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所谓内地房地产企业是一个相对的概念,是相对于沿海地区成熟的房地产企业而言的,也是相对于虽在内地发展,但却具有较浓郁的沿海背景、境外背景的房地产企业而言的,在某种意义上讲,内地房地产企业特指那些在内陆地区土生土长的本地房地产企业,其明显特征是一种专业化程度不高但本地资源丰富的企业形态。
在房地产业日益成为国民经济新增长点的今天,在沿海地区房地产经过十余年的发展竞争更趋惨烈之际,潜力巨大的内地房地产市场愈来愈受到众多投资商的关注。如果说沿海地区房地产由于历史的原因曾经历了几次发展的高潮,那么,内地房地产同样由于历史的原因,其真正的大发展可能才刚刚开始。通过对内地房地产企业现状的分析,便可发掘出内地房地产的市场机会。
一、内地房地产企业的现状
内地房地产企业除少数较优秀之外,大都或多或少地存在以下现象:
1、对房地产产品的理解,对房地产行业规律管理机制,还是专业化队伍的建设,都或多或少地沿用过去基本建设的老观念、老做法,房地产市场的竞争还只是非专业化与非专业化之间的竞争,规范化、专业化的操作程度还比较低,房地产作为一个产业尚不完善。
2、实力普遍缺乏。注册资金3000万元以上的企业不多,在5000万元以上的大型房地产企业微乎其微,低水平开发和投机心理比较严重,短期行为比较明显,开发项目规模小、档次低、形象差、品质劣,更谈不上目标如一地精心培育具有长期价值的地产品牌。因而也缺乏一批房地产骨干企业对市场的健康发展进行主动的、超前的、有力度的引导。
3、普遍忽视项目实施前期的市场研究和科学论证工作。基础数据的积累不够自觉,可行性研究工作流于形式,地块选择本身具有较大的盲目性,拿到地块后,经营意图和产品方向也比较模糊,不进行深入的土地潜力分析和项目定位研究,不主动听取专业顾问公司的意见就直接由并无市场经验的设计机构进行技术设计,技术设计一旦完成并进入实施阶段,其产品特征就基本固定了,从而缺乏在技术设计之前,开发商根据市场需求和自身经营意图,对产品进行理念设计和市场设计这一环节,技术设计缺乏明确的市场导向,未能认识到具有市场意识的技术设计是项目策划成功的关键所在。
4、房地产项目营销观念陈旧、营销手段落后,独创意识薄弱,跟风现象普遍。普遍不重视项目的整体包装、全程营销策划和项目运营管理。许多项目名称随意,没有LOGO,没有楼书,也没有售楼处,更谈不上完整的CI设计和形象包装,在卖场布置上,卖房子甚至还比不上一般消费品,即使有一点包装、策划意识,也是支离破碎、不得要领,宣传推广工作很难到位。在施工现场,管理也是混乱无序。
5、不注意对项目环境艺术价值的深度挖掘,设计观念的更新和设计手法的出奇出巧不够自觉,对地段大环境和室内小环境三者之间关系的研究不够深入,对建筑立面、建筑风格、色彩计划、园林景观、环艺小品等对提升项目市场价值的作用缺乏足够的重视,有特色、有品味、有生命力的人性化项目较少,大批项目市场寿命周期极为短暂,有些项目刚完成就面临淘汰的命运。更有甚者,其项目成为城市新的视觉污染源。
二、内地房地产的市场机会
正是由于内地房地产市场的重要参与者一一内地房地产企业具有上述特征,内地房地产市场对于成熟的沿海房地产企业(包括内地少数锐意进取的优秀房地产企业)才具有广泛的市场机会和发展空间。由于内地与沿海在房地产发展所处的阶段不同,一批优秀的沿海房地产企业与内地房地产企业相比具有明显的比较优势,因而内地房地产的市场机会才更容易被沿海成熟的房地产企业敏锐地抓住,并适时地将市场机会转化为现实的经济利益和行业地位。内地房地产市场在一些成熟的房地产开发商的眼里简直是遍地黄金,这一点已被众多沿海房地产企业在内地的成功实践所证实,如万科在多个城市开发的城市花园系列,万通在北京开发的新新家园系列和安玉在武汉开发的南湖花园城等,都在当地取得了巨大的成功,并成为理所当然的明星楼盘和精典楼盘被行业所推崇。
内地房地产对一些优秀的沿海房地产企业呈现的市场机会,主要体现在以下几个方面: 1、沿海成熟的房地产企业经过十余年的发展,走过了房地产市场从不规范到规范、不专业到专业、不成熟到成熟的不同阶段,经历了市场竞争的残酷和洗礼,同时形成了较雄厚的实力,积累了运作大型项目的完整经验,具有对各种资源各种要素的整合能力,因而有能力在内地承接大型项目的开发,迅速成为当地房地产行业的领头羊,从而具有良好的规模优势和强烈的示范效应。
2、沿海成熟的房地产企业内部管理科学,操作手段先进,无论是项目选择,还是项目实施和项目营销,均按成熟的工作流程由专业人士一气呵成,项目选择不会出现大的偏差,项目实施不会走弯路,项目营销却能做到准确把握、高超运作,从而营造出局部的卖方市场,这样不仅能切实降低项目成本,也能快速高效地实现项目价值。
3、沿海成熟的房地产企业大都具有品牌优势和良好的口碑,购房者对这些企业天然地具有好感,其符合人性的物业管理观念和恰到好处地对购房者的恭维,最能打动每一个购房者的心,这些都有利于提升项目的附加价值,实现超额利润。
4、沿海成熟的房地产企业到内地进行大规模的投资,一般都能取得较优惠的开发条件,得到当地政府等有关部门的大力支持,这些也为项目的成功奠定了坚实的基础。
5、西部开发战略将是沿海成熟的房地产企业进军内地房地产市场的历史性机遇。
总之,沿海成熟的房地产企业相对于内地房地产企业,在房地产项目市场运作上的优势,将在一定的时间内继续存在,但内地房地产企业的快速成长也将不断削弱这种优势,无论是沿海成熟的房地产企业,还是内地房地产企业,只有不断创新,切实提升自身的核心竞争力,才能确保竞争优势,并在激烈的竞争中立于不败之地。(名流投资集团湖北公司 杨牧明)