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过去的2001年,人们对市场最普遍的评价是“更加理性”。理性,让开发者少了刚愎自用和蛮干的可能,让消费者免去自食冲动的后果。我们从建筑师对楼盘产生的前所未有的影响力中,从开发商对新型材料、施工管理、营销科学的热情中,从政府部门不断推出的管理条例中,从买房人口中娴熟的专业术语中,都能感到,面前的2002年,房地产即将迎来以科学技术为先导的产品时代。
孔晓:施工管理出细活
现在的房子比以前进步是不用说了,但许多房子经不起细看。特别是有些楼盘的概念和规划都不错,但做出来就感觉不够精良。这种感觉大都来自细枝末节,比如开关的位置,比如门的方向。可以说,尽管由于竞争激烈,楼盘在规划方案和户型设计上表现趋同,不过总的来说还是粗放型产品。这当中有施工质量上的原因,也有设计推敲不足的因素。许多设计院所的设计都从规范出发,有的也仅是不违反设计规范而已,人性化比较欠缺。因此,我觉得现在的市场,概念是必要的,策划是营销的基础,但要保证最后的产品是优良产品,必须还要有严格细致的工程管理。尤其是好的规划设计,就更需要好的质量控制。现在一些房地产公司开始将概念、细部设计与工程管理捆绑经营,我觉得这在将来会成为一种趋势。
张大立:设计师萝卜快了不洗泥
许多开发商都担心出现持币待购的局面,我倒觉得持币待购至少有一点好处,就是给设计师设计的时间长一些。刚才不少专家都提到房子设计的细节问题,我觉得直接原因是现在的设计师既没有时间去充分考虑自己的图纸,也没有必要努力琢磨细节。探究更深一层就是大多数设计院所还不愁生意。北京开工量大,设计师的需求也多,虽然有不少外来者参与进来,但毕竟是少数,还有大量的普通民宅需要本土设计师完成。因此,如果持币待购引起市场紧缩倒不失为一件好事,活少了竞争多了也许能刺激设计师更认真地推敲设计图纸。
徐晋平:智能化服务越来越有个性
现在智能化已经成为小区的必备条件,与前一两年相比,开发商对智能化的投入也理性多了。从动辄800万、1000万到现在的300万、400万,适用的保留,不适用的剔除。这都说明了市场的进步,不过现在的智能化主要用于“节流”,就是小区安保、节能、停车场管理等,较少在“开源”上展开思路。其实智能化的应用完全可以给人们带来生活方式的转变。比如外地一个小区与附近的普尔斯马特联手,实现网上购物,特价商品一点鼠标就知道。同样,办公自动化也开发的远远不足。我认为,今后智能化也要强调个性化,为特定群体订制智能化服务,比如会展中心的智能化、医院的智能化,甚至细化到外科手术楼的智能化。
魏晓东:取消婴儿和运动员的比赛
现在的购房者越来越理智,不再轻易被价格所迷惑,而是能够比较客观地考虑自己的目的和方法,今年消费者在商品房买卖方面的纠纷主要还是在房屋公摊面积、房产证办理时间、规划变更影响绿化等方面。由于目前买卖双方的差距悬殊,根本不在一个水平上,导致消费者一般处于弱势地位,就好像一个婴儿和一个短跑运动员进行百米赛跑,虽然规则规定必须是同时出发,距离相同,表面是公平竞争,但实际上显然婴儿无法取胜。北京市现行的商品房买卖合同增加的大量双方协商条款虽然是双方协商,但是实际购房过程中一般还是以卖方的拟订条款作为签约条款。针对这个问题,我认为郭玉涛律师的观点很对,需要政府做一些必要的工作,完善房地产市场的运作规则,将买卖双方放到平等的位置上,也就是说要对弱势的一方进行扶植和保护,以维持交易的真正公平。
刘志宇:物业管理就像开餐馆
相对来讲,房子的开发阶段要风光一些,开发商在路上,经常能看到这个小区我是开发商,那个小区是他建的等等;房子到了入住、物业管理阶段时,问题、抱怨就比较多了。尽管开发和物业管理的感觉不一样,但有一点是相同的,就是都属于服务性行业,服务性行业是永远做到最好的。因为服务性行业有一个特点是需求拉动型,人们的需求是多变的,就像开餐馆,你刚刚把粤菜做好了,大家又喜欢吃川菜了。物业管理也一样,要永远跟着消费口味走。