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前一段时间,由隆安律师事务所专职律师秦兵拟定的《204条购房补充合同》一经面市,即引发了轩然大波。围绕这一《204条购房补充合同》,业界人士展开了激烈争论,赞扬者称之为“良药”,反对者称之为“胡闹”。凡此种种,颇为耐人寻味。由本报主办的这一场专题研讨会正是在这样的市场背景下召开的。
秦兵:揭开“204条”出台的背景
秦兵讲述了撰写《204条购房补充合同》的原因:开始是基于自己工作的需要,后来发现有的消费者钱、房两空,处境很是悲惨,觉得有必要提供给社会更多细节内容,为购房者做一个参考。秦兵说:在总结了历次购房的经验之后,分析了很多案例,借鉴美国房地产交易过程中的经验,针对容易产生纠纷的几个方面进行了总结。归纳了200多条补充内容,希望以此为购房者提供一个思路,在谈判时考虑到自己有什么权利应该得到保护。
实际上,购房时签订类似于“204条”之类的补充合同一直是开发商与购房者之间一个难以解开的结。如果说,前些年开发商在房子不愁卖的时候不签补充协议还有相当多的主动权,那么,现在,在供应量持续增加,商品房竞争越来越激烈的情况下,购房者有了更多选择权,市场交易平台趋向于平等,开发商原来的主动权正在一点一点丧失。在这种市场条件下,“204条”的产生有其必然的基础,正如隆安律师事务所主任律师李京生所言:即便没有秦律师总结“204条”,也会有其他人来总结,秦律师只是顺应了这个趋势。一份合同引起社会如此大的反响,说明原有的合同已远远不能满足需要,大家都有愿望把责任规定得更明确。
张在东:要做第一个签“204条”的开发商
“204条”是从消费者关注而又容易忽略的地方入手,分为合同背景、套内空间、住宅质量、公摊面积、室内环境、建筑设备、房屋交付等26个部分,开发商是如何看待这些内容呢?
北京锦绣大地房地产开发有限公司总经理张在东说:“204条”刊出后,我接到了业界朋友的电话,大有恐慌之言。我看了“204条”以后,感觉到这个不是陷阱,而是把过去业主所不了解的地方说清楚了,事儿就怕事先说不清,双方说明白了就什么也不用怕了,到时候责任一清二楚,谁也不能推卸责任;而且我认为这些条款没有什么过分的,都是一个有良心的开发商应当做到的事情。
“204条”的提出对发展商也是好事。首先大家得看是什么样的开发商,有没有实力来开发房地产﹖是不是为购房者着想﹖是不是今天开发完了明天就不再开发了﹖有没有从长远的角度考虑﹖这个“204条”合同就是试金石,有的企业天天喊为消费者着想,但一到了签合同时就不敢签了。现在有了秦律师的“204条”,就清楚了,也让开发商知道从哪些方面来写合同。现在,可能有许多开发商不敢签“204条”,但锦绣大地敢签,锦绣大地将考虑用“204条”做成售房合同的固定补充内容。张在东强调:虽然补充协议涉及到许多住宅建设的技术细节,但锦绣大地有能力解决合同所涉及的问题。
傅占鹉:我们不会签“204条”
北京武夷花园房地产开发有限公司副总经理傅占鹉则明确表示,武夷花园是北京东部很有影响的项目,销售势头良好,但不会接受“204条”。如果开发商按“204条”签合同,工作量大,需要花很多时间,恐怕一天也卖不出几套房子。其次,作为规模大的社区,实行分期开发,武夷花园要建设的配套设施多,涉及的社会关系也多,说到细节,有些内容是开发商力不能及的,而是社会大环境所致,这在合同中根本无法约定。武夷花园小区里具备的设施和服务,我们就承诺,否则就干脆告诉客户没有。如果确实满足不了客户需求,客户可以再看看,等一等,等建好项目以后再作决定。也有故意刁难的客户。前一阵,一个老太太装修后,腻子从天花板上掉下来砸到头上,老太太哭着闹着要求赔偿损失。闹的结果是社区的品牌受到损失,房子的保值增值也谈不上了,大家一起受损失。
朱茂元:开发商不签补充合同有苦衷
无独有偶,研讨会上,对类似于“204条”的补充协议还有人持不同看法。
北京中伦金通律师事务所的朱茂元律师说,为什么对待《204条购房补充合同》会有截然相反的看法呢?一个开发商赞成“204条”,另一个反对。实际上大家都忽略了他们卖的房子不一样。锦绣大地房子起价每平方米7000多元,武夷花园房子的起价每平方米才3000多元,房子价格不一样,说明单位面积的成本是不一样的,技术含量也不一样。前者可以精雕细琢,有完善的设计,有非常好的施工组织,可以有一种非常好的质量保障体系,能够保障这个开发出来的房子物有所值。而后者是成本低的房子,在建造的时候要受到许多制约。两者的差别具体举例如:锦绣大地使用的中空玻璃是从德国进口的,而武夷花园使用的是国产玻璃,德国玻璃的密闭性要好得多,隔热保温的性能也好得多,那么,在签订关于室内保温的补充协议中,锦绣大地就具有明显优势。
反过来看,武夷花园由于是大规模社区,需要的配套设施多,有些具体的工程如市政供水、气、暖需要与有关部门协调,而这些环节最容易出问题,问题的责任不一定在于开发商。具体说:“204”条里的“供暖与燃气”方面的条款,不少开发商会有顾虑。
当人们的注意力集中在“204条”的同时,可能将高价房与低价房,小社区与大社区的差别忽略了。对条款的适用性要区别对待。在目前的市场上,开发商是一个系统集成商,相当于一个中介机构,综合了设计、规划、材料、设备、建筑等多种环节。朱茂元认为:如果有问题,第一步责任可能在发展商,但法律上如果没有给发展商提供一个出口的话,那发展商就憋死了。
王孚诚:合同签得越细越好
北京房地产协会的王孚诚的看法与购房者一致:老百姓可能用一辈子积蓄买一处房子,这不像买一件衣服、买一辆自行车那样简单。现在的情况是:老百姓处于相对弱势的地位,开发商拥有的资源、信息比老百姓要多。怎么样保障购房者的利益?合同就应该签得更细。房子的质量、房子的格局、房子的规模、房子的造价都不一样,不管是八千块钱一平方米,还是两千块钱一平方米;不管是铝合金门窗,还是空中花园,为什么就不能写进合同呢?合同签细了,毕竟是白纸黑字,就不会有许多纠纷了。合同不细,后来产生许多纠纷,往往说不清楚。没有证据,没有凭据,往往是购房者吃亏。
以日用品为例,不少商场都有退货的承诺。而商场退货,往往是商场与供贷厂家事先有约定,通常是由厂家来承担质量责任。那么,房地产是不是也该学学商场的经营模式,开发商在承担责任的同时,将责任分解到设计院、建筑商、材料商等责任方呢?
“204条”给我们带来什么
最近的北京房地产市场,纠纷不断,事故频生。一个越来越清楚的问题摆在了大家面前:市场的交易规则和管理规则迫切需要深化、细化。
北京隆安律师事务所主任律师李京生说:对“204条”的理解应该不局限于具体条文的意义,而是一种观念的改变。以前,购房者对是否有权作出约定、作出哪些约定并不是很明确。“204条”的出现告诉大家,合同不但能改,并且可以在“204条”内修改,“204条”的实质意义在于对原有合同文本的突破。
在新的一年,您认识到了自己的权利吗? (冯卫平)