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抽样报告≠价格行情≠房源信息
龙胜平:二手房指数办公室主任、房产之窗网总经理
抽样报告只是一个参考价。当第一期二手房抽样报告面世后,我们办公室的电话都要打爆了,有不少消费者打电话,要求买报纸上登的那套房子。其实,这是一个误会,抽样报告不是价格行情,也不是房源信息。
必须改变二手房市场信息不对称的现状。在搞二手房指数以前,我与很多中介公司有密切的联系,从中了解到这样一种情况:当前的二手房买卖中,信息严重不对称,或者说,信息严重短缺:走进中介机构,想了解有多少人要买房,有多少人要卖房,没有人能提供答案,结果是买房的信息基本没有,卖房的信息也基本没有。二手房贷款在一定范围内、不用评估的规定出台后,许多人房子卖掉了,心里还在嘀咕,有没有卖低了?而买了房的人,也一个劲地想,我买的房子到底贵不贵?市场缺少指导价,买卖双方在房子成交后,还是一笔糊涂帐;成交后的纠纷,有时也就不可避免。
二手房指数势在必行。我们房产之窗与其他4家单位,联合推出了二手房指数,目的是为市场提供一个参考标准。这个指数有两部分组成,一是二手房价格抽样报告,一是二手房指数。我们把上海分成51个控制区(而不是传统意义上的区),这些区都是老百姓耳熟能详的地方,如长风公园等,每个控制区选一个控制点取样。这51个区又被划分成四大板块,每月每个板块出现一次,循环往复,更新数据。我们取样是选这个控制点上最好的房子(这套房子是虚拟的,不一定存在),房龄在15年,三楼,用现代评估办法算出这套房子的价格,每套房子可以根据这个参考价作上下调整。这样一来,买卖双方的信息充分,买卖房子就是理性的,而不是冲动的,最终的成交价是双方谈判的结果。从中大家可以看出,抽样报告中的房价,绝不是政府的定价。
市场的供求是不断变化的,所以抽样报告也每月更换一次。对于二手房指数,我们选11月底为基期,1000点为基点,基本反映二手房的大势,就如同股票指数一样。
它是买方、卖方和中介的参照标准
黄小雷星腾房屋交换市场
星腾房产其实是上海第一家中介公司,目前的主要业务在浦东地区。星腾房产从开业到现在,经过不断的实践,已积累了一些经验。早在前几年,星腾房产就如同现在的二手房指数划定控制区一样,把浦东地区划定为四五个区域。这样细分区域非常有助于中介公司判断房屋的买卖价格。
就拿浦东陆家嘴地区来说,我们公司把该地区二手房基本定位于3700元/m2,一旦该地区有具体房源要操作,只要根据各方面因素在标准价上进行加、减,就可以比较准确地得出该套房屋的市场价格。例如梅园新村的二手房,由于该新村跨度较大,一、二村离地铁2号线较远,而四、五村离地铁较近。因此,梅园四、五村的二手房价格要高出梅园一、二村的相同房屋价格,其价格差异甚至可以达到200元/m2。
二手房价格指数推出后,中介公司就可以根据这个参考价进行具体操作,解决了以前大部分中介公司在制定价格时心里没底的窘态。同时,这个价格指数会随着地段因素而变化,越是好地段的二手房价格越容易上升,指数的波动就会越大。
沈惠彬 上海吉美房地产经纪有限公司
二手房价格指数不是宏观的控制数据,而是根据市场起伏不断变化的,起到反映市场、指导市场的作用。这对中介公司来说是一个很大的帮助,而且很实用。
影响二手房价格最主要因素是地段、结构、朝向、环境等四个因素,对于房龄较长的房屋还要考虑到房屋知名度、历史价值等因素,这些房屋在评估时往往很难把握准。最近,我在几次房屋评估中就运用到了二手房价格指数,效果不错。一次,评估的房屋位于静安寺附近,无产权证,32m2的百年老房屋。原本我对于老房屋价格概念就很模糊,甚至不知道该怎么着手,但看了二手房指数“静安寺控制区的参考价格”后,决定利用该套参考指数,在此基础上加上房屋历史因素(百年老房容易引起境外人士对上海的怀旧感),评估房屋的价格为6500元/m2,这一评估价格让上、下家心服口服,很是成功。
庄顺祥 上海南方房地产经纪有限责任公司
