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访宝钢集团梅山公司住宅办主任周忠义
近几年来,随着企业内部住房制度改革的深入发展,上海宝钢集团南京梅山公司已经建立企业内部房产交易市场,改变了过去职工住房紧张状态,形成取之不尽,用之不竭,投入与产出良性循环的格局。这个单位为何能够盘活企业房地产资产,满足职工住房需求呢?
日前,记者来到梅山公司采访,该公司住宅办主任、房产经营服务公司经理周忠义对记者说,梅山地处南京,隶属上海。是一个拥有5万多名职工(家属),2万多个家庭的生活小区。房产改革上海管不着(地处南京),南京管不了(因公积金在上海),梅山企业内部只好建立自己的房产交易市场。梅山的房产改革主要是靠盘活企业原有的房产资源,按上海公有住房的出售标准,将公有住房出售给职工。我们就靠这笔资金来滚动发展,具体的操作办法就是用前人的钱、用当代人的钱、用后人的钱来发展房产业,不仅解决了梅山职工的住宅问题,而且可以养活了从钢铁主体剥离出来的150多名房产职工,已经取得良好的成效。
■盘活资产 出售公房
所谓“用前人的钱”就是出售原来的公有配套住房,绝大部分是面对中老职工。据周忠义介绍:几年前,梅山资金奇缺,有限的资金维持简单再生产也有一定困难,但公司仍然拨出较大数量的款项用于梅山住房建设,每年确保投入近3万平方米的新住宅,用来改善职工居住条件。但是,这仍满足不了职工住宅需求。怎么办?梅山共有近一万套公有配套住宅(其中厂区有6400多套,矿区有3500多套),是企业的一大笔财产。如何将这笔固定资产盘活发展梅山的房产事业呢?梅山公司董事会和经理办公会议决定,实施住房制度改革,并在1998年初公司召开的第七届三次职代会通过了《深化住房制度改革的方案》。
这一方案出台以后,梅山职工积极响应,踊跃购房。1998年3月2日,梅山已租公房开始向职工出售。截至当年10月底仅厂区已销售公有住宅5848套。紧接着矿区也进行了已租住房出售工作,职工购房踊跃,购买率比厂区还高。梅山已租公房为何销售这么快呢?周忠义同志说:主要是国家的房改政策深入人心。南京、上海各单位以及政府有关部门都实行了已租公有住房的出售,从1998年开始,停止公有住房的分配,但公有住房租金每年以50%的幅度调整,这对企业职工是一个很大的冲击。除此之外,还有如下因素。一、梅山的住房出售方案符合梅山实际,给了职工许多优惠政策,价格一优惠,梅山人买得起。二、梅山人都有公积金,夫妻双方把公积金转账后,还差不了多少现金。三、确实有困难的职工,单位还可以借款,对特困户实行更优惠的政策等。四、领导带头购买,给职工作出了榜样,坚定了职工购房的信心和决心。五、宣传工作做得好,梅山企业报、梅山有线电视台把房改方案及时地宣传到家喻户晓,人人皆知。六、对用户服务的承诺不变,已租住房出售中后,住宅办一如既往地为大家服务,解决了职工的后顾之忧。七、职工去世或调离梅山,住房可退还给住宅办,房价按规定退还;符合到上海购房条件的离退休职工也可退出梅山的已购住房。这些具体规定,是梅山职工踊跃购房的主要原因。
通过住房制度的改革,梅山厂区已租住房出售率达到95%,矿区达到98%,这么高的公的住房购买率,在全国冶金行业和上海市都名列前茅。仅厂区当年就在上海建设银行存入售房款就有6468万元(包括维修费)。它不仅盘活了企业固定资产,而且为梅山房产业的开发提供了较为充足的资金,为集资建房、部分离退休职工回沪安置,以及老区改造打下了经济基础。
■鼓励职工 集资建房
所谓“用当代人的钱”就是鼓励有条件的职工集资建房,主要是面对中青年职工。据周忠义讲:尽管公司在资金极为紧张的情况下,每年投资新建2-3万平方米的新公房,但仍满足不了职工和家属的居住需求。为从多方面缓解职工住房紧张矛盾,梅山公司决定在梅山试行集资建房,采取企业和职工共同承担的办法,解决目前的供求矛盾。
方案规定:凡符合现梅山住房分配条件的梅山职工。不符合现梅山住房分配条件的梅山职工,但已具备下列条件之一者:夫妇一方为梅山职工,另一方为征地带劳职工;夫妇双方均为征地带劳职工;夫妇一方为梅山职工(不包括征地带劳职工),另一方为区域扩大或市政动迁划入户口;夫妇一方为梅山职工(户粮均在梅山),另一方为户粮不转的梅山职工;因父母住房保留系数不到,而不能另分房的梅山职工(符合分房条件的结婚户)。都可参加集资建房。
集资建房款的出资划分:梅山企业承担土地征用、公建配套、道路、绿化、管理等费用。职工个人承担住房建筑成本费。符合现梅山住房购买条件的职工,按建筑成本价的七折收费;不符合现梅山分购条件,但具备附加条件的梅山职工,按建筑成本价收费。分三次付款,按图纸选房时付三分之一,房子动工后盖到一层时交三分之一,住房竣工后再交最后三分之一。集资建成房为两种标准,一种是1-5层楼62平米标准房,另一种是6-7 楼108平方米复式房。它的结构是7楼的楼梯在6 楼的室内,6 楼有厨房和卫生间,7楼只有卫生间,没有厨房,4室1厅,客厅为28平方米。复式房打破了人口和级别的界线,使职工有充分选择的余地。
