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□中国社会科学院研究员刘维新清华大学房地产研究所讲师张红
土地储备是经营城市的基础(或重要环节),而土地储备又需要金融的支持,运营、储备与金融之间,如何形成良性的循环机制,并逐步建立与完善循环体系,是需要研究的重大问题。
1、构建城市建设资金的良性循环机制
经营城市与土地储备,是不少城市政府正在运行的两项实际工作,碰到的共同难点是资金问题。金融的介入,是构建三者良性循环机制不可缺少的。
这种良性循环机制是:(1)城市政府从经营的收益中,一部分资金可投入新的城市建设,一部分返还土地银行;成形专业土地银行的资本金。(2)城市土地储备的收购土地资金,主要来源于土地专业银行,通过政府经营获取土地收益,一部分作为城市建设资金的积累,一部分返还专业土地银行,进行循环。(3)专业土地银行的业务,主要是土地储备的资金往来,以利息差维持,同时可以吸收社会存款,增加资金来源,维系银行整体运行。这样既有利于城市土地储备池作用的发挥,推动政府经营城市,也有利于专业土地银行的发展。
2、优化投资环境,重组城市资源
当前通过经营城市和土地储备进行城市建设的主攻方向是:理顺关系。理顺政府、城市、市民、开发投资商的关系;理顺公用事业、公共事业、公益事业的关系;理顺社会效益、环境效益、经济效益的关系;建立起与市场接轨的体制与机制。
3、创建土地金融,建立土地储备资金
我国在推行“经营城市”和土地储备”过程中,不妨可考虑两种方案:其一,借鉴台湾土地银行的运作经验,由政府出资成立专业性的土地银行,以金融运作的方式,参与土地储备和经营城市,在城市政府统一领导和规划下,逐步形成:土地金融的良性循环机制;其二,由政府适度拨款,并运用土地出让的收益积累及经营城市收益,建立土地储备资金,由土地储备中心进行管理。
这两种方案,虽然各有利弊,但前者更加符合市场经济运作,也便于与我国加入W TO以后与国际接轨。后者在运作中难以摆脱行政指令,不容发挥资金效益。所以,在我国推行“经营城市”和“土地储备”过程中,创建土地金融新品种是一种可行的思路。