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■旧房投资三特点
其实,二手房投资的赢利方式与投资商品房一样,主要分出租和出售两种。但与投资商品房相比,又有其投入少、风险小、收益相对稳定等特点:
二手房具有户型小、价格低、物业费低廉甚至不收、房产证办理快捷的特点,其可做投资的优势逐渐显露。一套目前二级市场上交易的两居室二手房,建筑面积大部分在60平方米左右,以4500~5500元/平方米计算,再加上各种税费及其他费用,总售价应在28万至35万元之间,而同样位置的商品房总售价大部分在二手房总售价的两倍左右。
由于投入的少,风险也就相应减少,这是其一,其二,以投资为目的购买的二手房,势必会选择地理位置优越、生活和教育设施齐备、社区成熟、价格合理的房产,这样可以保证其顺利出售或出租,其三,对于投资者来说,由于投入少,在经济、心理上的负担也相应要减小许多。
如果选择以出租为赢利方式,以目前一套热点区域的二居室二手房为例,其月租金在1800~2200元之间,此外,您还得到了一处房屋的产权。
■CBD周边出租好于出售
适于投资条件的二手房在本市分布比较广泛,大致在二环路以内,二、三环路沿线,地铁沿线等许多地区。
其中,东部CBD区域及周边地区,包括团结湖、三里屯、呼家楼等地区,由于CBD商圈的影响,以上地区的房屋出租必将引起投资者的关注,以目前租赁市场为参考,一套两居室,生活设施齐备,月租金应在2000元左右,(二手房售价应在4500~5500元/平方米)比较适合以出租为赢利方式的投资者购买,并且以上地区的房屋出租率较高,出租价格稳定,承租人多为白领一族,对房屋及屋内设施的使用均比较令人放心。
■中关村的旧房出租出售看好
以中关村为中心及其周边地区,包括厂洼、双榆树、知春里、学院路、上地开发区等地区。由于中关村独特的商业环境及文化教育环境,决定了其必将成为房产投资者眼中的热点区域,加上近期的大规模拆迁改造和上地开发区的日渐成熟,其房产的升值潜力愈加明显,该地区二手房对于以出售或出租为赢利方式的投资者均有可买性。如出租一套二居室月租金在2000~2200元左右(二手房屋售价在4500~5500元/平方米),承租人多为公司职员、大学生、外国留学生,素质比较高。如果考虑出售,应以中关村周边,如上地开发区等地为投资目标,该地区二手房目前售价在4000元/平方米左右,有一定的升值空间。
■单价3000元的区域升值快
北三环以外西三旗一带,随着上地开发区及中关村科技园区二期的建设加快,其所必需的生活配套设施在不断完善,交通更加便利,空气新鲜,更有得天独厚的教育环境的衬托,这一带的房产将越来越适于居住,并有相当大的升值空间。
石景山地区,该地区经过多年的建设发展,各种配套相对完善,区域内商场、超市等商业设施林立,生活便利。此外,交通是其一大优势:一线地铁及阜石路的开通,使许多购房者将此地区作为置业二手房的首选地,并且随着门头沟煤矿的停止开采及首钢的制污措施的推进,石景山地区的自然环境也得到了更好的改善。
另外,南三环一带,马家堡、角门、和义、南苑等地带的二手房也具有以上的各种条件,并且价格也应在3000元/平方米左右,社区相对成熟。
在这里,还要提醒投资者,如果您选择了出售为赢利方式,要考虑到目前北京市房地局规定,购房扣一年内再次交易的房产需缴纳交易价5.5%的营业税。