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最近几年,北京、上海、广州、深圳等大城市的建设步伐和房地产市场的开发正以突飞猛进的速度向前发展。有了大批的现代化物业,就需要有与之相配套的物业管理。北京、上海、广州、深圳等大城市每年都有大批的境外人士来投资房地产,自1993年至今,北京市房地产管理部门已颁发了商品
房外销许可证达140余号,这些即将竣工交付使用的商品房都面临着一个新问题,即急需物业管理。
面对这一新的需求,许多物业管理公司便应运而生。目前,困扰着许多物业管理经营者的难题是物业管理费用该收多少,物业管理公司的收入应该源自何方。
要想处理好物业管理经营者与房屋产权所有人之间的关系,又要把物业管理工作搞好,关键是怎样合理收取管理费用,树立正确的经营思想,理新观念,把物业管理公司的收入从主要依靠收取管理费转到依靠综合性商业服务上来。
物业管理涉及许多方方面面的问题,其中最重要的也是房屋产权所有人和物业管理公司双方最关心的事,便是物业管理服务质量和管理收费问题。这个问题处理得顺利,反之,则会经常出现非常棘手的问题,处理不好会使管理工作中止,甚至出现法律诉讼。
在法律关系上,房屋产权所有人与物业管理公司是委托人与被委托人的关系。产权所有人将自己的房屋及设施周围的环境委托给物业管理公司管理,物业管理公司提供自己的服务或销售自己的服务,从而收取相应的报酬,即管理费用。通常,物业管理公司要求的管理费用的标准与房屋产权所有人期望的标准相距较远,由此产生的问题较多。在我国南方沿海城市,曾几度出现过房屋产权所有人因物业管理公司收费过高而集体拒交管理费的事件和因此而引发的法律诉讼。在北京,由于物业管理公司收费过高引起房屋产权所有人和使用人集体拒交物业管理费的案件也已发生。要想避免上述问题出现,物业管理公司应该根据各管理小区或物业的实际情况,适时调整自己的收费标准。更重要的是,物业管理公司应该清楚自己的收入来自何方,如何经营管理房屋产权所有人委托的事项,怎样提供优质的服务,使委托人满意地支付应该支付的各项服务费用。
物业管理在北京是一个新的行业,物业管理这个概念传入我国也是最近几年的事。应该说物业管理最早于60年代末、70年代初由英国和其他发达国家传入香港,在80年代末传入我国南方城市深圳和广州等地,90年代初传入我国北方城市。目前人们对物业管理的概念理解还不深,尤其是外销商品房市场在最近几年中得到较大规模的发展,但是,尚没有足够的具备物业管理知识和经验的人才能够满足目前的需要。一些组建物业管理公司的人认为搞物业管理能赚大钱,所以在物业管理公司一开始运作时,便准备收高标准的管理费,却忘记了市场规律和价值规律。
其实,提供物业管理服务也如同商店里销售商品一样,同样是在推销商品,只不过物业管理公司提供的大部分是无形商品,即服务。这里也存在一种买卖关系,只有买卖双方都对交易的价格达成妥协,交易才能完成。而目前在北京的物业管理市场上,交易价格大都是固定的,即管理费都由物业管理公司单方面制定,而且一个小区或一处物业服务费用只有一个标准,这样就违背了市场规律,存在着潜在的危机。
物业管理实际上是一种综合性的管理,包括所管理小区或物业内的绿化、卫生、安全、道路、通讯、娱乐、餐饮、维修及各种商业服务。物业管理公司的收入也来自方方面面,搞物业管理的人从一开始就应当心里清楚,物业管理是一个既辛苦、又不能赚大钱的微利行业。
物业管理的收入主要来自两大方面:一方面是物业管理公司因其直接为广大房屋产权人提供管理服务收取的费用,另一方面是物业管理公司因其除管理之上的业务为广大房屋产权人提供其他服务收取的费用。在第一种收费里包括:
①小区内的安全、消防。物业管理公司聘用安全保卫人员,二十四小时全天候巡视小区,保证小区内社会治安。
②公用水、电、暖气、排水、通讯等费用支出。
③道路及物业内公共设施的维护、保养费。
④小区内绿化,包括栽草坪、植树、养花及整体环境的治理美化。
⑤小区内卫生、垃圾清除,环境打扫,灭虫。
⑥小区物业外部及公用部分的维修费用,电梯、中央空调、送暖、热水锅炉、通风、停车场与维修等。
⑦物业管理公司的职工工资、奖金、劳保、福利。
⑧管理公司应纳税金及公司各种行政支出等。
上述各种费用都是物业管理公司收取的直接管理费用。这些费用要按实际支出,根据房屋产权所有人的实际情况适当收取,做到收支平衡。略有节余。物业管理公司的经营者一定要清楚,这些收费弹性较小,物业管理公司的收入绝对不能仅依靠这些收费。
另外,向每一位房屋产权所有人收取上述管理费用时首先要列明管理科目,收费标准与各科明细。要使每一产权人对这些管理费用不会望而生畏,要实际能够承受。如果这笔费用使广大房屋产权所有人感到有压力,他们就会联合起来,通过管理委员会重新选聘管理公司,包括拒付过高的管理费。所以说,收到管理费仅是物业管理公司收入的一个组成部分而已,这笔收入是极为有限的,物业管理公司经营者在这块收入方同绝对不能有过高的期望值。
另一部分收入来源于物业管理公司在小区内向广大住房户提供的其他经营性服务。在小区内,物业管理公司有排他性的经济特权,换言之,物业管理公司可以在小区内开展多种综合性的除管理之外的商业性服务,包括餐饮、卡拉OK、歌舞厅、电子游戏、书店、百货商场、副食商店、医疗站、
服装店、美容美发店、健身中心、各种修理行和家具店、幼儿园、小学等。 小区规模越大,可以经营的方式就越多。物业管理公司的大部分收入可以来源于此。这笔收入不仅可以维持管理公司的日常开支,而且可以增加公司的积累,以利公司的日后发展。
可以这样说,物业管理公司虽然在管理方面是一个微利行业,但在实际综合性经营方面又是一个盈利行业。因为物业管理公司在小区内提供的是排他性的综合服务,广大房屋产权所有人给了物业管理公司一个很好的机会和市场。物业管理公司经营者应该两条腿走路,两只眼睛同时盯着两个方面,一个是提供管理服务收取的直接管理费用,一个是提供综合经营性服务获取的收入。物业管理公司只有在这两个方面都做好,才能期望获得良好的回报。