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住到郊区已成必然
去年秋季,北京楼市进入盘整期。许多业内人士认为,出现这种局面的主要原因是市场上住宅产品的有效供需不匹配,中档价位产品严重供过于求,而高、低价位房求大于供。由于土地成本的刚性限制,城市中几乎没有增加低价位住宅供应的可能。许多专业人士认为,解决有效供需失衡的最好办法是让大多数中低收入购房人住到开发成本较低的郊区去。
据了解,去年,随着北京城市建设从市中心向郊区的迅速扩张,以及大量低层低密度住宅开发的带动,京郊概念的四、五环一带可建设用地已基本被京内外的房地产公司圈占。眼下,万科地产已在京沈高速边黑庄户5000亩的土地上规划建造郊区住宅;珠江、合升集团在通州温榆河畔打造2000亩规模的低密度住宅;天鸿集团在长营乡规划了300万平方米的住宅大社区;华润置地在京城东、南、北三个方向的造镇计划也在紧锣密鼓中进行……不少专业人士预言:2002年北京的郊区化住宅将成为楼市最抢眼的亮点。
住宅郊区化已成为必然,然而今年即将开发的郊区住宅是否能与大多数中低房价的需求对位,成为众多购房人关心的焦点。
郊区住宅将分化翻新
业内人士分析,由于对郊区住宅需求的逐渐明朗,今后北京的郊区住宅会产生分化,产品将翻新。
协成企划总经理王晓航分析认为,过去的郊区住宅大致有两种:一种是依托于城郊主干道,为城里人找富人感觉而建造的高档住宅;另一种则是位于县城腹地(卫星城中),多为县里自助开发的低价、低档住房。而今后,新推出的郊区住宅将会根据市场需求有较大改变。高价位高档次的住宅仍会追寻着城里的高收入人群追求别墅的心态,不断推出形态各异的、高起点的,纯休闲、纯度假的精品别墅;同时,随着城市轻轨和高速路的修建,在一些城市边缘集团会出现普通收入者能够消费得起的,总价为30万至50万元,但并非单纯为价格便宜而建造配置、户型设计均具有持续性的好房子;郊区公寓很有可能多起来。
伟业顾问公司市场研究中心的李雪妍女士认为,京郊一些环境或区位具有唯一性的区块,会成为高品质住宅区(针对高收入人群),例如:温榆河地区及海淀山后区(自然环境独特,需要依赖私家车);而通州、京开路沿线等地有可能成为解决供求不匹配最早的地区;北京经济技术开发区则会作为中档住宅的一大供应区。
中原物业公司的销售总监殷则环说,市场产品与现实需求的错位,已经使一些发展商在规划设计上采取了反向思维的方式,即用房款总价控制户型面积,功能性、舒适性及可持续性将成为今后郊区住宅的产品定位及竞拼的热点。
一些专业人士认为,尽管TOWNHOUSE在去年出尽风头,有些具有区位优势的项目,如一栋洋房、时代庄园、亚运新新家园等销售情况很好,但这类物业由于是公寓和别墅间的一个变型产品,具有过渡性。在今年北京放松别墅用地及郊区公寓的冲击下,其有效需求会被分流,因此今年新“汤”盘不会很多。
低总价房到哪寻
伟业顾问公司李雪妍认为,城市边缘集团和基础设施条件改善明显的郊区是今年供求对接比较好的区域。今年绝对低价的项目不会很多,但相对低价的房子会大量涌现,即单价不是很低,但性价比很高,总价控制得比较好,在50万元左右的低密度高品质郊区住宅。
一些专业人士共同认为,东四环到东五环,四惠桥向东京通路沿线最有可能满足不具备私车的中低收入者的购房需求。王晓航认为,东坝、长营乡、定福庄、管庄土地规整、拆迁少,好规划;京东地区是北京消费增长最快的地区,住宅需求旺盛;大多拆迁户不愿到南城,而京西、京北的房价均比东四环和东五环要高;另外,方便的交通和完善的配套,使这一地区具备造城条件。
据了解,目前该地区除了已有的青年路小区、朝阳无限、美然百度城、天赐良缘等中低价项目外,今年该地区还会出现5000元左右/平方米的全装修项目北京奥林匹克花园、广厦集团开发的20多万平方米的小户型项目,珠江公司在定福庄开发的3000元至4000元/平方米的住宅项目,以及天鸿集团在长营乡开发的300万平方米的大型组团式住宅项目。
有消息透露,天鸿集团长营乡的项目与以往便宜房的概念不同,其配套设施将自成体系,该项目无论在价格定位,还是在产品定型及营销策略上,都会有新的创意。其项目推出后,第一年将销售20万平方米至30万平方米,可极大地满足人们外迁的需求。
除东四环外,京昌高速路、轻轨沿线、北边的立水桥、来广营一带也同样会推出一定量的30万至50万元低总价的住宅项目。
业内人士透露,大兴京开路周边今年的市场供量将达200余万平方米,但相对而言,这一区域交通、配套及人们的认知度比较低。
供需对位非一蹴而就
伟业市场研究中心一项调查显示,北京可承受单价在5000元/平方米以下的客户占54%,而可承受单价在10000元/平方米以上的客户仅占6%;从总价来看,对50万元以下的总价需求最集中,占35%,而可承受总价在200万元以上的客户仅占3%,需求群体主要集中在低价位。
由于需求的拉动,今年在交通条件良好的城市边缘集团会有发展商以大规模、大组团、薄利快销的方式打造低总价房。但由于北京的特殊地位,房地产市场也具有特殊性———即多年来支撑北京楼市的客户群始终不是北京的老百姓,开发商受利益趋使,大多不情愿建低总价房;另外,北京五环一带的交通等配套设施发展还相对滞后,这决定了大部分郊区化住宅的消费者还属于拥有私家车的中高收入者,这意味着住宅郊区化是一个需要一定时间的发展过程。有业内人士预计,到明年,市场的供需结构将有望得到较为合理的调整。(陆昀)