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房地产界人士在盘点2001年战果之余,不禁惊呼:2001年乃是不折不扣的“入住纠纷年”!有好事者即赋《如梦令》一首,词曰:
曾记楼花眩目,小姐勾画蓝图,
今看如此新居,气来不打一处!
入住,入住,打得血流如注!
来自中国消费者协会的统计资料显示,消费者近年针对与房地产相关的质量、价格、广告、计量、交付等投诉连年上升,分别是:1998年1.89万件,1999年2.12万件,2000年2.22万件,今年前三个季度已达18592件(其中不含房屋装修业纠纷)。
与往年相比今年有一点不同的是:许多业主在协商未果的情况下已不愿求助于耗财耗力、效率低下而又注定失败的司法途径,转而诉诸于暴力手段。在首善之区北京,华远、海外投资集团以及中国第一商城、九龙花园、现代城等知名企业或楼盘发生了业主与开发商间的严重冲突,“金九银十”之季五个房展会被砸,多个展会无限延期……,业界如此集中而严重的纠纷引起了政府、传媒与社会各界的异常关切,有学者甚至提出了“房地产业的信任危机”问题。
纠纷繁多自有因
主顾间的矛盾各行各业都有,为何今年与房地产相关的纠纷如此集中和严重?
一方面,与其他商品比较,房地产具有交易时间长、环节多、专业性强、相关主体多、涉及法律多等特点。而不可否认,目前的市场监督机制还很不健全,相关的专门立法滞后,司法效率低下,一些市场主体乘机恶意违规,严重影响了市场秩序,从而产生了层出不穷的纠纷。
另一方面,1998年国务院出台了关于深化住房体制改革的新政策,释放了第一轮居民购房的冲击波。这一购房风潮中的期房占到七成以上,大多在今年竣工入住。这一批开发商的开发实践也多是“摸着石头过河”,在房屋建造、装修、推广、销售等环节的隐患或意想不到之处终于在今年集中凸现出来。
同时,自房地产业去年被国务院列为今年重点整顿的行业之后,建设部门加大了监督和检查的力度,今年颁布了以《商品房销售管理办法》为代表的部委规章,使销售行为有章可循,被评为“2001年最贴近百姓的三大法律”之一,受到了社会的高度评价;新闻媒体的启蒙加快了消费者权利意识的觉醒,提高了他们对商品房问题的认知能力。而业界在转变思想、增强服务意识方面走在了后面,一些开发商强烈反对该销售办法,继续以昨日之观念和手段对待今日之消费者。因此,以住宅开发为主的房地产业与证券交易、医疗等服务行业今年继续成为社会舆论的众矢之的。
值得探讨的是,作为服务业的房地产业在开发过程中并不直接建造住宅产品,而是通过契约委托设计、施工、监理和装修等部门打造产品。依照法律,这些部门的一切过失消费者均有权直接向开发商主张权益。开发商面临的责难实际是开发环节全部问题的集中。开发商同样面临着如何维权的问题。
纵观全年的入住纠纷,主要呈现出以下特点:
1、质量问题居其要
住宅质量一直是房地产相关纠纷中的老、大、难问题。中国消协历年的相关投诉统计中,质量问题一直占投诉总量的六成以上(1998年占69%,1999年占70%,2000年占65%),今年仍保持这一比例,而总量有所增加。
商品房质量问题主要有以下两类。问题大的一类是主体结构不合格,对消费者的人身与财产安全直接构成威胁。各级建设部门在今年4月、9月两次组织的对全国范围内的55万多个各类工程项目的自查、检查后发现,有违规违法问题的占到12.45%,1454家企业被停业整顿、降低资质等级或吊销资质证书。建设部原部长俞正声坦言,当前建设工程质量问题触目惊心,一旦发生地震等自然灾害后果不堪设想!问题多的则是住宅的使用功能有缺陷,给生活带来诸多不便,屋顶、墙壁开裂,墙皮脱落,楼面、水管、卫生间漏水等现象几乎成为通病。由此带来的不便和心理上的压力对一贯能忍耐的中国消费者而言都超出了心理和财产上的承受范围。
对于商品房的质量责任,建设部早有规定,并在今年继续加以完善,法律层次也有一般性规定。但在司法实践中,司法部门以高成本、低效率保护了开发商的实际利益,在短期内购房者还是很难通过诉讼主张合法权益。购房者被迫转而求助于媒体披露、社会传播甚至于暴力方式解决。
质量是产品的根本、品牌的灵魂。房地产业的质量保障问题长期不能有效解决,强调“品牌时代”无异于缘木求鱼。
2、“绿色”不绿遭非议