二手房价格指数的出现,为二手房买、卖双方提供了一个参考标准,这是一件好事情。
当前,在二手房市场上,业主要卖房定价格时往往会心里没底,市场买卖定价又无标准。例如,某套房屋以33万元成交,而各因素皆相同的另一套房屋以26万元挂牌,却长久未卖掉,这种情况往往会让买卖双方产生困惑。因此,在这种情况下买卖双方都希望有一个能比较正确反映市场走势的二手房指数,来指导双方制定交易价格。
陆美芳 上海长宁民联房产咨询部
自今年6月份以来,上海二手房价格涨得很快,许多中介公司对二手房价格的定位越来越模糊。在这个二手房指数报告出来之前,大部分中介公司考虑最多的问题就是怎样评定出比较合理的二手房价格。例如,某套一室户的实际价格应是9.5万元,如以10万元挂牌就高出实际价格,而在实际交易过程中却以10.5万元成交。中介公司的评估价格稍有差异就会给买卖双方造成误会,很是头痛。
当这个指数报告一经推出后,很多中介公司纷纷把这个抽样价格作为“参照物”,根据各方面因素修正价格,操作起来就比较简便。
郑晓明 上海南方房地产经纪有限责任公司
二手房价格是一个变量,为什么有的房子可以卖出高价,而有的房子价低也无人要?二手房价格指数的出现让买方、卖方、中介三方心里都有了底。二手房市场价格指数的来源和组成,是比较复杂的。首先,二手房指数的构成要件中,抽样报告中涉及的常量,有面积、房龄、楼层等,以此作为房价定位的基价。而影响基价的重要因素又可归纳为9种:心态、路况、绿化、地铁、朝向、房型、装潢、人文环境、物业管理,这是变量。在基价的基础上,进行相应的修正就能产生一个比较公正的房价。这就如同现在的二手房价格指数,以采样标准作为常量,根据不同的因素在参考价上进行加价、减价,就得出一个相应的价格,帮助三方正确进行交易。抽样报告越细化,指数的准确率就越高,三方的可参照性就越强。
它的出现使中介步入微利时代
郑晓明 上海房地集团上海南方房地产经纪有限责任公司
二手房指数的出现,使其价格透明度提高,中介想暴利也难了。中介业将来肯定是微利行业,只要规范操作,以量取胜,盈利空间恐怕不比暴利少。目前的二手房市场,许多中介公司操作不是很规范,还存在一些差价交易、恶性竞争,把赚取高额利润当作经营目的。从未来的发展趋势看,二手房市场将从高额利润发展到微利时代,这就要求中介公司以规范操作赢得市场,以大规模交易发展业务。
目前二手房市场最大的缺点是信息不对称,因而造成中介与买卖双方产生误会。进入WTO后,上海与国际接轨,上海已不仅是上海人的上海,是国际性的城市,如果自己不规范,怎么竞争没信誉、没品牌,将来肯定被淘汰。把二手房价格指数作为三方的信息沟通桥梁就能够实现信息一致性,树立起中介公司的信誉度。
张蓥 世纪不动产上海办事处
中介行业步入微利时代后,中介要挖掘客户的深层次需求。
在以后的日子里,中介行业只做单纯的中介业务是没有多大利润空间的,要做中介行业的延伸服务,如保险、装潢等,使客户享受到全程式、一站式服务。目前,二手房市场基本上是一个投资市场,这就要求中介经纪人不能仅仅作为经纪人的简单角色,而是要成为一个投资顾问。
上海市场在国内处于领先地位,但三级市场也存在良莠不齐的现象,特别整体操作水平不高,希望国外的运行机制引到中国,引到上海后,能增强中介公司的竞争力。21世纪不动产作为全球性中介机构,进军上海市场,旨在通过成熟的管理和先进的操作系统,带动中国二手房市场朝健康方向发展。
有利于规范经纪人市场
赵力 金丰易居·住宅消费
就今年上半年的统计来看,金丰易居·上房置换的置换成交套数已达到1万多套,比去年同期增长60%,而租赁经营收入更是突破4万元,同比增长88%。从这些数据可以看出上海二手房交易势头已经超过以往。在市场走势良好的宏观背景下,二手房价格指数对于促进市场向规范、有序方向发展,有积极意义。
与商品房市场比较,目前二手房市场交易更为复杂。过去,参与交易的双方普遍期望值过高,导致买卖者心态失衡。现在,价格指数使交易双方心中有了衡量依据。另外,从经营者角度看,以往经纪单位欺诈客户、赚取差价的不规范行为,也有可能得到有效遏制。因为二手房指数的出台,使买房者心中已大致有谱,不可能听任经纪人漫天要价。
