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“幸福,不就是一家人踏踏实实地吃顿饭吗?我们想安居、乐业,我们没有别的更多的奢求,安全、安定真的遥不可及吗?”在鹏润家园业主互助网站的首页,无奈的业主写着这样一段话。
新的一年刚刚开始,位于北京南二环的北京丰台区鹏润家园就因为业主入住问题与物业产生了矛盾,这次纠纷吸引媒体关注的焦点是小区的业主居然被保安殴打。这几天,鹏润家园漂亮的高楼以及临街的窗户上都挂满了“业主骗”“还我公道”“停止行凶”等标语,非常醒目。到记者发稿时为止,业主和物业之间还没有达成谅解,另据报道,警方目前已拘留了一名打人的保安部负责人。鹏润家园的案例体现了许多业主在协商未果的情况下的这样一种心态:他们已不愿求助于司法途径,转而诉诸于暴力手段。
上个世纪90年代末,深化住房体制改革的新政策,释放了第一轮居民购房的冲击波。这一购房风潮中的期房占到七成以上,大多在最近2年竣工入住。随着各类期房交付使用,入住和准备入住的业主们陆续发现开发商及物业管理方面存在的种种问题。在北京,中国第一商城、九龙花园、现代城等知名企业或楼盘发生了业主与开发商间的严重冲突,业界如此集中而严重的纠纷引起了政府、传媒与社会各界的异常关切,有学者甚至提出了“房地产业的信任危机”问题。
现在的问题是,“房地产业的信任危机”是怎样产生的?
开发商与买房人
游戏的潜规则
来自中国消费者协会的统计资料显示,消费者近年针对与房地产相关的质量、价格、广告、计量、交付等投诉连年上升,分别是:1998年1.89万件,1999年2.12万件,2000年2.22万件,去年前三个季度已达18592件。
中国消费者协会投诉与法律事务部主任王前虎说媒体说:“在投诉总量减少2万件的情况下,有关商品房的投诉量还是上升了5%。有关商品房的投诉内容也是方方面面,主要集中在产权证、广告内容不实、延期交房、面积误差、房屋质量、物业管理等六大方面。”
为什么会有那么多的商品房投诉?北京大学的经济学博士戴德余用信息经济学的方法对房地产市场上存在的问题进行了分析,在这个市场上,开发商对项目情况了如指掌,这就是卖者拥有的私人信息。买者则对项目的质量并不了解。换言之,在北京的房地产市场上,买者与卖者之间的信息是不对称的。在信息不对称情况下,卖者可以利用买者缺乏信息而把非常一般的项目经过包装作为好的项目卖出去。这就是说,拥有私人信息的一方可以以损害缺乏信息的一方为代价而获得自己的利益。这种情况在经济学上被称为道德风险,这就是房地产市场中投诉的“潜规则”,在这个游戏规则中,开发商和买房人处在不平等的位置上,正是这样的信息不对等和道德风险困扰着北京的房地产市场,所谓的“房地产业的信任危机”就这样产生了。
解决入住纠纷
出路在哪里?
今年的地产市场在入住问题上出了那么多的纠纷,很多开发商都感到有点措手不及。这让记者想到了去年的地产市场上,有一件为媒体所广泛关注的事情,那就是王海来北京楼市打假。在谈到这件事情的时候,戴德余博士认为王海打“假房”的经济学意义在于市场已经找到一种克服信息不对称的机制。
使信息不对称市场正常运行的关键是找到一种机制获得卖者的私人信息,并把这种信息交给买者。当买者和卖者双方信息对称时,市场就可以正常运行了。这种机制就是由王海这样的中间商对项目进行鉴定,这就获得了卖者的私人信息。在这种情况下,开发商为了更好地销售项目会主动提供私人信息,以减少鉴定项目的收费。买者只要看一看王海这样的中间商所作的鉴定就可以了解房屋的质量,放心地论质讨价购买了。
戴博士对记者说,买房的人不会为购买一套房子而去大学里再去补一个房地产专业的学位,因为这样做的成本肯定大于收益,是非理性行为。中间商就不同了,他们学习鉴定房屋知识不是为了一套房子而作鉴定,而是为很多项目作鉴定,这样就实现了规模经济。把学习所需要的成本分摊到每一套房子上,必定很小,而鉴定每一套房子的收费必定高于这种成本。他们的行为是理性的。中间商也就成为一种和其他获得收入的工作的职业。
当然现在王海在自己公司中只是成立了房地产投诉部,他所提供的鉴定在更大的程度上可能只是法律层面上的。但我们可以预见的是在北京的房地产市场上一定会诞生更多的从事房地产开发项目鉴定的中介商,因为市场有这样的需求。
中介是市场经济中构筑流通桥梁的核心力量。中国房协秘书长顾云昌曾指出,中国房地产业要与国际接轨,发展房地产经纪业是关键。从2001年12月下旬起,我国已开始对房地产经纪人员实行职业资格制度,并将此制度纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。地产经纪人资格制度的实施,使人们把对这一行业的希望投向了明天。(曹海涛)