今年又是“绿色消费年”。消费者的环保意识、健康意识给开发商创造了新卖点,而当其理解“绿色住宅”、“绿色建材”的真正涵义并以此提出要求时,开发商又不免叶公好龙,悔不该当初打绿色牌。今年的入住纠纷中,由于建材不“绿”、装修有毒、室内空气污染造成的纠纷可谓别开生面。
中国室内装饰协会室内环境监测中心日前组织的委托调查结果表明,90.9%的市民认为居室有害气体主要来源于建筑材料、装饰装修。室内污染检测手段的提高,使今年夏季北京出现了全国首例在室内装修污染损害索赔中以原告胜诉告结的案例,极大地震动了开发界和装修界。而9月28日建设部《中国生态住宅技术评估手册》的发布则大大提高了购房者对绿色住宅、生态住宅的识辩能力,大部分人意识到自己所购或欲购的“绿色住宅”只是一个概念,随后人们以之为标准提出的退房要求使开发商措手不及,徒增埋怨。
业主对建材和部品污染的责难早已有之。按照建设部1999年发布的《推广应用化学建材和限制淘汰落后技术与部品管理办法》,各地、各城市区别对待,陆续淘汰。目前的矛盾就集中在过去使用时合格而今天已遭淘汰的建材和部品.曾发生在北京现代城的“氨气事件”就是此类纠纷的典型代表。
3、功利营销得不偿失
在近日的房地产年会上,著名策划人曾宪斌把当前房地产营销的主流讥讽为“功利营销”——哗众取宠、华而不实的宣传,急功近利、吹糠见米式的销售等。虽非全部,但流毒广、贻害多却是事实。
年初,中国消协梳理近年的房地产投诉列出了10大热点,其中“广告多虚假、承诺不兑现”仅次于质量投诉。许多情况是,楼盘的广告宣传和销售人员的承诺很多,而当购房者入住后要求兑现时开发商就会陷入被动,只能予以敷衍或借口广告不属合同内容而推脱。此时已成为业主的消费者便斥之为“虚假广告”,可以以宣传资料为证据,以自己受误导而购房遭受损失为内容,通过各种手段要求开发商或销售代理商赔偿或退房,同时以拒付物业管理费相威胁。法律规定,所谓虚假广告是指广告发布者依此为商业手段达到营利目的而并不兑现的不真实的甚至具有欺骗性的误导性宣传,法定结果是广告发布者应予赔偿或退货。如果执法严格,则被认定为虚假广告的危险显而易见。
销售可谓房地产开发中最重要、最惊险的环节,为配合销售而在市场推广中做足文章原本无可厚非,但如果因为急于成交而作没有必要甚至虚假的承诺都会踩入法律陷阱,给日后造成很多麻烦。今年6月1日实施的《商品房销售管理办法》进一步规定,购房者还有权要求将广告宣传中的承诺落实在合同中。宣传过头的开发商或代理商把自己置于了进退维谷的境地。
4、规划设计慎变更
购房者置业决策时的一项重要依据就是房型设计和小区规划,而许多楼盘是成片、分期开发的,开发商在开发初期向购房者介绍的规划设计往往会在提交政府部门审批时发生变更,或者开发商为了适应市场需求而对规划设计进行局部调整。这类问题也成了目前期房销售后的常见纠纷。
年内出台的《商品房买卖合同》对此规定:凡导致影响买受所购商品房质量或使用功能的设计、规划变更,开发商应在有关部门批准之日起10日内书面通知买受人,对方在15日内选择是否退房。可是,何谓“导致影响买受所购商品房质量或使用功能”的变更?会所、绿地的设计变更是否需要通知?——由于通知义务即意味着购房人重新选择的权利,这些疑问的解释口径已经成为业主和开发商纠纷的一大焦点。
北京市中伦京通律师事务所主任陈文律师认为,针对商品房本身进行的设计变更,如商品房的结构形式、户型、空间尺寸和朝向等,应当属于通知的范畴。而那些随着市场的变化、开发理念的进步所做的变更是否都应当通知购房者决定是否退房呢?显然,一刀切式的规定既不符合市场变化和企业发展的要求,也不符合公平保护每一个市场主体的法治精神。
5、契约不公平副作用大
契约作为确定交易双方权利义务关系的依据,其重要性不言而喻。往年,因购房者缺乏房地产开发与合同法的基本知识而在签约时利益受损导致的纠纷比较突出。针对这一问题,今年4月建设部连续发布了《商品房买卖合同示范文本》和以保障交易安全为主要内容的《商品房销售管理办法》,市场为之整肃。但交易双方在选定示范文本后可以就未尽事宜达成补充协议。一些开发商出于对自己利益的“严密保护”而在协议后附加了不平等条款,不仅侵犯了购房者的合法权益,实践证明对自身的负面影响也很大。