当然,作为发布信息的权威性,事实上二手房指数办公室还有许多工作要做。比如,目前指数发布的界定标准就是一个需要解决的问题。市场上二手房类型很多,如售后产权房、新里住宅,不可能用一个指数来解决问题,这就需要根据住宅分类来对指数进行定义,使二手房指数的发布更具科学性。
对于金丰易居·上房置换而言,目前我们已在成都、杭州、北京开设了连锁店,如果将经市场检验成功的二手房指数运用到尚处于空白的异地楼市,一定会获得良好效果。
郑晓明 上海南方房地产经纪有限责任公司
二手房信息指数的出台,是三级市场逐步走向国际化市场规范的一个信号。
其次,经纪人自身素质及行业协会对经纪工作的指导,也成为指数的一个波动因素。譬如,最近,我们公司刚办理了一套二手房买卖,由于行业对经纪人的种种限制,不得已将上、下家客户一并请到交易中心办理过户,客户的意见很大。全程服务的收费、半程服务的项目,弄得不好就可能“串单”,相信不少中介商尝过这样的苦果。由此看来,规范经纪市场,首先要规范经纪工作秩序,加强经纪人队伍的建设,真正赋予经纪人权利,这样才能增强竞争力。其次,指数系统的建立,能公正、合理、权威,使百姓对房产理财经营理念有所深化,给百姓带来真正的实惠。
应该看到,二手房指数是一个变量。二手房指数是由政府主管部门以及交易当事人以外的第三者统计出来的参照标准,其客观、公允性容易得到各方认可,这也赋予二手房指数要有带动市场能力的职责。二手房指数一定要抢得先机,推广成功,在百姓心目中塑造出无可替代的权威地位。
庄顺祥 上海南方房地产经纪有限责任公司
一旦二手房指数报告树立了准确性、权威性的形象,不仅买卖双方可以参照此标准,中介公司也可以按照这个指数进行交易,有助于中介公司摆脱在市民心中“暗箱操作、评估价格不规范”的形象,从而推动整个行业的良性发展。
二手房指数的出台还与规范经纪人息息相关。由于目前上海房地产三级市场还不是很成熟,经纪人操作的规范与否也存在许多问题,但这个指数可以帮助经纪人比较准确地确定房屋价格,为自己树立良好的形象。
我希望通过这次二手房价格指数的制定,中介公司能够以此为起点走上一条比较正规的道路,把更多的精力投入到提高全程服务中。
龙胜平 房产之窗
随着数据库的不断扩大和技术的成熟,二手房指数报告会变得越来越准确,越来越反映市场变化,进而树立权威性。如此一来,把二手房价格指数作为实际操作标准的中介公司,就可以借该指数报告提升中介形象。
张蓥 21世纪不动产上海办事处
21世纪不动产在上海的业务正式启动时间还不长,同时,我们旗下的加盟店多从事中高档价位的物业租售。但据我了解,二手房指数从规范市场角度而言,有利于市场的成长。入世后,无论就制度的制定或业务的开展而言,都具备了非常公正的竞争环境,二手房指数如有可能成为权威的市场衡量尺度,就有可能起到规范经纪人市场的作用。
二手房指数有待完善
王自强 上海智恒房地产置换有限公司
据了解,今年一手房价格与去年同期相比,大约每平方米上涨500元。从智恒的实际操作案例来看,中低档二手房要比去年增加700元/m2,涨幅超过一手房。所以,二手房的单价是一个不可忽略的因素,二手房价格指数的制定就不能单单仅以套来计算。从台湾、加拿大等地的发展来看,二手房的成交价格决定了整个市场,而且很容易受各方面影响而变化,单价应该受到一定的重视。
二手房是一个买与卖的关系。如果二手房价格指数与市场价相比偏低,可能会遭到卖方的抗议;如果高于市场价,买方又会不同意。所以,用成交价来作为二手房指数取样比较合理,指数的客观性也就越强。
庄顺祥 上海南方房地产经纪有限责任公司
要以价格指数来操作二手房交易,就必须考虑到影响二手房的许多细节因素。目前的这个二手房价格指数采样,只考虑到地段、房龄、朝向、楼型、楼层、结构等因素,但实际上,老百姓还很关注房型、装修程度等因素。
