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“不是我不卖,是他们不让卖,旧房卖不了,我们家买新房也只好缓一缓了!”在一家二手房中介公司,李女士拿着两张盖不了章的已购公房上市资格审批表,一脸的无奈。这两张表是《已购公有住房和经济适用住房出售征询意见表》及《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表确认表》,分别需要房地产交易管理部门、房屋原产权单位、房屋物业管理单位盖章。这是目前已购公房上市交易必须完成的第一步。她为什么得不到盖章?她的房为什么不能卖呢?
有人想买,有人想卖,可就是没法卖
在精品家园、信一天、兴业房产等几家房屋中介公司采访时,谈到北京二手房成交量少的问题,几位经理有同样的说法:“不是没人买,也不是没人卖,我们公司登记的已购公房房源中,一半以上暂时是无效的。”一位经理说,他们几乎有70%的二手房源只能作为储备,还得安排专人做这方面的信息登记,定期打电话询问其上市资格是否有进展。
交了钱,没拿到房产证
据信一天公司信息中心经理反映,“一些客户在一年甚至两年前就交了钱,但至今没见到房产证,他们说,单位承诺五六月份能办下证来,但到9月份还是没办好。职工也不知道是单位办手续慢还是别的原因,反正就让等着。”
精品家园房屋置换部的经理张达认为,北京的已购公房中本身有许多中央国家机关、部队、大专院校的房改房是没向市场放开的,而北京市各个单位的已购公房中未发证的比重还较大,这影响了旧房的供给量。
盖不到章的理由各种各样
“以前没人卖过”,没有理由的理由。记者在采访中了解到,原产权单位对已购公房上市不给盖章的理由并非因为优先购买权,有的很简单,“我们单位从来就没人卖过房”,有的干脆就拖着不给回答,说要领导讨论决定,这一讨论就没了音信。
“可以卖,额外交费再盖章”。几位代理二手房交易的经纪人告诉记者,一些单位在没有理由不同意职工卖房的情况下,便以各种收费来阻碍。比如,补交几年的电、暖、水、物业费等,这些费用并不是职工欠单位的,而是以前的部分福利补贴。有的要求经办人先替买方预交以后几年的费用,三年甚至五年,否则不盖章。这些费用算下来一般都有好几千,“而这只是进行到卖房的第一步,还不一定能成交呢!卖方当然不愿意先交这些钱。”一位经纪人说,补交了钱的卖主为了不承担这些额外的费用,会将它们转嫁给买方,这样就抬高了旧房的房价。
“可以卖,我给你找买主”。据一位不愿透露姓名的房产经纪人反映,他的房源客户很为难,因为单位房管处的人要求职工将房子交给他们卖,这样才会很顺利盖章,否则就要收这样那样的费,盖章也不知会拖到何年何月。这位经纪人说,他不知道这个房管处充当了何种角色,似乎当起了房屋中介的业务员。
另外,单位破产、兼并了的房源,职工按规定去找原产权单位的上级主管部门,但手续、资料的接转没到位,办事的难度更高。
为什么一定要单位盖章
一位经纪人说,虽然政府在1999年底就有了已购公房上市的政策,2000年3月份又补充规定,“凡以房改成本价所购公房申请上市出售的,除与原产权单位在买卖合同中另有约定的以外,可不再征询原产权单位的意见”。但现行的上市程序中,有没有“特殊约定”、有没有优先购买权、放弃不放弃优先购买权也是由单位盖章来体现。在实际操作中,其实从房产证就能清楚看出是否是成本价购房,如果单位不执行政府的文件,不盖章,职工也毫无办法,这份补充规定的效力根本无从体现。
这位经纪人建议说,可以让原单位将其优先购买权的条件具体地标示在表格中,而不是简单地同意不同意盖章。如果职工按规定缴纳税费,通过市场出售的条件在优先购买权之外,卖房就不该受限制。
几位经理都认为,如果有更多的措施放开已购公房的市场供应,会有力地刺激二手房市场,使中介的竞争从房源争夺发展到竞争服务质量,这样也有利于规范中介市场;同时,二级市场对一级市场的促进作用也会明显体现。