销售中,开发商如果坚持要求签订不公平条款,必然面临失去客户的危险;如果诱导购房者不知情而签约,则无异于埋下了“定时炸弹”,当他们得知自己利益受损时,就会联合起来采取投诉、曝光、诉讼或展会诉苦等方式主张权益,这些都会给开发商带来难以控制的不利后果,往往会损害企业的商誉和品牌价值,严重的会造成企业破产。这样的案例在今年的司法实践中并不罕见。
以公平原则制定补充协议才是对双方权益的最好保护。
6、产权问题遗后患
权益是决定房地产价值的首要因素。大多数人把关注点集中在有形的住宅产品上,而对无形的但具有决定性影响的权益因素却重视不够。商品房的权益违法或受到限制,就会形成极大的隐患。
今年夏季,京北一片豪宅被有关部门依法平毁,原因是所用地块属于不能用于经营性开发的集体所有土地,开发商和业主对此欲哭无泪。法学泰斗江平教授也曾因购买了“乡产权”的住宅而迄今未能办理产权证。
在住宅顶层的销售中,许多开发商把附赠露台作为一个重要卖点,而且屡试不爽。殊不知这在产权上也是违法的,会对日后的物业管理造成很大麻烦。露台作为住宅楼的顶端,是各层业主共同共有的屋顶。开发商无权把未来属于全体人的屋顶赠送给某一人。而对于受赠业主来说,既然露台是受赠的,他理所当然理解为对其拥有所有权,在办理产权证时自然要求计入住宅面积;但当需要交纳维修基金和物业管理费时,业主又会理直气壮地拒付露台的费用,且理由充分。物业管理公司因此十分被动。更麻烦的是,多年以后屋顶露台需要维修时,如果动用维修基金自然会遭到其他业主的反对,如果不予维修则又有碍观瞻。以上纠纷均属物权法调整的范畴。8月31日,中共中央政治局常委、全国人大常委会委员长李鹏在立法工作会议上指出,随着市场经济的发展,保证产权明晰、交易顺畅和交易安全的任务日益重要,包括百姓购房如何确定与开发商、物业管理公司的权利义务关系等问题都需要一部《物权法》来规范。据悉,立法部门正在加快起草《物权法》,可望于明年出台。到那时,“乡产权”、“赠露台”等遗患将凸现出来,成为难解的历史遗留问题。
7、中介亟待“拨乱反正”
中介是市场经济中构筑流通桥梁的核心力量。中国房协秘书长顾云昌曾指出,中国房地产业要与国际接轨,发展房地产经纪业是关键。而当前房地产业中面临“信任危机”最为深重的也是这一领域。这固然与经纪企业的市场准入很低、行业缺乏专业人才、法律监督的灰色地带过多而行业管理滞后、企业间竞争失序等密切相关;另一方面,社会传统对这一行业始终缺乏信任与尊重。回顾今年各地、各大媒体的社会新闻,对“黑中介”的喊打之声不绝于耳,其中也不乏偏见。房地产经纪在盘活存量住房市场这一瓶颈问题上始终未做出应有的贡献。
但是,少数具有高度社会责任感和经营智慧的人士依然把经纪业务做得有声有色,并塑造了一批弥足珍贵的品牌,贵房置换、上房置换、无锡首佳、我爱我家等,带给社会的不仅是他们创造的“阳光操作模式”、R3/P理论,还社会对这一道德失范严重的行业的一点信心。
如何把建立在个人道德感之上的经营行为化为全行业的强制性规范已提上了议事日程。今年房地产经纪人资格制度的实施,经纪人自律规则的酝酿使人们把对这一行业的希望投向了明天。
8、物业管理负重前进
与房地产开发相比,我国的物业管理的兴起本已滞后,而物业管理推进在先、行业规范又在其后。但这一行业今年却取得了长足发展。因此,物业管理服务领域今年呈现出进步快、纠纷也多的特点。
前期遗留问题一向是物业管理矛盾的死结。质量问题、装修问题、签约纠纷、开发商种种尚未按时兑现或不可能兑现的承诺以及入住前强迫业主签订城下之盟——物业管理委托协议等,都是导致业主埋怨并迁怒于物业公司的难解之结,后者对此无能为力。
纠纷之下物业服务行业的进步也有目共睹。继深圳、上海之后广州、青岛、武汉、重庆等城市已经颁布或正在酝酿当地的物业管理条例,全国性的行政法规已呈报国务院法制局审查,物业服务覆盖了中华大地上最边远的城市。在北京,占住宅总面积的67.92%引入了物业服务,新建小区全部实行物业管理,经济适用房与政府投资新建项目正式开始了对物业企业的招投标选择。
但是,作为业主自治组织的业主委员会,其法律地位仍未得到确认,组织松懈、责权不明、经费来源受制等都使它处于尴尬之境。许多业主的自律自治意识未能与权利意识同步提高,以实用主义的态度对待业主委员会,在选举时和日常生活中关注度不高,有纠纷时则要求得到最大帮助;开发商、物业公司对它心存顾虑,较少支持。今年,虽有一些业主委员会在业主自治和协调矛盾中起到了有效作用,而整体上仍然处于探索阶段。