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日前,中介机构“我爱我家”、《中国房地产金融》杂志社举办“二级市场高级研讨会”,会上一些专家对北京二手房市场给予了特别的关注。
北京已购公房约150万套,到今年6月底共成交3600套,北京市旧房成交量虽然进展迅速,但相对于上海来说差距很大。据悉,上海今年上半年二手房成交量高达7万套,已超过商品房市场。那么京城二手房市场到底怎么啦?是哪些因素在制约它的发展呢?
■二手房交易渠道不畅
北京市房地产协会温洪璋会长认为:中央在京单位的已购公房现在还不能上市。这使得京城的已购公房上市总数大打折扣。还有一点是,北京市市属的已购公房原产权单位以各种借口拒绝在“上市征询表”上签字。据了解,京城各大中介机构都遇到相当数量的上市受阻事件。原产权单位拒绝签字的理由有许多,有的利用有关原产权单位有“优先购买权”的政策但又没有详细规定优先购买权的漏洞阻止已购公房上市。有的原产权单位则以已购公房土地使用性质不明为由拒盖土地章。有的则以“研究研究”为名无限期地拖延下去。
■税费过高影响旧房交易
同时,温会长还认为高税费、交易手续复杂也是造成交易不火的原因。
税费收得过高,卖方就会把税费打入房价估算。如此一来,房价就被人为地抬高,而买方就表示不能接受。据我爱我家公司介绍,在实际操作中这样的情况很多。卖方不想交纳有关税费,让买方承受所有的费用,总共需交纳10%以上。许多买方表示只是想以小换大,收如此高的税费,还是等一等再说。
发展市场政府的政策到位是非常关键的,政策到位不仅影响中介服务公司,也影响了消费者,比如说税费,它都是两头收的,一个是中介部门作为一个经营者,也要按实际的营业收入纳税,房屋所有者进行房屋的交换也要交税以及一些相关的手续费。政府这种服务或者是这种过高的税费很可能影响到消费者进行市场交换的热气。
■对中介的规范太松
建设部房地产司谢家瑾司长也表示,在全国一些城市都存在市场渠道不畅通的问题,关键是中介跟不上。
中国社科院经济所汪利娜研究员表示,在北京市大家可以看到有很多小中介,但是很多这种中介服务公司它没有专业的评估人员,没有专业的经纪人,按照我们国家对中介有关的规定,开办中介服务公司评估人员要拿到评估证,经纪人要有相应的学历,也要有相应的资格认可,办一个中介公司有多少这样的专业人员,它是有一定规定的,在我们国家由于房地产市场才刚刚起步,在这方面要求是很不规范的,你到工商局去办理执照的时候,对你专业人员有没有要求,专业人员有没有资格认证,这些方面都是很松的。
■金融贷款对二手房市场支持不力
谢家瑾司长认为,有些城市二手房市场普遍存在着交易程序烦琐、收益分配不合理、市场渠道不畅和产品创新跟不上。其中后者很重要,为什么要换房?为的就是要换往的小区规划好,或是平面布局好、环境好,或是物业、绿化比原来的好。
谢司长同时表示,二级市场开放背靠的金融服务力度不够。
据了解,京城金融界对一级市场的支持力度很大。贷款期限、额度都要高于二手房贷款。
尤其是通过公积金贷款买二手房现在几乎无法进行。其主要原因就是有关贷款规定太苛刻。而公积金是所有市民都钟情的贷款形式。
■呼吁三级市场打开,落实房补
从今年的情况来看,二级市场开放比前两年效果非常明显,上海市今年上半年二手房交易已经超过7万套,比去年1-6月份增长了85.9%。
最近一些机构对多个城市的调查显示,居民对现代住房的满意率还不到20%。不满意当中就孕育着他们要发生变化,这个潜力确实是非常大。上海开放三级市场刚三年,已购公房上市总数占可售已购公房总数的10%,这一比例表示在北京就应是15万套。
据专家认为,上海二手房交易如此火爆还有两个重要的原因就是三级市场的开放和货币补贴等配套政策的实施,三级市场的开放可以使公房使用权自由买卖,当然低税费交易是关键。货币补贴政策可以增加人们购买二手房的信心和能力。