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一、房地产产品差异
深圳房地产同武汉房地产市场先天就具有很大差异,反应在房地产产品上,两个城市表现出极大差异。但是,深圳同武汉比较,深圳发展商更注重细节,强调均好性。从楼书、广告宣传、楼盘现场到销售人员每一个动作都规范有序。武汉发展商已经在重视建筑设计,也建有漂亮的售楼部,但在一些细节上不太注意:楼书制作不符合楼盘品质、施工现场管理混乱、销售现场不规范等等。好的楼盘应该是在各个方面都能胜人一筹。这也许是两地房地产在产品方面的最大差异。
1、产品形态差异
武汉房地产市场高层住宅建筑只占这个市场开发量的10%,并且高层住宅主要定位在高档楼盘;而深圳住宅建筑不管是高档楼盘还是中低档楼盘都有一定数量的高层住宅建筑,高层住宅建筑占市场开发量的30%。
深圳高层建筑经过近二十年的发展,从单纯解决居住问题已经发展到更多的关注消费者的需求。早期的深圳高层住宅建筑多半是一梯十户、一梯八户塔式楼,发展商只是希望尽可能多的利用土地面积,没有从根本上考虑消费者需求,很多户型没有很好解决朝向、通风、采光和私密性等问题。随着消费者对生活要求的提高,消费观念的成熟,对于自身居住条件也要求越来越苛刻了。市场逼迫发展商建造更适合消费者需求的住宅建筑。
目前深圳高层住宅建筑多为一梯两户的板式楼,这样可以从根本上解决朝向、通风、采光和私密性等问题。少数楼盘为两梯三户、两梯四户。受高层住宅建筑地块面积限制,高层住宅如何营造景观曾经是长期困扰深圳发展商的一个问题,如今已经得到很好解决。深圳高层住宅建筑主要有两种形式。一种是底层同用上部住宅,一种是纯居住高层建筑。第一种高层住宅建筑多在结构转换层设计空中花园、游泳池、会所等公共活动设施,利用空间解决高层建筑景观的不足。第二种高层住宅建筑一般是设计底层架空,架空层层高一般为6米,利用架空层进行绿化,并且可以提供一部分公共活动场所。
现阶段武汉房地产市场主要是多层住宅,特别是在一些城郊地段。高层住宅建筑主要集中在汉口。主要原因在于武汉土地价格被严重低估,发展商可以低价格拿到大片土地,对于不可再生的土地资源没有充分体现其市场价值。
武汉多层建筑一般为八层左右,多没有电梯,一些大规模小区均建有园林景观。大多数楼盘占地面积在100亩左右,武汉一些大盘由于发展商资金实力和操盘手法等原因,销售一直不温不火。
武汉高层住宅建筑还面临着很大问题,没有成为市场主流。目前武汉高层住宅建筑多为塔式楼,一般是一梯八户甚至更多,对于武汉冬冷夏热的气候和武汉市民对朝向的偏好来说,这种户型存在着致命的缺陷。特别是一些还建楼根本没有考虑到基本的居住要求。为了最大限度利用土地,发展商在建造高层住宅时对景观和车位问题缺乏全面考虑。但在不断学习过程中,武汉高层住宅建筑业在悄悄变化,高层住宅正在逐步增多。由武汉建筑设计院设计的香格里嘉园在强调均好性方面有较大进步。
2、建筑风格差异
无论在深圳房展会还是在武汉房展会,可以看到不同建筑风格的产品争奇斗艳,也可以看到在今后三五年内当地房地产市场的发展趋势。由于建筑风格在更大程度上取决于建筑师的创作,学习难度较小,深圳武汉房地产市场在建筑风格上差距不太明显。
深圳正在从前期的抄袭、模仿的困惑中走出来。在吸起欧陆风格中大飘窗、落地观景阳台等一些好的建筑元素的基础上,深圳建筑更追求简约明快、线条流畅的现代主义建筑风格。这可以从深圳房展会上诸多楼盘中得到验证。
