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以往曾有说法:“一楼脏,二楼乱,三楼、四楼住高干……”可是自从有了“底商”一词以后,就给一楼、二楼来了个大翻身,身价忽然间翻了番儿地往上涨。底商是美丽的,因为它是以钱生钱的工具;底商也有哀愁,因为工具只是工具,不等于就是钱。
底商分值最高
近年来投资置业者逐年增多,而让人触目惊心的空置率令人无从选择。底商具有生意稳定、风险小的特点,尤其是在一些大型社区,旺盛的人气足以带来源源的生意。一位在河东区某个小区买了底商的张先生说,当时开发商对于底商信心不是太足,他是以略高于住宅价格买下来的,现在已经涨了不少钱,开发商看见他就会说后悔。张先生说他在考虑开一家电脑维修店,也有可能租给别人使用。以这个小区现在的市价,张先生怎样都会有钱赚。
人们的生活品位越来越高,一些较高档次休闲类的服务项目也已经开始逐渐出现在高档社区之中。书屋、茶社为社区增色不少,也把底商身价抬高不少。
相对应的,马路两旁的简易门脸房、商摊逐渐地被淘汰、取缔,众多经营者不得不寻找更合适的商业场所。而在生活节奏日益加快的今天,距离需求者最近、最能节约时间的场所———底商———无疑是最佳选择。由此可见,在住宅商品化进程中,商铺跟随着住宅的脚程,也更趋商业标准化。
反观开发商,底商亦可谓是其开发项目的金字招牌。购房者在选房时会考虑的一个问题就是商业配套问题,当一个小区有了完善的商业配套以后,相应就能有效地聚敛人气,进而有效地带动销售。而且底商与住宅部分相比价格不菲。以我市为例,底商价格每平方米高者愈万元,低者也可达4-5千元。红桥区一个均价2700元/平方米的项目,底商卖到6000元/平方米,而且销售速度相当快。底商有力地帮助开发商解决了底层住宅“无价无市”的难题。在如此大的诱惑之下,开发商无疑会下足了功夫热炒底商。在开发商热炒而又有开发商追捧的情形下,底商想不火也难。
想要打中不容易
底商并不是万用膏,搁哪儿都适用的。许许多多的因素都有可能会导致辟出来的底商成为“空置房”,甚至严重伤害整个项目。其中首要因素便是过剩。如果在周边半径1公里的范围内,各种商业服务设施一应俱全,而且颇具规模,那么再在小区辟出底商,便极有可能造成过剩。如果个别投资者因盲目跟风而投资购买了这样的底商,那么也只能是替开发商分担过剩压力。
杀手之二便是商业服务带来的环境污染。商业属动,而居住适静,如果安排不够妥当,繁荣发展的商业所带动的车水马龙便会给小区幽雅、舒适的生活环境带来不小的负面影响,尤其是一些经营餐饮娱乐的商铺,更易造成直接的扰民。环境监测及房管部门不断接到的此类投诉案足以说明其危害。
杀手之三是底商经营业务范围定位不准,档次定位过高,容易造成曲高和寡,而且难以为继;如果定位过低,则有损整个项目的形象,对于资源也是一种浪费。造成档次定位不准的一个主要原因是开发商对底商的长远发展缺乏一个通盘考虑,而通常是谁先出钱就卖给谁。这种短视的营销极易造成的后果便是一个不合时宜的商家占据着整个底商当中制胜的位置,如果底商之中占据核心位置的商家定位不准确,极有可能阻断后来的客户群,造成中、后期销售不畅。
以上几点都可谓致命的错误,此外还有许多因素,诸如开间、进深、层高的设计等等,不同的经营项目对这几项都有不同的要求。就一般商铺而言,大开间小进深比较合适。我市河西区有一个项目,底商设计为大进深、小开间,底商价格不菲,有几个人会乐意花钱在使用率不高的深度空间上呢?也因此,该项目成了一个底商失败的个案。
收益是有风险的,美丽是有代价的。在意欲欣赏底商的美丽之时,也要背负美丽的重担。(王茜春)