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公寓凭借其良好的居住、办公和投资功能,曾一度成为房地产市场的新贵,然而,在二手房市场上,公寓的成交量却甚微。大多数消费者一听到“公寓”这个字眼,都会联想到那些处于市区黄金地段且价格昂贵的外销公寓,而二手房的客户不求居住得奢侈豪华,只要房子价格便宜、位置好、生活方便,他才会购买。这就造成二手公寓的房源信息无人问津的局面。也许人们并不真正了解公寓市场,其实,一些房主欲售的公寓面积适中,楼价走低,很适合居住;不少公司在商业繁华地带的商住公寓里的办公用房等待转让;在高收入租户集中地区的公寓则具有投资的潜力。所以,人们无论打算居住,还是商用,或是投资,都可以在二级市场中找到合适的公寓房源,今天记者就带领大家走近这些二手公寓。
■张先生在丰台有一套89.74平方米的公寓卖34万元
8月3日,记者来到西四环看丹桥附近的城市经典,住在这里的张先生打算把他家的那套公寓卖掉。这套公寓位于一幢18层塔楼的10层,东南向,两室一厅的户型,建筑面积有89.74平方米,室内进行了中档装修。有专家告诉记者,公寓与普通商品房的区别是,前者的装修及设备标准比较高。那么这套公寓的装修及设备标准如何呢?由于房间进行了重新装修,张先生入住前的装修水平,记者自然看不出来了,可以看到的是,公寓外窗采用铝合金窗,外门采用三防防护门,阳台全封闭,客厅、卧室地面铺设复合木地板、墙面及顶采用高级立邦漆,装有个性顶灯,室内配有暖气、天然气、24小时热水,还有可视对讲电话。公寓为钢筋混凝土剪力墙结构,外墙采用防水涂料,公寓楼内有两部高速电梯,设有安全防火警报,保安全天候站岗。
更为可贵的是,这座公寓所在的丰台科学城生活社区相当成熟。业务员介绍这一地区的房地产项目时,如数家珍,一连串说出10余个名称。这一大型社区内设有学校、幼儿园、邮局、银行、医院、购物中心、美食娱乐城、游泳池、网球场、电影院、保龄球馆和科技公园。周边交通也是非常便捷的,702路、811路、340路、822路、特7等公交线路环伺左右,新开通的四环路使居民出行更加快速了。所以这样一套公寓是很适合买来居住的。
记者询问这样一套公寓能卖到多少钱,业务员算了算说,能卖34万元。这类建筑位置合适、价格合理、适宜日常生活的二手公寓是人们所能接受的。
■一家公司近360平方米的办公用房将以每平方米6000元的价格出售
由于商住两用的公寓物业功能模糊、环境混乱,近来已经多次被人们批评。我们并不提倡商住两用的公寓,在房地产中介公司,纯商用的二手公寓也有房源。新纪元公寓所处的广安门外地区是新兴的商业、金融和住宅区,这座公寓原本由国家内贸局几十家企业投资兴建,后来被中国机械设备进出口总公司全部买断,进驻办公。位于公寓楼四层的北方物产有限公司欲将其所有的三套公寓卖掉。据公司的韩总介绍,他们公司的三套房子均在北面,一套两室两厅,建筑面积为122.38平方米,另一套一室两厅的房子,有77.83平方米,这两套公寓已被打通。第三套房子位于东北角,建筑面积是158.34平方米,户型是三室两厅两卫。由于窗外是个平台,从安全角度讲,最好是公司购买。韩总表示,他们公司要价是每平方米6000元。
中小公司为找办公地址,应该选择户型结构好、容易分隔,有良好的办公环境、配套设施齐备且位于商业繁华地段的公寓,可见,商用的客户在二手房市场也能淘金。
■二手公寓颇具投资价值,在商圈及周边区域好找租户
手里有些闲钱的人们,出于自有资金的保值、增值的目的,投资房产的越来越多。将房产出租,定期收取租金,若是贷款了,除偿还贷款外,还有盈利。一些人便瞄准了公寓市场,要知道,投资公寓比投资股票、债券等更为稳妥,风险更低,特别是一个地区的经济呈现繁荣和快速增长时,投资公寓会有较好的回报。投资公寓也有讲究,地段、户型、购置成本、投资风险都应考虑,但是最为重要的是租户问题,即找到对公寓有需求的租户。任何市场需求都存在差异性,人们必须在对市场需求测量和预测的基础上,实行市场细分化、目标化和市场定位,这是投资收效与否的关键。通过对市场的细分化,人们不难发现,对公寓有需求的租户通常要求物业的高品质和高品位,他们收入颇丰,不在乎租金的多少。明白了这一点,投资公寓的人不妨把市场定位在跨国公司的外籍职员、海外人士和高级白领等人群,置业时选择商务气氛浓厚,房屋租赁需求集中的区域。一般来说,国贸、燕莎、亮马、亚运村、中关村商圈及与其相连的区域,具有良好的投资前景。这些规律对二手公寓的投资者同样适用,而且购置一套二手公寓的成本比购买新建公寓低了许多。
一周以来,记者一直在寻找二手公寓的投资型买家,但是未能找到。除了房屋中介公司可提供的公寓房源较少外,更重要的是投资型买家不愿同媒体接触。究其原因,许多人出租公寓后,逃避了国家的税款。据政府工作人员介绍,地点不同的房子,税收是不同的,目前综合税率大约在租金的16%至17%之间。可见,税收过高,使公寓租赁业的回报过低。为了追求租赁的高回报,大量出租者都在私下交易。隐性市场的形成不仅使国家的税收流失,而且造成了租赁市场的不规范,同时否定了许多正规房屋中介公司的大量工作。二手公寓市场的潜力是巨大的,如果售价和税费的瓶颈打开了,其交易一定能够走出有价无市的局面。