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知识经济或新经济时代,知识和一些间接提升产品附加值的其它因素也转变成资本以后,经济就会出现虚拟资本的运行形态。
当虚拟资本的营运占有一定空间时,所有商品的价格也会出现两种表现形式:其一是实物价格,表现为传统的成本+利润。其二是虚拟价格,表现为企业的知名度与信誉,品牌的知名度与服务等。
业内人士都清楚,房地产价格不管对开发商或是消费者来说,历来都是一个十分敏感复杂问题。之所以“敏感”,是因为开发商的利润、消费者的权益、政府的调控都与此有关。之所以“复杂”,是因为房地产业是国民经济的基本承载体,是在工业化城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业。由于其投资周期长、风险大、关联产业多、相对滞后等因素,使得房地产价格不像流水线上生产的产品,极易受供需关系的支配。但在虚拟经济的作用下,房地产的价格存在着共性和个性两个方面;共性表现出的是受市场供需关系平衡所产生的价格,而个性表现出的更多的是超越实物价格的那部分。因此,房地产的价格应该有两部分组成,即物业价格+虚拟价格。与其他行业相比,产生房地产虚拟价格的因素较多,粗略算一下,也有如下几点:
1、品牌虚拟。同样的地段,同样的环境,万科房价比你高出许多,他能卖出去你卖不出去。究起原因,品牌也。
2、地段虚拟。这种虚拟在房地产中表现的最为突出,同样的面积,同样的户型,市郊一个价,而市中心却能在此基础上高出数倍。探求缘故,地段也。
3、景气虚拟。这种虚拟在经济过热时最易出现。由于经济的高速发展使得消费者对置业充满信心,开发商对前景比较乐观。信心+乐观,在某种时候就会产生虚拟。
4、人文虚拟。古人云“宅,择也,择吉处而营之”。因此,被认为是风水地的楼盘价值可能被高估,而被认为是“凶地”的小区可能会受到置业者的抵制。同样,“择邻而居”,社区的文化环境与居民成分的差异,也会产生房价的虚拟。
5、导向虚拟。一个新的经济政策的出台,一个房屋政策的变化,城市大型基础设施的建设,甚至政府部门的搬迁,都会很明显地影响房价的预期,产生虚拟成分。
在实际操作中,消费者经常会有诸如这样的疑问,房地产的价格是市场的需求决定的还是开发商自己定的?加入WTO后中国房地产的价格是升还是降?实际上,我们在不经意间谈论的这些价格只是价格的一部分,有时是物业价格,有时则是虚拟价格,两者绝不混为一谈。对此,我们认为:
1、房地产的物业价格受市场供需关系的影响较直接,市场需求量大商品房价格就上升,开发商的利润也会随着增大。市场需求量减少,商品房价格会随着下降,开发商的利润也会下滑。从这一点来讲,房地产业正在从“暴利时代”走向“微利”时代。
2、房地产的虚拟价格的影响因素非常复杂,在此不可能做出太多的分析,但有一点可肯定的是它受市场供需关系的影响是间接的。因此,从这一点来说,具有品牌优势、服务意识、更新观念强的企业,同其他企业相比,仍然能有较高利润的空间。
3、除非发生大的外部条件的改变(战争,重大自然灾害,经济大幅滑坡等),房地产的物业价格只会上升不会下降。因为土地资源的利用对于人类来说,从来都是“稀缺”的。因为任何企业都是以追求利润为已任,从理论上推导,无利润的企业是不可能存在的。
现在,我们可以理直气壮地说,房地产价格一部分是市场因素所决定的,另一部分就是开发商根据当时的政治环境、经济背景、地段的升值前景、企业的认可度等因素自己制定的。我们平时所讲的房地产价格的升或者降,实际上指的是价格中的虚拟部分。这一部分上升时不封顶,而下降时却可保底,这条保底线便是房地产的物业价格。(宁建华)