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随着北京住宅业的发展,越来越多的居民从过去的旧住宅中搬到新的小区生活。随着住宅的商品化,住宅的服务也逐渐商品化,由物业公司进行管理,保证居住者的各项权利,实现各种居住目的。但是,物业公司的管理水平很难确定,尤其是安全方面的服务质量,很多物业公司在服务质量上打折扣,从中获得不正当利润,影响了业主的安全心理。为了解决这个问题,世界各国开始推行小区业主管理委员会。
这种组织在各国的叫法不同,有的叫住宅委员会、有的叫住户大会,但其目的基本都是相同的,即代表住户与各种小区机构打交道,保证住宅的安全和小区内业主的权利不受侵犯。
美国的住宅管理制度是最发达的,下面我们就以其为例加以介绍。
业主委员会的任务
现在全美有4万多个住宅委员会,这种组织不仅在住宅所有者中产生,在承租人中也大量存在,有的是一个小区十几幢楼内十几户就有一个委员会。委员会的主要任务有以下几个方面:
1、选择物业公司,与物业公司谈判并签订协议,确定物业管理的服务价格、服务标准和解决争议的方法。
2、与开发商进行谈判,对房屋进行及时维护,并在必要时有权要求对房屋质量进行重新检定。
3、与政府公共机构进行谈判,保持小区内水、电、交通和其他环境的正常化。
4、当与上述企业或部门产生争议时,聘请律师进行诉讼。
委员会的人数不定,有的两三个人,有的只有一个人。负责人被称为主席,一般是兼职的。主席不仅需要及时调查住户的意见,还需要经常与外界进行谈判,而且要代表大家签订合同,所以他们一般由律师、记者和企业家来担任,大家在投票时也注意选择具有这种身份的人。主席平时有自己的工作,工作方式为定期走访部分住户,对住户反映的情况进行登记调查,然后根据委员会的章程提出自己的解决方案,再通过传真、公告板等形式通知全体住户,经过表决期后就可以采取行动。
组织实施方式
在委员会的发展过程中,有很多障碍需要克服,其中最主要的就是沟通障碍,一个有200多户的小区,开会一般只有10多户到场。因此除非是极为重要的事情,大多数情况下委员会都采用信笺、传真、电话和网络等不见面的投票方式来解决问题。
这种不见面投票的方式由以下几个活动构成:先由主席根据调查提出表决项目的名称和具体方案,也可以由住户自己提出表决议案,然后根据小区的章程确定一个表决期,在表决期内大家可以通过电话来表达自己的看法,主席记录记录下来再刊登在公告伴中,在取得一定比例的住户意见后,主席就可以开始行动,并将行动的方案、进程、变化情况和最后结果随时通过公告板告之住户。住户可以随时查阅他人的投票结果并进行核对,也可以在表决期内随时修改自己的意见。
在表决项目中,对于一般性的项目,如果反对的人没有达到一定标准,议案即可通过;有的情况下必须没有一个人反对时,主席才能行动;有些项目则需要支持人数达到一定标准后才能表示议案通过。多种表决方式有利于主席的行动,也能保证住户的权利不收侵犯,现在已得到了各方面的认可。
业主委员会的发展趋势
经过几十年的发展,美国在保护住宅消费者权利方面积累了丰富的经验,住户们对委员会的认同程度很高,而且目前已经出现了每幢楼一个委员会的趋势。委员会不仅可以与物业公司谈判,还可以与银行谈判,为消费者争取到利率更低的住宅贷款,使消费者的权利保护越来越具体。法律界、社会学界和经济学界对这种由住宅开发企业、住宅金融机构、住宅消费者和小区委员会构成的市场运行体制也表示认可,认为这是一种经济效率、权利制衡和社会争议的完整体现。在美国,小区委员会已经和社团、政党并列成为联系公众的三大纽带。
业主委员会在我国
中国政府在发展住宅产业过够成中已经认识到住宅小区委员会的重要作用,有专家指出,小区委员会的本质就是居民的基层权益保护组织,这种组织的健康发展不仅可以极大地推动住宅业的发展,而且可以降低政府的管理成本,使政府集中经理处理外交、公共治安等事务,委员会加法院的管理模式完全可以代替居委会加警察的管理模式。
建设部1994年发布了《城市新建住宅小区管理办法》,其中规定了小区管理委员会的制度,北京市 政府1995年颁发了《北京市居住小区物业管理办法》对北京市小区物业管理委员会进行了认同,北京市房屋土地管理局于1997年提出了推广意见,同时还颁发了《物业管理委员会章程》示范文本。这些文件为小区管理委员会制度的设立提供了法律和管理技术上的保障与依据,对促进北京地区住宅业的发展将产生良好的影响。