武汉房地产市场目前在建筑风格上处于一片混乱状态,在抛弃了历史形成的老里弄建筑后,武汉房地产市场不断涌现各种建筑风格,但是没有一种形成市场主流。当欧陆风吹到武汉市,武汉很多楼盘纷纷跟进。其中不乏象丽岛花园这样延请名师设计,将欧陆风情原汁原味拷贝的楼盘。但更多楼盘只是模仿了欧陆建筑的一些元素,整个建筑不伦不类。在这两次武汉房展会上,新推出的楼盘象福星城市花园、都市经典等城市中心楼盘,更推崇现代主义建筑风格,整个模型线条流畅,更富有现代气息。目前武汉房地产市场将会是这两种风格的产品唱主角,市场会做出最终的选择。
3、户型差异
由于城市之间的差异,我们不能照搬深圳的户型设计,不能以深圳的生活方式来要求武汉市民。但从两个城市房地产市场户型差异可以感觉以深圳发展商对市场感觉的敏锐。
由于深圳人口流动性大、单身白领较多,加上房价较高,从总体上看,深圳户型设计更紧凑、更合理、使用率更高。目前深圳房地产市场主要户型有一室一厅、两室两厅、三室两厅两卫、四室两厅两卫、复式、TOWNHOUSE等多种形式。从面积上看,深圳各种户型偏小。一室一厅面积不超过50平方米,小的只有36平方米。两室两厅面积在80平方米左右;三室两厅面积不超过120平方米。在深圳户型面积超过160平方米就可以算是豪宅了。参观一结深圳楼盘各种房型面积虽小,但是功能分区非常合理,并没有感觉到局促。深圳旭飞公司在深圳房地产市场被称为小户型专家,专心研究市场对小户型的需求,推出了一系列的小户型楼盘。深圳发展商的成功在于对市场需求的准确把握。
武汉房地产市场一直存在户型面积过大的问题。目前武汉两室两厅面积普遍在100平方米以上;三室两厅面积超过140平方米;四室两厅面积接近180平方米。造成这种原因在于发展商没有深刻认识市场需求,并且设计不合理也造成面积浪费。武汉房价单价虽低,因为面积过大,总价还是偏高。武汉房地产市场还没有出现专门的小户型楼盘(台北之星只是有一部分小户型)。而武汉特别是武昌有为数众多的单身白领,他们对小户型有着天然的热爱。另外武汉楼盘还存在着对定位的疑惑。每个楼盘从两室两厅到复式,面积从80平方米到200平方米各种户型都有。发展商似乎想把所有客户一网打尽,而没有对目标客户的需求准确定位,为保险起见,只好每种户型都有,楼盘缺乏鲜明特色。
4、景观差异
当消费者不再满足单纯的居住需求,而逐步追求生活的品质时,景观对房地产开发来说,可以进一步提升楼盘品质,吸引更多潜在消费者。发展商一方面可以营造部分人造景观,更主要的是有效利用自然景观,并且不要造成自然景观的浪费。武汉和深圳在自然景观方面都具有得天独厚的优势。武汉是百湖之市,长江、汉水穿城而过,还有很多大小山脉。深圳既有海景,也有山色。
随着福田区、南山区房地产升温,海景住宅成为目前深圳楼市最大的卖点。发展商在开发设计阶段就注重景观的均好性,尽可能使每户居民都能享受到自然风光。住宅楼大多是板式楼,小区规划呈梯度逐步增高,从别墅、多层、小高层到高层,每户都可以欣赏到窗外风光。深圳龙岗区的新亚洲花园因围山而建,将山林绿化作为广告诉求点,也达到了较好的效果。
武汉房地产较深圳有更多可以利用资源,但是这些资源没有很好利用。武汉湖泊较多,在武昌南湖、东湖和汤逊湖周围有较多楼盘。从早期的丽岛花园到刚开盘的名都花园,结合自然景观整个小区设计充分考虑到景观的均好性,湖色美景得到充分利用。但在汉阳墨水湖畔一些楼盘在规划设计中没有充分考虑到景观的均好性,造成景观的极大浪费。长江、汉水两岸目前在建楼盘较少,由于政府在市政设施建设上的滞后,两岸景观开发还没有达到较理想的效果。无论是外滩花园还是蓝湾俊园,一些先期投资的发展商销售并不理想。另外武汉发展商对自然山色景观的开发利用也不够,市场上少见以山色为宣传重点的楼盘。所谓仁者乐山,智者乐水。我们不能浪费上天赐予我们的自然美景。
当我们看到差距的同时,也要虚心承认差距。客观地说武汉房地产这几年有了很大的进步,但同国内其他先进城市比较起来,这点进步还不够。这需要所有房地产从业者的共同努力。(武汉中科地产经济研究所 阮涛)