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地产创新升级地产创新是一个永恒的主题。2002年也必然是一个创新年。近年来,地产市场的创新已经呈现出蓬勃之势,但是所有的创新都局限在传统层面,突破的空间不大,而且创新的瓶颈已经凸显出来,投资空间狭小,营销层面较窄。地产与金融的结合,地产与资本的嫁接,都需要向更深层次发展。从经营层面上看,发展商对产品的经营模式也须创新,尤其是产权模式的变革、新型生活样式的导入,都有待于市场的探索和学习。新概念、新样式的导入,为形成新风尚,带动新潮流推波助澜。从商业物业和写字楼的发展态势来看,唯有创新才有更大的发展空间,写字楼在加大硬件设施投入的同时,也应着重于提升软性配套和服务,然后就是对主流市场的准确定位。商业市场从去年的发展态势分析,兼并和扩张的百货业最为耀眼。面对入市的压力,内外重组,意欲增加自身免疫力,这种发展方向无可厚非,但从总体市场而言,显得过于单一。而在新经济背景下,如何挖掘新型业态、新兴主题、新的经营方式,才是突破现有瓶颈的一条捷径。豪宅好比“酸柠檬”大盘好比“青苹果”2002年将是一个“豪宅年”,豪宅市场将呈现放量的态势,区域也相对集中在中心区、景田、华侨城、南山高新区。如此大的供应量,如此集中的市场区域,使得在消费结构中本来份额就小的豪宅市场面临激烈的竞争。如此众多的豪宅项目在市场中拼杀,必然使出浑身解术,从品牌战开始,接下来就是拼细节、拼规划、拼设计、拼技术、拼材料、拼环境、拼配套、拼营销、拼广告。
在这种状态下,豪宅市场看上去很美,而且位置、地段每一个都不错,但市场总会有所取舍,必然有一个分化的过程,项目入市如果节奏踏不准,日子不会好过。2001年,“大盘”经过一年多的市场检验,在市场中逐渐将自己定格为工薪阶层的家园,其最大优势在于性价比较高,最大劣势是交通问题和生活配套,大盘的发展具有美好的前景,但前期开发中的问题也不容回避。大盘不会永远是个“青苹果”。区域层级渐次划分市场秩序逐步形成深圳地产经过了两个周期的大发展之后,通过市场无形之手,已经将市场秩序逐渐核理清晰,市场区域格局和层次渐渐浮现水面。区域发展已经具有品牌基础和个性色彩,如银湖、如蛇口,都各具特色,而像华侨城、中心区、香蜜湖片区,则逐渐过渡成为新兴豪宅区,南山市场明显是中档市场的典范,布吉和龙华市场已经成为城镇模块的工薪阶层集散地。这种市场的潜在归结,非一日所成,有政府因素,有资源因素,有市场动力;这种格局的形成,有利于区域品牌建设,有利市场层次的梳理,同时也有利于拉动二、三次置业潮的复兴,为市场的有序流动创造良好的市场环境。“地产配套年”从联动走向联合地产市场经过又一轮置业潮之后,理性程度更趋向成熟,再次置业者的需求倾向更为明确。对于中高档次的住宅而言,目标客户没变,价格也不会有太大的变化,环境、景观各有优势,在这种楼盘质素和条件相当的情况下,对于有过居住新兴小区经验的业主来说,配套至关重要。从置业角度而言,无论是首次置业,还是二次、三次置业,都将会将关注的焦点放在社区综合配套上,对置业者来说,买房意味着每天实实在在要生活,生活的便利程度是第一位的,经过市场风风雨雨及地产广告的洗礼之后,绚丽多彩的广告画面已不能轻而易举捕获消费者,实效、务实是置业之取向。从开发商角度,经历过市场摸、爬、滚、打之后,从经验教训中,更加体会到各自为政、重复建设的弊端,小区配套社会化将成为一种必然选择。在这种市场背景条件下,重组联合,整合联动成为一种发展趋势,已经有开发商从营销联合走向产业联盟,在各自经营过程中,自觉地将产业链串起来。把外销推上一线如果把豪宅市场称作一线市场的话,那以近年来外销市场的主战场始终围绕二线展开。据香港一项调查显示,今年在深置业人数将继续增加,置业单位有望突破1万个,消费金额有望突破50亿人民币,市场份额有望达到15%左右。这是一个庞大的市场群体,外销市场一直以来都为地产市场的发展起来重要的推动作用,其“羊群效应”也十分明显,如果能使外销向一线市场倾斜,将大大改善本年度豪宅市场的竞争压力,同时,也使外销市场走向优化,使外销市场逐步升级,并使其向层次明晰的专业化方向发展,这就需要政府和发展商齐心协力。(新永基地产营销总监王永胜)