同时,还要明确这个指数的针对群体。如果把买卖双方作为目标对象,就要增加指数的实用性和可操作性。从卖方角度出发,要提供给他们当前市场各类二手房的实际成交价格,重点突出价格,帮助他们确立手中物业的卖出价;从买方角度出发,要宣传二手房市场竞争因素,二手房成交价是买卖双方的协商价格,任何外在因素都可以影响到它。所以,二手房指数在前期一定要在市民中树立起权威性,以后买卖双方都可以参照此价格体系进行操作。
荣逸凤 上海锦湘房屋置换有限公司
二手房价格指数在作抽样调查时,在考虑房价、楼层、区域这些因素的同时,能不能把市场竞争力这个因素考虑进去。市场竞争力说得通俗一点,就是买卖外部环境因素。比如,有些业主急于套现,二手房的抛出价往往会低于它的实际价格;大多数业主出于多赚点钱的想法,抛出价往往高于实际价;中介公司之间有时也会出现不良竞争现象,造成二手房交易价格大大高出房屋的实际价格。这些外部因素,会对二手房的实际交易价格造成很大影响。
供求量的大小也会影响到二手房的成交价格,二手房价格指数在取样中也应该考虑到这一因素。例如把静安寺的二手房与曹家渡的二手房相比,在原则上,静安寺的二手房价格应该高于曹家渡地区的二手房价格。但是,如果某一段时间内,静安寺有大批二手房抛出,而曹家渡二手房房源很少,物以稀为贵,此时曹家渡二手房价格就有可能高于静安寺的二手房价格。这就不难理解梅园地区等二手房价格可以达到4000元/m2的现象。
周薇薇 上海民嘉房地产置换有限公司
作为一家中介公司,在看到这样一份二手房指数报告后,我们感到高兴也很赞成。同时,我们也愿意成为提供取样数据的中介公司之一。如果有可能的话,我们公司每个月都会提供当月二手房成交价格。
我个人认为,二手房指数在取样时应该排除房屋装潢这一因素,以毛坯房为标准,在具体操作过程中,可以根据实际装修程度和买卖双方需求进行价格修正。因为,在实际交易过程中,虽然装修费不计入评估价,但却是一个敏感的因素,或多或少影响着二手房价格,难以捕捉到其真正价值。有些买家并不喜欢装修过的房子,即使该套房屋装修非常豪华也影响不了交易价格,而有的房屋却会因为装修的好坏,配备家具的多少而使价格高于或低于同类产品。因此,我建议为简化指数,在抽样时应排除这一因素,到时根据具体情况再修正价格。这样就能保证指数的准确性,同时老百姓也能够对自己的房子有一个正确的认识。
周建东 ColdwellBanker信义房屋
原先的外销房买卖过程中,都要以一个评估价格作为参照标准,但实际操作时,往往评估价容易使买家对其产生误解,导致买家的不信任,同样的问题也存在于二手房交易中。二手房指数的出现,很大程度上会缓解这一情况。对于该指数而言,首先需要确定的是其界面问题,包括横向、纵向坐标的确立。由于提供指数统计样本的各中介店经营定位不同,对同一房源的报价也可能不同,因此二手房指数还要明确其统计过程中所指向的是什么类型的房子,其制订依据究竟是委托价抑或成交价。
二手房指数的数据库应相当庞大,它的准确性也有一个逐步体现的过程。各数据提供者与指数统计者之间的配合上不存在难度,关键在于整个系统的建立以及有序操作。
沈惠彬 上海吉美房地产经纪有限公司
二手房指数报告影响着中介公司的实际操作,作为中介公司在支持这一指数的同时,还要共同参与进去,帮助指数报告取样调查的顺利完成。二手房指数的取样要比一手房困难得多,这需要靠广大中介公司共同努力。如何做得更好,需要大家在操作过程中不断磨合。
雷英 上海雄顺房地产经纪有限公司
我们公司成立时间并不长,早期以二级市场代理为主,从今年开始转向二手房买卖交易。在这个业务转变过程中,我们明显地感受到二手房操作要比一手房困难得多,虽然大部分房屋质量不如一手房档次高,但是它的潜能巨大。从这几期二手房指数报告发布的实际情况看,它对中介公司评估价格起到了一定的作用,但是它的标价范围最好能够再扩大范围。比如航华七宝地区一室户的抽样价格是8.7万元/套,今后是否能够在标出价格可上下浮动的最大范围,让老百姓心中更有数。
袁烨铭 上海汇成房产置换有限公司
定期公布二手房指数是开全国先河的新事物,当务之急是要给它界定一个严格的含义,需要考虑各方面的综合因素。