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写字楼进入强势时代
北京申奥成功、APEC会议在上海圆满举行、中国加入世贸组织等大事使得世界瞩目中国。正是在这种状况下,甲级写字楼市场呈现供需两旺局面。加入WTO,中国将凭借劳动力的比较优势在未来5年内变成“世界工厂”,相当规模的国际企业选择中国作为生产基地,而具有雄厚工商业与轻工业基础的华北门户———天津必然涌入数量巨大的外籍公司。
据了解,天津与沪、鹏、连在加入WTO后第一年将开放外资银行的人民币业务,这对于金融业发展是难得的契机,预计会有更多的外资银行及非银行金融机构驻住天津。外籍公司、银行及非银行金融机构,以及为此类单位提供服务的机构,都将成为甲级写字楼的热门租户。
另外,从去年下半年开始,高科技企业需求量出现回落,而传统行业,如电信、金融行业重新成为写字楼需求主力。从需求结构上看,许多实力雄厚的中资机构在市场上扮演了主要角色,吸纳了60%的写字楼市场份额。其中电信公司与金融机构构成了中资机构需求的主体。这从一个侧面反映了中资机构国际化进程的加快。外资企业在租赁市场上仍然表现出强大实力,占据约40%的市场份额。
基于上述因素的存在,必然催生更多的配套服务需求,而诸如律师行、会计师事务所、国际贸易、海运、空运等将“应运而多”。
科技物业:
办公新模式
有关人士预测,写字楼市场将是我国入世后首批带动的市场之一。一方面,寻求发展机遇的国际性服务公司或贸易企业会大量涌入国内,由此会增加对写字楼、商务中心等办公场所在数量上的需求;另一方面,从国际贸易形式的发展趋势来看,电子商务和网上交易的普及,也就相应地对写字楼的硬件设施、设备的完善程度和物业管理提出更高的要求。
高标准的5A智能化办公已成为高档写字楼的必然趋势。目前对楼宇智能化明确提出要求的多集中于IT、通讯、金融等行业,高新技术的应用、大量的信息处理,使这些行业对高速的通讯系统、先进的办公自动化系统依赖较强。是否有著名物业管理企业的参与,也是国际性企业选择高档写字楼的重要标准。优秀的物管公司能以卓越的管理使客户享受到更好的服务和更多的便利。在以时间为效益的21世纪,国际性集团和跨国公司对物业的选择已经从对物业硬件方面的技术要求,上升为对物业所能提供的配套服务和所能提供的配套设施有更多的服务要求。
“科技物业”的概念应运而生,主要有两方面的内涵:一是科技物业为高科技、新经济服务,因为高科技公司的办公环境有特殊要求;二是科技物业利用高科技手段和高科技成果来实现客户的要求,以体现物业的高科技含量,适应新经济的发展。
新科技办公模式要有特色服务。针对IT企业的特色服务,如考虑到一些企业经常加班,新科技办公物业应能提供24小时紧急抢修;建立前台服务,满足商业服务的标准;设有配餐中心,提供满意的餐饮服务,在通常写字楼员工餐厅提供午餐的基础上,同时还提供早餐和晚餐员工餐;另外还有环保办公、24小时工程管理服务等。例如冬天空调最好能同时提供冷、暖风,以解决冬季办公室内区过热的问题。更有新风量达到人均每小时40到50立方米的新式办公楼,让楼内办公的客户随时保证高度的工作效率及清醒的头脑。再如,为避免保安过多给楼内办公带来的压抑气氛,新科技写字楼启用了监控摄像、门磁感应,每个公共区设有公共出口的红外线监测系统,摄像保安系统可提供间歇10秒的监测。而大部分写字楼主要因成本问题,其监测摄像系统的间歇频次较多,而且时间较长。
人性写字楼:
开启无限空间
写字楼将会越来越考虑人性化的因素。比如室内采光,今后的趋势是每一个房间都可以享受到自然光线。香港的一些写字楼,其智能化水平已经可以在自己周围几平方米的范围内,调节个人环境的温度与亮度。相比之下,现在国内的写字楼还有很大的差距。全球信息化、网络化的加强将使高科技公司异常地活跃,成为新经济繁荣的中流砥柱,他们对于物业的需求,将会给今天的高科技、高档次写字楼创造无限的机会。
高科技企业对办公环境的要求重点在于如何让职员在其中进行有效的工作。在美国,工作和生活是相结合的,所以一个很重要的设计指导思想是要把员工的工作和休闲联在一起。在空气流畅、阳光充足的办公空间内,员工能够有效地工作,这些是IT员工最需要的。当然,还包括在设计中关照员工隐私权。让员工能够很有弹性地使用空间,给员工以自由,可以自由开会,可以一起讨论他们的生活和工作。员工能在任何时间、任何地点办公,公司管理层要做的就是有效地控制这一切。
有关专家指出,在人性化设计方面,要有比较高的层高,比较开阔的视野,比较通透和开放的空间,使人坐在里面没有压抑感。要有充足的新风量,大量的写字楼都是空调的新风。有宜人的环境及景观设计。建筑要绿化,从美学的角度,从城市建筑物城市功能的角度来考虑这个问题。另外,还要有适宜自由交流的空间。(小米)