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眼下,上海房地产价格指数一再上涨,掀起了银行信贷消费的高潮。但银行专家提醒:信贷消费过分高涨并非好事,这种趋势可能意味着银行住房贷款风险性将逐步增大。
据中房上海指数显示,10月份中房上海综合指数为770点,比上月上升11点,升幅为1.5%;中房上海住宅指数725点,比上月上升12点,升幅为1.7%。这组数字表明房地产将价格再次上涨。
而另一组人行上海分行的统计数据显示,截至10月末,上海个人住房贷款新增额为278.58亿元,同比多增97亿元,同比增长54%;其中商业银行个人住房按揭贷款新增额占83.57%。个人住房贷款的总余额为830亿元,当年累计贷款额约达390亿元。
房地产价格的上升和商业银行个人住房贷款的增加,推动了房地产市场的红火。但从另一个侧面看,房价过高,市民收入还未相应跟上,市民按揭买房的还款期限由此逐步延长,使房地产抵押价值和变现能力的距离拉大,从而给银行贷款的风险也逐步加大。
银行专家粗算了一笔帐:一对大学生工作了五六年后结婚,按夫妻两人平均月收入在4000元计算,购买了一套50万元高层住房,并首付20%拿出他们全部积蓄10万元,另40万元通过公积金组合贷款分30年归还,其中公积金贷款10万元和商业贷款30万元。参照一般商业银行还款不超过收入的60%规定,按现行利率计算,小家庭每月承担归还款费用达2230.51元(其中公积金贷款512.05元,商业贷款1718.46元),这还不包括孩子今后的教育投资。然而,对一般40多岁的三口之家来说,即便有一份稳定的职业,如要购买50万元的商品房,还是一件很难的事。因此,一般工薪阶层并不真正具有购买50万元左右住房的资金实力。
不少市民认为,虽有价格较低的二手房和边缘地区商品房,但考虑房型、设施和交通及大多家庭通常置业一次等因素,购买市区商品房还是成为他们的首选。因此,根据现有的收入水平和能力,市区商品房建筑面积在95至100平方米左右,价格在45万元上下,他们还是能够承受的。
然而,也有些市民在购房过程中,不根据自己的能力,采取先“斩”后“奏”的办法,致使银行住房贷款风险加大。据有的银行反映,由住房贷款业务导致的类似不良资产已开始产生。究其主要原因,不外乎购房人收入不如实反映、购房人对今后的收入期望值过高以及职业不稳定。
一些银行专家指出,地段好、房价高,确实也迎合了一些市民不切实际的购房欲望,虽有房产作抵押,但在相关法律、法规还不完善的背景下,银行操作住房贷款难度日益加大。加上房价随市场波动,给银行资产带来风险更大。让更多的市民贷款买房,要贷得起,还要还得起,这才是市场的主流。因此,正确引导市民买房,提倡量力而行,不仅有利于银行提高住房贷款质量,降低银行资产风险,也有利于房产市场发展的良性循环,减少“泡沫”成份。
申城房价指数过高,从另一侧面也在向银行提醒:个人贷款的审批和发放,应该加强监管力度。