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■白女士成为宝隆公寓业主
去年2月28日,北京宝隆城房地产开发经营中心与白女士签订了《商品房买卖合同》,将宝隆中心一套房屋出售给白女士,总价款为49万余元。去年3月24日,在白女士与宝隆中心签订了《宝隆温泉公寓住户公约》后,白女士入住宝隆公寓。
■业主召集业主大会当了被告
入住后,白女士认为物业管理存在一定问题,经多次反映仍无改进,遂于去年10月27日和28日,在宝隆公寓1号楼一层电梯通道内张贴书面通知。通知说:“订于11月4日召开业主大会,请各业主参加。”去年10月27日,宝隆中心向白女士发出书面函件,要求其采取正当途径行使合法权利。次日,宝隆中心发表书面声明,表示欢迎各位业主就物业管理中存在的问题,采取正当的方法反映。同时指出,现宝隆公寓入住率尚未达到50%以上,所以还不具备依法组建业主委员会的条件,私下召集成立的业主委员会不受法律保护。未经公安部门备案批准,未经物业管理部门同意,不得在宝隆温泉公寓大堂或小区范围内,以任何形式公开集会。此后,宝隆中心又陆续收到白女士要求召开业主大会的书面《通知》,于是,宝隆中心把白女士告到法院。
■业主是否违约 双方各执一词
宝隆中心认为,白女士在宝隆公寓大堂内私自张贴通知,“召开业主大会”,鼓动业主参加,并串联业主拒绝交纳水、电、暖、物业管理等费用,造成我中心无法正常行使职能。因双方签订的《住户公约》第32条约定:“未经管理者同意,业主不得在公共地区从事搭建、张贴、悬挂、涂抹等行为”。白女士未经同意张贴通知,未经市房地局小区办批准和物业管理部门同意,召开业主大会,其行为已构成违约,通知中涉及内容又构成侵权。故起诉要求白女士立即停止张贴书面材料,立即制止召开“业主大会”,并要求白女士赔礼道歉。
白女士承认,通知是其所贴,但张贴的位置并非公寓大堂内,而是在住宅楼一层的电梯前厅,该位置原来一直是原告张贴各种通知、公告的公告墙。根据入住公约约定,电梯前厅不属于“ 公共地区”,我未在“公共地区”张贴通知,也就不存在违反公约的问题。另外,通知的内容是召集业主开会,集会自由是公民的民主权利之一。我没有串联业主拒绝交纳水、电、暖、物业等费用,亦未对原告造成侵权。
■法院认为业主行为违法
法院认为,双方签订的《商品房买卖合同》及《住户公约》有效。《住户公约》中约定“业主应维护公共地区及公共服务设施的正常使用,未经管理者同意不得在上述区域从事搭建、张贴、悬挂、涂抹等行为,确保该住宅小区优雅的居住环境”。因白女士在电梯通道内张贴了“召开业主大会”的通知,致使双方产生矛盾。双方争执的焦点是白女士张贴通知的电梯通道是否是公共地区与这种行为是否违反了《住户公约》规定。白女士张贴通知的行为未经有关管理部门授权或委托,也未经物业管理部门同意,且白女士对自己张贴通知的行为也未提供有力的法律依据,其行为在一定程度上影响了宝隆中心的正常管理工作。白女士认为宝隆中心在管理中存在问题,可通过协商或向有关部门反映。而白女士提出其张贴通知的地方不属于公共场所,缺乏法律依据,法院难以采纳。
■业主被判赔礼道歉
近日,法院作出一审判决:白女士不得在宝隆公寓公共场所进行张贴告示,并向北京宝隆城房地产开发经营中心口头赔礼道歉。