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房价什么时候能降下来,始终是老百姓最关心的问题。
商品房房价为什么过高?一般的说法认为是由于房价中税费数额比重过大。为此,政府也多次出台减税政策,例如减免经济适用房住宅建设中的23项行政性收费等,1999年出台了《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》。至此,1996年起实行的契税已从占商品房市场价格4%的比例,降为占商品房市场价格的2%;到2001年底,政府又
降低契税,契税比例已下降到占商品房市场价格的1%。契税一再下调,老百姓购房的负担虽减轻了一些,但对于商品房价格的影响并不是很明显。
房地产税费重在何处项目
开工、建设、竣工阶段中的各种市政配套费交叉、重叠相当严重
以北京为例,细数房地产开发过程中要缴的税费是相当多的,整个开发销售过程中相关的税费种类不下100种。尽管不是所有项目都要交上所有的税费,但以普通住宅为例,税费的数额占开发成本的总额至少也占45%以上,有的要占到60%。商品房开发税费种类之多,数额之大,其它产品是无法相比的。
房地产税费多的主要原因又是由于重叠的税费种类太多。尤其是在房地产项目开工、建设、竣工阶段中的各种市政配套费交叉重叠非常严重。开发商除了交市政公用设施建设费(大市政费)每建筑平方米100元外,还要交自来水建设费(每建筑平方米12元)、污水处理费(每建筑平方米10元)、供热厂建设费(每建筑平方米30元)、煤气建设费(每建筑平方米29元)、绿化建设费(每建筑平方米8元)、公园建设费(每平方米绿地40元)、绿化补偿费(每平方米绿地240元)、路灯维护费(每平方米用地面积8元)、环卫设施费(每平方米建筑面积1元)、电源建设集资费(用电权费,每建筑平方米40元)等。
在房地产税费中,真正多的是“费”
而不是“税”。100多项税费中,只有12项是真正的税收类项目,其它90多项都是各种各样的费。税种的设立和税率的高低是比较稳定的,不会经常变动,而费种的设置和费额的变动却是不稳定的,经常变动和调整的。这种非税收入的增长过快反映了各部门在房地产业的收益中分一杯羹的现象非常突出。在这些部门中有经营性部门,也有行政部门。在诸多税费中,行政性收费种类不下20种。
税种设置与市场不配套
某些税费设置和调整不及时,不仅没有使房价下降,反而缩小国家对房价的影响力
税费繁多,税费种类交叉是房地产税费不合理的表现。这种表现的一个很重要的原因,是税费种类的设置和调整跟不上市场的变化。比如,北京市1993年制定的土地出让的基准地价至今还是出让土地的标准。土地市场价格早就变化了,可基准地价却没有改变。土地一级市场的价格不变,而二级市场即土地转让市场的价格却早已大幅度上升了。这就造成了国家土地出让的收益迟迟不涨,而巨额土地转让的差价落在土地倒卖的中间环节。由此也可以说国家降税的影响力远不如土地转手买卖价格上升的影响大,所以尽管政府一再降低契税,房价下降却不明显。从某种程度上说由于税费设置和调整的不及时,不仅没有使房价下降,反而使国家对房价的影响力越来越小了。土地转手频繁,反而使房价上升了。
税费种类的设置和调整跟不上市场的变化还表现在,直到现在有关部门还收取土地出让金、土地使用费、土地使用税,而这几个税种的课征对象、课征的标的完全是重复的。这种对土地使用行为征收税费混杂的现象,是过去土地使用制度改革过程中各阶段遗留的过渡性产物。这些收费项目没有及时调整,固然可以增加土地使用权出让的收入,但与基准地价调整停滞造成的土地收益的损失相比,可以说是捡了芝麻丢了西瓜。
再进一步分析的话,在开发商使用土地进行房地产开发时,即要交土地出让金,还要另外交各种市政配套费,在交了市政配套费和小区配套费后,还要另交公园建设费、绿化建设费、路灯维护费、暖气煤气等等各种建设费。这些费额最终都落在购房人身上。对于开发商的负面影响也是不小的。开发商要重复地到各部门交费、盖章、办手续,把时间花费在各种繁琐的手续上,用在与各部门的交道上,开发的成本、管理费用自然难以控制。
如此收费,难怪开发商多有不满,可见现在谈论房价高低,不能泛泛地归结为开发商或政府哪一方,而是应仔细分析,对各环节进行清理,税费设置应根据市场状况的变化调整,该合并的合并,该降的降,该调的调。如若不然,不光国家土地收益受损失,房价难降,市场红火不起来,百姓购房也得不到实惠。