|
||||
首先,CBD本身是一个“因商而商”或“因商而住”的区域,就其发展动力而言,CBD应当先有写字楼,后有公寓;先有商务活动,再有居住活动;先有商务客户,才能有商务客
户的居住。所以,就目前的情况而言,北京CBD区域内的大量公寓供应实际上不是一种健康的发展状况,它的出现并非出于开发商的意愿,而多数是迫不得已。
目前北京CBD内的开发商大多不是超一流的开发商,所以,虽然他们明明知道北京目前的写字楼出租市场极为活跃,身处热地的高配置写字楼很容易租出好的价位,但由于他们自身资金的限制,多数没有实力将甲级写字楼开发至现楼阶段再进行销售。这样,即使他们准备开发的项目中有写字楼,他们也多数不会将写字楼物业列为首期开发的选择,而多数会选择能够进行期房预售、并且购房的按揭门槛相对较低的公寓物业进行先期开发。这种低成本启动、然后将未来的利润沉积于写字楼的开发方法,就单个项目微观而言,无疑是正确的。但是,当这种开发模式进而成为目前北京CBD区域内项目开发的主流模式时,CBD范围内就出现了太多的公寓项目,而缺乏写字楼项目。
针对这种情况,各开发商纷纷将自己的宣传口径转向,将自己的目标客户群不再定位于“因商而住”的客户,而是定位于那些豪门大户,并且将CBD渲染为房价最高的豪宅地段。
实际上,这完全是一种误导。因为CBD除了具有商务功能明显的特点外,还具有另外两大特点,那就是高层高密度和高房价。由于CBD是高密度区域,而且多处于市中心的繁华地段,所以其房价当然会比较高。但是高房价并不意味着居住的高质量。由于CBD内建筑密度过高,所以无论从何种角度讲,CBD都不会是一个适合人们永久居住的地方,更不可能成为所谓的豪宅区。