、手续费。此外还有以下费用:
A、二手房贷款需评估费0.4%,新房贷款可省去此环节;
B、首期购房款、 公证费每份200元;
C、预交保险费(物业评估价的0.08%×贷款年限;
D、预交律师费贷款额的1.6%下限为2000元);
E、贷款印花税为贷款的0.005%。(昔闻)