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外资:入世带来奶酪
看好内地快速发展的房地产市场,在中国尚未入世前,外商皆已摩拳擦掌,进行布局。目前投资内地房地产开发的多以港商为主,欧美外商由于深知内地房地产市场发展快、获利低的情况,目前集中投资在内地房地产最弱的建筑设计及中介部门上。
内地房地产业界人士表示,由于之前投资房地产开发的港商亏损累累,在中国入世后港商卷土重来的方式应该会采取与内地房地产商合作的方式,欧美大型房地产开发商也会在入世后进驻内地市场,他们资金挹注的动向,将会使内地房地产市场产生巨变。
根据相关预测,未来五年内,中国内地房地产开发投资将达人民币(下同)3580亿元,平均每年增长7%。根据内地的规划目标,到2010年,建筑业当年完成的增加值将达到10亿元以上。目前中国房地产企业中,有外资参与的企业多达5000家,其中外商已达1200家左右,港、澳、台企业则占了3800家,占全国房地产开发企业总数的20%,全国年房地产企业利用外资已逾40多亿元。
在外商投资方式上,可区分为港商及欧美两部分。
港商:是甜是酸吃了再说
港商由于地利之便,集中投资内地房地产的开发,在投资额上也独占鳌头。港商投资内地房地产的狂潮从1992年开始,目前港商投资北京房地产业建设项目已达411个,合同外资达88.7亿美元,分别占全市外商投资房地产业72.2%和72.3%。
港商在北京房地产市场投资项目,著名如东方广场、新世界、罗马花园、冠城园、怡海花园、朝阳园、清芷园等。而一度破产清盘的玫瑰园别墅最早也是当时北京市最大的赴港招商项目。
香港的六大房地产集团——长实及和黄、新世界中国、恒基中国、新鸿基地产、恒隆集团、嘉里建设,更是各占一方。长实及和黄在内地经常联手发展地产物业,单是和黄在内地已持有400多万平方米的土地储备。近年其在广东的投资多以住宅项目为主,最著名有:深圳福田黄埔雅苑、东莞海逸豪庭及刚推出的珠海海怡湾畔。长实及和黄在广州主要是投资黄沙站地铁站项目,还联合广州城建总公司开发了天河怡苑等项目。
香港三大发展商之一的新世界发展姐妹公司新世界中国、恒基地产姐妹公司恒基中国及新鸿基地产,在内地持有土地储备达2200万平方米。香港业内人士表示,香港地产商积极开拓内地市场,主要是因为本地市场疲弱,内地发展大多是分期兴建,地价、投资成本及风险相对较低等,从而加速了香港发展商进军内地地产市场的步伐。位于上海市中心南京西路的恒隆广场,主要由香港恒隆集团投资兴建。开盘仅8个月,总建筑面积9.6万平方米的66层大楼,租售率已高达98%。不过,值得注意的是,自1992年以来,香港大的房地产商在内地的投资大多不赚钱,原因在于北京三个房地产开发商就占了60%的市场销售,北京市1999年注册房地产企业仅495家,而到了今年高达5000多家。
欧美商:目前还不合口味
有别于港商热中房地产开发,欧美外商深知目前内地房地产开发市场处于寡头垄断局面。所以发达国家的投资商进入内地房地产市场相当谨慎,主要以内地最缺乏的建筑设计及房地产中介为主。目前全球最大的225家国际工程承包公司中,已有140家在内地有业务。内地已批准了120多家中外合作和合营的建筑工程设计事务所。许多内地主要城市的标志性建筑不少出自国外建筑师之手,仅以北京为例,市场上的住宅房有10%以上为外商设计。前不久加拿大著名木制房屋供应商VICEROY公司与北京北美联合房地产开发有限公司签署联合开发合作协议书。根据协议,北京北美联合房地产开发有限公司将在两年左右时间里,向VICEROY公司购买上百套木制别墅。加拿大DFS史密斯卡特建筑设计事务所与北京玫瑰园签署规划设计协议。北京玫瑰园三期200多栋别墅将以典型北美风格出现。
投资房地产中介代理行的港商情况比投资房产开发要好得多。1995年进入北京的戴德梁行(当时名为梁振英测量行)现在在业内的名气已首屈一指。它在北京代理已有物业包括酒店、办公大楼、别墅、公寓、商铺和其他综合物业等达200多项,加上在建和计划中的物业,接近300项。在北京运作得很成功的另一家港资代理行是中原顾问,中原顾问提供的服务更专业,它甚至可以为开发商做投资方面咨询。(台湾《中时电子报》)