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综 述
大部分跨国企业比较偏爱南京路沿线物业。世界前500强跨国机构驻津代表处均大部分入驻此区域,而高科技公司及贸易类公司则较偏爱友谊路沿线物业,而位于其他区域地段的办公及商务物业较受中资企业及私营机构的青睐。
发 展 历 程
纵观天津这十年的办公及商住物业的发展历程,以“1997年亚洲金融风暴”为分水岭,经历了由火爆向低迷的转折。今年初,写字楼及商住物业开始转暖,又进入存量调整,蓄势待发的新周期阶段。
1997年之前,由于办公楼物业投资的高额回报及中国经济的持续增长,大量外资及内地资本流入天津,开始兴建了如凯旋门大厦、世贸广场、河川大厦、北方金融大厦等高档办公物业。通过市场招商和吸纳,均取得不菲的业绩。大量投资机构入市购楼转租,租金持续上涨,入住率大多超过70%以上,超过物业的盈亏点,市场相当繁荣。在港人内地投资置业及香港回归的利好条件下,市场投资办公及高档外销公寓物业的热情日益高涨,国际大厦一枝独秀、出租极为火爆、日租金高达2美金。在这样的大背景下,大批投资商和发展商蜂拥而至,大量高档及中低挡办公物业开始施工兴建入市,供给量大幅上升。据统计,营业性办公楼1995年投入市场总量为356040平方米,1996年投入量为167056平方米。由于办公楼上市频率加速,在短期内对租售市场形成相当压力,使得1996年底多数楼盘租售价有所下调。
1997年后,亚洲金融危机开始爆发,银行紧缩财政,大量外资机构撤出或减少办公面积,或搬到价格较低的物业中以求降低成本,再加上先期建设上市的物业的大量供应及无序化竞争,1998年办公楼经营可谓是举步维艰。因为1997年前上市楼盘物业设施陈旧,部分客户转入新建成的配套齐全、规划完善的物业中办公,市场竞争手段百出,在价格、面积、免租期、费用减免等各方面大做文章,吸引市场中持续减少的客源。又由于1997年前落成的物业先期已占有大量市场份额,并积累了丰富经验,拥有相当的客户基础及良好的品牌资产,人气较旺,与新落成物业相比有相当优势。自此,价格战在两者之间全面展开,结果是一个客户今年驻你楼里,明年又搬到我楼里办公,新入驻客户不多,老客户的争夺日益激烈。办公物业市场空置率居高不下,市场完全转变为买方市场.
1999年可能是天津市写字楼物业发展商最痛苦的一年,市场前景黯淡,物业成本居高不下,入住率提升缓慢,市场价格战开始爆发。以天津华盛广场为例,日租金由3元降至1.6元,力求吸纳大量中低档办公物业中的客户入驻高档物业办公,收效显著。以此北方金融、云翔大厦、凯旋门大厦、世贸广场等物业全部开始进入到这场客户争夺战中。大量中资企业及外资机构借此机会以较低租金入驻高档办公物业。大多发展商均认为房屋空置运营成本增加,不如降低价格及优惠收费吸引人气及客户,保证成本不亏损,待日后市场回暖,上调租金也可,特别是一些新开业楼盘发展商,都知道一般办公物业从开业到红火都会经历一段冷淡期才会被客户逐渐接受直至火爆,使导致物业价格下调的多方面原因汇合在一起,市场持续低迷。
进入2000年,在中国入世的利好因素及国家对外资企业的扶持条件下,高档办公物业逐步调整状态,普遍回暖,租金下跌压力有所减轻,更多发展商不再以价格作为市场切入点,相反在物业服务上及品牌形象宣传上大做文章,全力确保物业在市场中良好的形象。这点以远洋大厦、奥林匹克大厦为突出典型,尤以奥林匹克大厦为重点,该物业自2000年初,调整经营策略,截至2000年底,入住率由年初5%达到60%。同时,本年度市场上又出现金皇大厦、滨江国际大酒店、亚太大厦等几座高档物业市场供给,市场压力仍然较大,如何提高自身形象及物业服务水准成为发展商面临的最重要问题。
2001年天津市写字楼市场交易日趋活跃,特别是跨国公司及外省市企业进入天津设立机构日益增多,IT业、金融业、医疗保健、医药类、通讯、贸易、咨询、投资管理等公司大举进入天津抢占市场。截止目前,南京路沿线物业出租率稳定在85%以上,其他区域综合素质较优的物业出租率也稳定在80%以上,市场一片繁荣;尤以滨江国际大饭店办公楼招租为亮点,仅年初3个月入驻率就达到30 %;但部分地理位置不佳,综合质素差的物业仍存在压力,空置率较高,其中国际大厦仍是办公物业中的领头羊,但租金亦下调较多。
未 来 方 向
中国经济维持了较高的发展速度,并于年底加入WTO,许多实力雄厚的企业开始注重企业形象及产品品牌,办公楼是他们展示形象的最佳场所;另外第三产业的繁荣和私营企业比例增大,服务密集性产业增多,会加大对办公物业的需求,促进中高档物业的消费,成为市场支撑的重要力量。同时由于市场客户的复杂性及国际性,对办公物业本身也提出更高要求,开发商必须立足市场,找准需求点,作好服务才能走好办公物业的发展之路。
另外,写字楼之间的竞争将从某种程度上转向品牌之间的竞争。这里的品牌包括两个方面,一是指项目自身的品牌或区域的影响力,另一个则是开发企业品牌形象。树立项目品牌形象关键在于:品牌的树立针对目标消费群,是对市场及消费者的深入研究了解;希望以品牌传达项目本身的基础——品质,项目的附加值—文化、创新、性格,及一种生活形态。具有个性的项目品牌不仅可以体现项目的特性,促进销售,同时可以提高项目的附加值达到提高整体收益的目的。上面提到了开发具有个性的项目,实质上也就是创造项目自身的品牌,而开发企业的品牌则是创造项目自身品牌的基石。开发商通过项目的成功运作,逐渐在购房者的心目中建立起可信赖的形象,再辅以适当的媒介宣传不断的完善这种形象。这种观念一旦在购房者心目中建立起来,实质上也就是向购房者做出了一种承诺,一种品质的保证。