集资建房方案出台以后,从1998年3月份开始,厂区已有963户职工踊跃报名。最后按照分数高低来排队,已有420多户选好了集资建房的房型。目前,这420多户2.93万平方米的集资建房,全部搬进了新居。
■停止分配 货币购房
所谓“用后人的钱”就是鼓励职工用货币购房或用贷款购房,主要是面对中青年职工(包括所职工)。周忠义介绍:具体办法是:停止梅山成套住房分配(配售),实行住房分配货币化,建立职工购房补贴制度。建立公开、公平、公正的住房分配新体制,建立职工住房补贴制度,实行住房供应的市场化、社会化,建立和规范住房内部交易市场。停止住房分配(配售)后,新造住房和腾空的成套住房(扣除折旧1%/年,折旧年限超过20年按20年计算)一律按经济适用房成本价出售给职工。职工按住房分配制度改革方案规定的住房供应政策购买;住宅办按住房分配制度改革方案规定发放住房补贴。
■回沪安置 自选购房
在深化住房制度改革中,该公司根据梅山的历史原因和《关于在部分回沪离退休职工和上海在职职工中实行自行选购住房发放购房补贴的办法》,加大部分回沪离退休职工的安置工作力度,置换梅山现有住房。
据周忠义同志讲:扩大回沪自行购房范围是:夫妇双方达到规定退休年限,且夫妇双方均由上海来梅山工作。夫妇双方达到规定退休年限,且夫妇一方由上海来梅山工作,现上海有子女。夫妇一方达到规定退休年限,另一方提前5年内退休,且夫妇双方由上海来梅山工作。夫妇一方达到规定退休年限,另一方提前5年内退休,且一方由上海来梅山工作,上海有子女。丧偶后提前5年内退休,本人由上海来梅山工作。离异后原配偶已结婚,本人达到规定退休年限,且由上海来梅山工作。子女由上海(指户籍)出国或到港澳台定居,可参照认定原户籍。
自行选购住房贯彻自愿原则,扩大范围内的自行选购住房者,安置回上海后所形成的身边无子女问题,梅山在上海的企业无法照顾解决其子女的工作。扩大范围内的自行选购住房者,上海市有关户口政策,户口不能迁入上海。户口可迁入南京梅山集体户口或挂靠子女处,但该户口视作为已离开梅山,不再享受有关福利待遇。离休干部的补贴标准:二室一厅对象补8万元,一室一厅对象补6万元。其他扩大范围对象的补贴标准仍是:退休厂处干部7万元,退休职工5万元。
根据原规定,公司已于1996年以来,总共腾出801户,等于换置出近20幢楼房来给梅山南京职工居住。不仅解决了部分老职工回上海的问题,也缓解了梅山现有职工住房紧张的矛盾,而且还为企业节约了一定的新建住房资金。
总之,要停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,这是深化住房制度改革的趋势,也是梅山住房制度改革的必由之路和必然归宿。尽管梅山职工的居住条件有了很大的改善,但是并没有从根本上解决问题,有待在实践中进一步探索。
■置换中心 自由交易
周忠义接着说,除上述措施外,我们还在梅山内部建立了房屋置换中心。凡是在梅山内部购买的房可以自由上市交易。目前共有510套2.9万平方米住房在置换中心进行了交易。这样做有六个方面的好处:
1、可为房产权属关系变更后的权证所有人提供个人产权交易的渠道。公有住房出售以后,住房和住房居住人的关系由原来的租赁关系变更为个产关系。
2、可以弥补梅山住房制度改革中缺乏自由交易的不足,使房改这一系统工程更加趋于完善和成熟。梅山的房改作为一个系统工程,最终归宿应当走社会化向市场发展的道路,用市场机制来调节和规范这一系统工程。
3、可为住房货币化分配提供内部购房市场,为新体制实施贯彻创造条件。梅山目前已取消成套公有住房的无偿分配,住房分配已转向货币化。职工按一定标准享受住房补贴后,不再等待单位分房,必须到市场上寻找适合自己需要的住房。
4、可使售后空置房根据需求用自由交易的方式来盘活房产存量,解决职工住房困难。由于种种原因,梅山有将近300套左右售后空置房,这些住房有的长期空关,有的私自借给非梅山职工或单位使用,出现了一方面大量住房空关,另一方面职工住房供不应求的状况,是一种资源的浪费。如何解决上述矛盾,住宅管理部门也确实采取了一些措施,由于资金紧缺未能从根本上得以解决。建立梅山内部房产交易市场,使这批售后空置房能进行自由交易,既可盘活房产存量解决职工住房,又可为空置房拥有者异地安置创造条件。
5、能使退休职工通过出售售后住房加速回沪安置,缓解公司资金不足的矛盾。梅山现有大批提前退休职工和目前尚未列入回沪安置范围的对象,他们都企盼将梅山的住房退还住宅办,拿5-7万元回沪自行选购住房。
6、还可进一步挖掘住房居住潜力,落实上海市公安局275号文件精神为解决职工户口回上海问题创造条件。梅山还存在着少量人口二代人居住着二套住房现象,这些职工希望退掉一套住房给予一定的补贴,回沪购房落户口于上海。情况非常实际,但公司资金紧缺,目前还无能力给予解决。而建立内部房产交易市场,这一问题就迎刃而解了。它的建立必将促进梅山住宅建设向商品化、社会化发展,使梅山的住房制度改革与整个社会接轨,让梅山住宅建设完全纳入投入与产出良性循环的轨道。这对国家、企业和个人都是十分有利的。(杨春锁)