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居高不下的北京房价一直颇为各界瞩目。日前,深圳万科董事长王石说,2002年全国房价将稳中有升,但是北京商品房价格还有下降的空间。那么,实际情况究竟会如何发展呢?展望2002年,有下列因素将导致北京房价走低:
供大于求
房价要下跌,供应量增长必须超过需求量的增长。据悉,北京目前空置的商品房已接近1200万平方米,从1999年三天一个楼盘,到2000年两天一个要盘,再到2001年一天一个楼盘,新盘增长速度明显加快。据业内人士预测,北京房地产还有2600万平方米的市场空间。根据北京市人均18平方米居住面积的规划,5年内,北京要完成900多万平方米旧房改造、6000万平方米的住宅开发,也就是说,北京平均每人可以增加6平方米的住宅面积。目前北京人均住房面积已达到15平方米,6000多万平方米供应量的增长明显大于需求量增长,这将从根本上遏制房价的上涨。
随着房地产市场体系的逐步完善,个人购房已成为京城住宅消费市场的主体。去年前11个月,北京个人购房的比重占到了购房群体的95%以上。在相当长的一段时间内,危改户、拆拆户、无房户将构成北京住房市场的主流消费群体,他们大多是原有住房条件比较差的普通居民,中低收入,积蓄有限。开发商综合分析中低收入阶层的经济能力、住房需求、文化品位等因素后,针对这一消费群体定制了自己的市场目标,有针对性地调整自己的发展定位、供应定位和产品定位,就是要为主流消费群体提供中低价位的住宅产品。
政策成本下降
北京市政府有关官员证实,北京市从2002年开始将适当在供水、供电、供煤、通讯、污水处理和道路建设等市政建设方面加大投入,提供市政基础设施配套,这将在另一方面降低房地产开发商的开发成本。同时,针对项目审批手续多的现象,2002年北京将减少住宅建设项目的审批环节,进一步清理住宅开发过程中的乱收费现象,降低收费标准,降低住宅开发过程中的费用支出。同时,针对房地产开发企业将加强以下措施:严格新注册开发企业的资质标准审查,适度提高注册资本金标准;严肃注册企业年检制度;鼓励联合开发和企业兼并重组;在开发项目审批时,严格规定最低投资额、最低开发面积,以期达到规模经济和生态环境效益;加强对土地一级市场的调控力度,加大土地一级市场的执法力度来保持市场稳定,成立相应的土地储备、招商机构;逐步完善面向普通居民居住的经济适用房供应体系。
竞争加剧
2001年北京房地产市场吸引了不少外地企业,外地企业进京是因为北京房地产还有相当大的利润空间,目前运作的项目已渐露端倪,如上海上市公司世茂股份开发的总建筑面积118.5万平方米的北京呼家楼商务居住综合区、北京嘉利置地投资约33亿元发展的北京东三环九龙花园第三期的房地产项目等。
在北京做房地产最主要的是土地储备和项目运作资金。此前,外地企业进京虽然拥有相应的资金实力,但由于他们普遍拿地成本过高,开发时所要缴的各项费用也相对较高,利润空间上无法和长时间在北京本土作战的开发商进行竞争,所以他们会选择开发一些“短、平、快”的项目,对北京房价冲击不大。但从目前看,规范土地市场与国际惯例接轨将是大势所趋,北京成立的土地储备中心显示出了政府意图,平抑房价使土地走向市场,从政策上外地开发商也可以公平竞争获得土地,拿地成本差异消失。随着港、深、沪等地资金的涉入,他们将带来更新的管理模式、更低的成本、更精的楼盘和更激烈的竞争。随着2002年一些外来项目的开盘销售,价格战已经不可避免,这是“外来户”抢占北京市场的最有力的杀手锏。
消费者盼降
据搜房典型指数系统的“花少钱买好房,楼市关注普通人”大型市场调研活动结果显示,总价在30万元-50万元的住宅市场需求量极大,占到整个市场的四成多。在被调查有购房需求的人群中,44.7%的人选择总价在30万元左右的住宅;33%的人选择在50万元左右的住宅。从最畅销的住宅面积(80-120平方米)推算,每平方米价格应在3000元-4000元左右。另据北京市统计局去年下半年对1500户城镇居民购房意向的调查显示,在1500户居民家庭中,90%以上的购房者选择购买房价在每平方米4000元以下的住宅。
这一结果表明,京城主流商品住宅市场需求的特点已经逐渐明晰。现在已有种种迹象表明,京城楼市中普通商品住宅的房价重心已有了较大幅度下降,普通住宅项目正逐渐向消费“金字塔”的中下部移动。
开发商言降
降低过高的房价不是居民的一厢情愿,开发商也有同样的要求,因为只有住房价格的理性回归,才能全面启动住房市场。
北京万科企业有限公司销售经理张海民认为,2002年北京房地产将经受市场阶段性的考验,在这个阶段将会出现价格战,同时也会更注重产品品质和强化管理与服务。一些有投机心态的开发商和楼盘将会被淘汰出局。1995年,深圳已经受过如此市场考验,价格战导致房价跌幅达30%,而一些管理有创新、产品有创新的开发企业在经过这一市场洗礼后已经壮大起来。
深圳万科董事长王石认为,2002年全国房价将稳中有升,但是北京价格还有下降的空间,中间档位的价格下降空间最大,九千块钱左右的在销楼盘,应该是有15%到20%的下降空间。王石说,导致降价的因素有:一、不久前,国家宣布取消17项房地产税收,使房价每平方米降低了15元至60元;二、政府减少办事环节、公开人事程序和提高办事效率等举措,将大幅减少制度性因素造成的“交易费用”;三、房地产库存目前仍在持续上升;四、“入世”使房地产企业的融资渠道空前开阔。(铎声)