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投资顾问:有一位朋友准备在上海宛平南路一带购置商铺作为投资,当时商铺的价格为9000元/㎡,相比6000元/㎡左右的新建商品住宅价格,他考虑再三还是觉得太贵,放弃了。不到1年,商品房的价格未见上涨,而商铺的价格已上涨至20000元/㎡,令他懊悔不已。
另有两位好友,2年前相约在万科城市花园进行投资。一位朋友一次性购买了10套住宅,准备先出租,等升值后再抛售;另一位朋友购入了万科的商铺。万科住宅的出租情况一直
不错,但由于投资者多,在2年的时间里增值有限,每月只能以2000-3000元/套的租金来获取投资回报;而另一位朋友投资的商铺,其市值却由当初的6000元/㎡,涨到了11000元/㎡,同时获得年租金24万元,并且还在继续升值。
这样的例子比比皆是,投资商铺的人绝大多数都赚得笑不动了。这主要是因为目前投资商铺的人还比较少,大多为拥有自己的企业或从事经营活动的人,投资目光比较敏锐,率先发现了商铺这桶“金”。
而绝大多数房地产中小投资者仍只想着买住房出租赚租金,因为在人们的印象中,总以为投资商铺一定需要大笔资金,担心自己实力不济,而干脆不闻不问。
当然,商铺的投资额很难封个上限,像淮海路的旺铺,一般价格都得10万元/㎡左右,面积也较大。但一般的,从五六十万元到一两百万元起步,“在积累中迅速壮大”的例子也是很多的,并且最高还可享受中国银行的八成贷款。
商铺还会涨吗?
近段时间股市持续下跌,有人担心接下来将是楼市的下跌,那么现在投资商铺是否会“套牢”呢?
“上房商铺”的项敏总经理这样分析:前个时期的楼市“暴涨”,主要是由于两方面原因:一是内外销并轨,使期待已久的购买力瞬间释放,特别是对高价位楼盘的价格拉升明显,从而使整个上海房价的指数受到影响。二是新的预售政策,要求多层住宅必须结构封顶、高层住宅必须建筑主体建成2/3以上方可预售,使新盘的上市量骤然放缓,优质楼盘的供应更显得“粥少僧多”,从而推动了销售的火爆,也给人“买房如买番茄”、“再不买还要涨”的紧迫感。其实从总体上来说,上海的楼价还是平稳的,房价指数的分析报告也一再证明了这一点。
在上述两大“利好”的市场反应释放完之后,在今年的一季度,楼价如果有所回落、调整应是正常的。同时应该看到,上海正越来越成为国际化大都市,上海楼市是开放的,而不是完全封闭的本地市场。去年就有温州人、台湾人组团来上海买房,也有上海的楼盘组织了去香港举办房展,今后这样的“互通”只会更多。这意味着,上海楼市因有外来资金的“托盘”,而不会跌幅很深,而且从全年看很可能稳中有升,低开高走。
在这样的背景下,商铺价格下跌的理由更加不足,因为它还有两重“利好”令人期待:
一、预售中的商铺也能享受银行贷款。
二、内外销商铺并轨。
地段最重要
买住房,讲究“地段、地段、还是地段”,买商铺就更讲究地段了,而且相差50步远,租金的价格就可能相差很大。所以在商铺选址时,最好是有专业的房地产经纪师提供详尽的分析指导。这里说的,只是一些最基本的情况。
商铺的地段一般分三类,第一类是成熟的中央商务圈,如南京路、淮海路等,不仅投资量大,而且产权关系比较复杂,中小投资者较难涉足;第二类是成型中的商圈,多临近大型的住宅区或就业中心区(能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区);第三类是住宅小区内部。后两类应是投资的重点。
一般说,就业中心区为住宅区提供了需求市场,住宅区为就业中心区提供了充足的劳动力,这很难说清是“先有鸡还是先有蛋”,但只要有了“鸡”和“蛋”,商铺就进入了迅猛的“拉升期”。而商铺的兴起,将启动住宅与就业的二度兴旺,特别是新建楼盘的品质和价位会有明显的提高,这反过来又会令商铺的增值更为可观。
当年,八佰伴在沪闵路动迁房启动时,“前不着村、后不着店”地投资南方商城,是独具慧眼的;但入市过早,需要有一定的耐心忍受寂寞。在这种较偏远的新兴社区,大卖场、大型购物中心往往是大商圈的“领头羊”,小商铺必须“紧随左右”,才能等着“乘轿子”。5年前在南方商城附近投资商铺的,按每年25-30%的收益增长计算,应该都已收回成本了。而在内环线两侧,商业布局多而分散,所以一般的商品房沿街商铺,都能较迅速地获得增值回报。
而若投资小区内的商铺则需要比较慎重,一方面是人流有限,另一方面,住户在小区内消费仅仅为图个便利,而难有持续的、大宗的消费。适宜投资的小区内商铺,一般得小区有足够大的规模,如万科城市花园;或者是开放式小区,有宽敞的街区道路,如古北新区。
能赚50%不赚12%
商铺也应规避风险。对此,21世纪不动产的顾先生介绍了两个公式:
一、商铺合理价格=同等地段新建商品房价格×2~3倍。
这里的商品房价格,是指挤去炒作泡沫后的楼盘地区平均价。在成熟商圈,商铺的销售价有可能偏高,那么投资者的收益风险也会随之加大。
二、年租金回报率=租金单价(元/㎡,天)×365天÷销售单价(元/)
假定一处商铺的销售单价,2年前是8000元/㎡,现在是10000元/㎡,按上述公式,第1年的租金回报率为12%;因经营效益出色,第2年租金回报率提升2个百分点,达到14%。
这样,两年的租金回报率总计为26%(姑且不论税收、手续费等必要扣除)。如果租金继续看涨,投资者往往会继续持有该商铺,但顾先生的建议是:抛售。
因为,租金回报加上商铺市值(10000元/㎡)25%的增值,抛售可获得了51%的回报。“既然有眼光赚取51%,为什么不去寻求新的51%,而仅仅满足于百分之十几的年租金回报呢?”随着商圈的成熟,地产的增幅有可能趋缓,经营不善也可能带来租金上的风险。所以,如果有人接盘,就把这些风险“转嫁”给他人吧。
不宜忽视的细节
-产权清晰收集和审核产权归属的问题比较复杂,一般宜请专业的中介机构帮助完成,特别要注意商铺是否已被抵押、是否存在“一女二嫁”等。
-适用性强即使投资者自己不经营商铺,也需从经营者的角度考虑一下,这商铺适合做什么?统计显示,在上海,餐饮是居住房和私车之后的第三类大宗消费。所以投资商铺宜首先考虑经营餐饮的需求:如较宽敞的空间,可放下多张台面;至少16立方米的燃气容量,开火锅城则需要更多;良好的排污、排风系统等。
用作超市或便利店是另一大需求,一般超市需要350-1000㎡,便利店不超过100㎡。
一般说,商铺的适用性越强,其回租率会越高,回报率也会相应提高。
-门前不宜有遮挡店招的大树。
-门前不宜有马路的隔离栏杆或黄线,那会影响人流和停车。
-最好在公交站点的两旁,而不宜正对着站点。公交站点可带来人流,但离得太近过于嘈杂,人们会无心消费,或一见来车就走人。
-层高最好在3.5m以上,可方便吊顶;若是4.5m则会更受欢迎,承租人可隔成两层。
-最好不买含2楼或3楼的商铺,承租人一般不太喜欢。
-最好可开后门,符合消防的要求。
-如需制作灯箱,须先征得楼上住户的同意。(汪一青 东方澍)