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在新一轮行业竞争中,房地产产品将日益成熟,具体表现为:综合性、系统性、深入性
深圳房地产产品目前的基本特点,可以概括为:继承和发展了上世纪末的优良之处———庭院功能被进一步重视,并且开始由初期的“人工景观”,转向以自然元素为主构成庭院环境,开始重视产品基本功能的尽可能全面,注重产品综合环境的文化氛围创造等。
尽管这些努力还处于新产品开发的探索阶段,但比较以前,具有明显的进步。然而,综合评价2001年的深圳房地产产品,其品质上未有重大的突破———过多的概念炒作误导了缺乏产品评判能力的消费者,高成本并未实现产品的高品质目标,向购房者传递根本谈不上充分甚至还有严重不实的产品信息等。显然,这些产品开发中的幼稚表现,必然会在新的一年受到优秀房地产企业的高度重视,必然会在2002年的产品竞争中,被尽可能地克服。当然,深圳房地产产品不可能在短时间内走向完全成熟,但是,2002年,一定是深圳房地产产品品质必须升级的一年,房地产产品必将成为竞争焦点,这是深圳房地产业新的发展阶段的需要,也是全国性竞争的需要。“开发观念”将会大转变以谁的利益为“出发点”,显然是一个非常重要的观念问题。房地产产品开发计划的制定,是以居住者利益为前提,还是仅仅以开发商的利益为前提?这是一个看似简单,其实是一个复杂而深奥的问题。直观上看,似乎消费者与生产者之间的利益总是对立的,其实,生产者和消费者之间是可以实现双赢的,他们之间完全存在利益的交叉点。如果生产者是把购买者的每一分钱都花在非常恰当的产品制造上,而不是把购买者的钱,拿去制造“卖点”,以图哗众取宠的视觉效应,那么,消费者不仅愿意花钱,同时他会在心底里感谢开发者,因为它可以更好地“享受”产品,他会感受到购买这个房子“值”。然而,当前的一些开发商,在其产品开发上,分明是更多地侧重于自身的利益。因此,他们把一些钱用在制造概念上,挖空心思搞一些没有使用价值的“视觉效应”,不惜高成本堆砌一些莫名其妙的景观,花大价钱建造一些对居住者过日子毫无益处的装饰物等等。其目的是制造所谓的“卖点”,而并不是更多地关心产品是否符合未来居住者的日常生活所需、日常生活习惯和日常生活成本的要求。新的一年里,成熟的开发者会认识到,产品决策的出发点问题,是一个非常重要的观念问题,它决定着产品开发计划的决策原则,它最终决定着这一住宅产品的本质和品质。转变观念将是他们新的一年的首要议题,当然,像万科这样的企业,已经不是观念转变的问题了,他们是需要如何更加深入地———“从居住者出发”的问题。新产品向成熟迈进新产品的综合性趋势在新一轮行业竞争中,深圳房地产产品将继续向成熟迈进,这是必然的趋势。那么“成熟”将表现在哪些方面?这将首先表现在产品功能由“初级综合”走向“深度综合”。
当前产品的“综合性”还停留在主要功能和基本功能的完善配套方面,而新一轮产品的“深度综合”,将表现在两个基本方面,一是我们昨天创造的所有有助于产品价值提高的“概念”的全面综合运用,二是产品功能的进一步丰富和健全。这是由于居住这对新的生活方式的不断理解和认识的需要,也是由于人们的经济素质的不断提高要求产品具备更加全面的功能,再则是由于行业竞争的不断加剧,房地产产品的各项功能必然走向不断完善,同时必须不断增加最新创造的功能———由于社会的最新进步而产生新的家庭生活功能的需求。因此,产品概念的综合运用和产品功能的进一步综合,是新的行业竞争的必然。新产品的系统性趋势有了综合性功能的产品,并不简单地就会成为一个合理的产品,合理的产品,必须是这些功能———构成了合理的系统。
所谓的合理功能系统的基本特点是,功能之间产生了有机性的“关系”,比如居住功能、休闲功能、购物功能、娱乐饮食功能之间,是否构成了合理而流畅的布局和组合,是否建成了有利于居住者“生活秩序”的空间和平面上合理而流畅的安排。
像现在的一些庭院环境建设,虽然开始注重“自然”,但是,自然元素之间被严重孤立,植物、泥土、水和石头之间,没有任何关系,这实质上是根本没有形成合理的庭院环境的功能“系统”,因而不能发挥自然元素的良好环境效应。产品功能之间的系统性,各功能内部的“自我”系统性,将在新的一年里,得到有见识的发展商的重视和追求,是非常自然的。新产品的深入性趋势产品的深入性是在产品的系统性基础上讨论的,一是对产品各主要功能部分的深化,二是对产品细部的深化。
比如说产品周边的交通功能,一个郊区楼盘说他配备了住户班车,似乎居住者的交通问题就已经解决的了,其实居住者交通问题的解决不是那么简单,居住者的交通问题是否解决,重要的是如何把这一功能向深处去思考。居住者要的不仅是有没有交通的问题,而是交通通达度的高低问题,是指通过住区周边的———道路宽度、道路密度、公车站点数量、以及公交线路的数量,共同构成了所谓楼盘的“交通通达度”。按前一种理解,我们的要求是该产品是否具备了交通功能,而后一种理解便是产品功能的深化。房地产产品新的竞争趋势,将明确地表现在产品的环境功能、商业功能、休闲娱乐饮食等等综合配套功能的进一步深化,浮于表面的产品功能,将不大可能使产品更具有市场吸引力。(夏亚)