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1、违规项目,东窗事发
2月沈阳市政府开始的“三清一查”工作,使28个2000年已开始运作或已审批的房地产项目受到审查。原因是这些项目拿到了不该拿到的优惠政策:不符合棚户区政策条件的却拿到了土地行政划拨政策(行政划拨可免交土地有偿出让金和城市基础设施综合配套费);有偿出让金过去执行缓交政策,一些以有偿出让形式获得土地的楼盘早已封盘入住,而土地有偿出让金仍迟迟未交、少则欠政府几百万、多则几千万。伴随着的各种税费优惠政策也同时被重新审定。处心积虑拉关系来获取房地产暴利的开发商顿时目瞪口呆。
2、土地归库,六亲不认
沈阳房地产项目前几年的买地方式多为协议方式,土地和市场上的白菜、萝卜一样被自由买卖,导致了暗箱操作,土地没能实现其固有价值。2001年始,沈阳市政府推出了“土地储备制度”,成立了土地储备中心,政府将国有土地收回,经过评估以招标、拍卖方式出让给开发商,有偿出让金也不再分期付款。土地又回到政府的怀抱。
3、个贷政策,风霜突降
年初,人民银行对个人贷款审核条件变得严格,对期房贷款加大控制力度,全省各市建、工、农、中行反应迅速,个人贷款办理周期较2000年比明显加大。开发商的重要资金回笼渠道骤然堵塞,行驶缓慢。同时,央行取消零首付,贷款额度由八成变为七成,致使许多消费者重新制定购房计划。
4、楼盘虽小,五证俱全
开发商“一边立项、一边开工、一边销售”的时代一去不复返。不论楼盘大小,房子要想开卖拿五证来:土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证、销售许可证。其中销售许可证的取得,工程进度须达到多层封顶、高层2/3竣工条件。与此同时,内部认购成了违法行为。要拿土地使用证必须将出让金一次交齐,这一副重洗的牌令昔日的“空手道”高手们未能入局。
5、沈大房展,一热一冷
沈阳的房展会对开发商曾经是无奈、应付。2001年6月的房交会令开发商和消费者刮目相看。政策、规模、气势、专业、服务一并上演。史无前例的4.5个亿的成交额令有识开发商大捞一把。8月秋交会11亿的成交额又使许多家楼盘再度疯狂。这是沈阳2001年房地产界一张鲜明的笑脸。
大连的房展会几年来一直是大连楼市的重头戏,每次都火爆异常,2001年7月大连房展会却传出这样的消息:投资百万元参展的楼盘,现场成交不到10套房子。展场人气寂寥,开发商怨声载道,于是几十家开发商联名上书,致使11月大连秋季房交会展位单价从1.2万元降到了6800元。
6、楼盘广告,盲目攀比
市场竞争的加剧使开发商不得不加大广告投放额度。单幅广告面积愈打愈大,整版比例在增高,甚至联版,似乎谁打半版就没实力。
广告内容良莠不齐,2001年新楼盘广告出现许多优秀的案例,平面效果令人赏心悦目,策划思路自成体系。与此同时,抄袭风愈演愈烈,不论别人的主题、概念是否适合自己,随意吹嘘,本来是为普通百姓建造的实惠型楼盘,却要东施效颦。
7、销二手房,渔翁得利
商品房房价居高不下,筋疲力尽时,二手房揭竿而起。开发商不顾市场需求,闭门追求高利润率,造大户型,定高价,跟时髦,冷落了今年市场消费主力军:工薪阶层,致使他们被二手房市场抢占,二手房交易量比去年增加70%以上,二手房中介公司如雨后春笋。二手房价格一路上升,总交易额与商品房分庭抗礼。
8、房价走高,步履蹒跚
由于2000年房价因许多非正常因素上涨,使今年亮相的开发商以为欣逢牛市,定价更高,又由于今年政策规范,前期投放资金俱增,房地产成本增加,房价又不得不高。然而市场的无情使沈阳和大连的房价一年来波幅很小,据沈阳市房地产信息中心统计:2-11月份沈阳市商品房平均价格经历了这样的历程:2999元,2996元,2964元,2905元,3002元,3060元,3112元,3081元,3047元,3015元。
9、新盘大盘,姗姗来迟
辽宁省今年各种政策不断出台,政府整顿房地产市场力度加大,开发商忽然感到各种手续办得慢了、难了。因此上半年许多楼盘虽已开工,却未来得及开盘。据沈阳市房产局市场处提供数据:2001年下半年取得销售许可证的项目达70余家,占全年供应量的50%以上。有些楼盘11月份才拿到销售许可证,几乎错过了全年的销售时光。下半年的新盘刚登场两三个月就赶上了销售淡季。2002年上半年的竞争态势也不得而知。
10、理性消费,按兵不动
由于2000年房地产消费过热、集团购买市场饱和、2001年个贷制度调整、新盘上市量减少、房价上涨、入世气氛、相关行业大降价等诸多原因,造成了2001年低迷的楼市大局。媒体的喧张,使消费者掌握了更多的房地产相关政策、常识,冲动型客户越来越少,沈阳和大连楼市上的中高档楼盘占主流,而这部分消费者多为二次、三次购房者,因此更理智。(曲径)