|
||||
—买卖管三方心态各异
物业管理公司从他现身的时候起,纷争似乎就从未休止。如今的暴力事件更让许多矛头都指向了物业管理公司。面对这个曾经令市场振奋、革新居住观念的舶来品,我们不禁要 问:物业管理究竟出了什么毛病?
本期嘉宾:
北京市房地局小区办主任刘志宇
北京市物业管理商会会长、均豪物业管理公司总经理于庆新
北京市房地局物业管理处处长助理邹劲松
建元律师事务所律师王建文
汇源律师事务所律师魏晓东
北京银达物业管理公司总经理助理张振秀
北京金罗马物业管理公司发展部副经理刘玉慧
自建自管后遗症的爆发
刘志宇:物业管理就是服务,服务是软性的,可以改变,可以改进,改变不了的是开发商建成的房子。物业管理的水平再高,但是房子已经建好了,问题已经存在了,只能留给物业公司解决。
主持人:说开发商的问题绝不是为物业公司与业主的矛盾找借口,的确有相当多的物管与业主的纠纷其实出自开发商。
邹劲松:我觉得应当把物业公司和业主的纠纷、开发商和业主的纠纷分开处理,不要搅在一起,而且无论是什么纠纷都应当采取合法的方式解决。
于庆新:开发商看待物业,就认为是自己的,哪怕已经卖了,还是自己的。业主也是,觉得花了钱了,就认为是自己的,这两种心态碰撞到一起,就很难不爆发矛盾。我不认为物业公司愿意闹纠纷,但是发生了,谁能够作为第三方来协调矛盾。开发商吗?业主很容易认为开发商和物业公司是一伙的,尤其是自建自管的项目。现在这种自建自管的项目在北京占了不少。
刘志宇:占绝对多数。像地下停车这种问题,其实都是开发商的垄断经营,就这么多车位,你不停就没有地方停,所以通常是开发商定价,物业公司只是被动接受,而且也很难避免开发商将停车用地挪作他用。
服务:有代价也有边界
主持人:掏钱就是上帝。业主买房、交了物管费之后,理所当然应该得到相应的服务。
刘志宇:服务是没错,但所有的服务都是有边界的,所有的管理都是有边界的,不可能想干嘛就干嘛。就像你买了机票上飞机,航空公司为你服务,也不能允许你打手机。
张振秀:就物业管理来说,水平和收费绝对成正比,不可能有超值服务。比如我们管理的小区中,保安人员得到的表扬信最多。与其他公司相比,我们公司对保安的投入也是比较多的。这些保安全都是复员军人。因此,业主应当意识到,质优价廉的服务是没有的。
刘志宇:物业管理,有时需要强制性的管理。比如停车问题,地面和地下都有停车位,地下停车位贵,大家都喜欢停地上,地上又不够,业主们无法自觉遵守先来后到,物业公司如果不强制管理,不能决定谁能停谁不能停,这就产生矛盾。
邹劲松:我觉得应当提倡业主的公众意识。有人需要保安,有人认为不需要,个人需求应服从公众的需求。小区的规则不应因一个人的不满意而改变。否则的话,或者服从,或者退出。发生问题纠纷先找业主委员会解决,只有有了公众意识,个人的权利才会得到大多数人的尊重。
物管行业缺乏市场意识
主持人:据我们了解,有的物业公司员工素质确实很低。有时候,物业公司不同的处理态度也可能导致不同的结果。
刘志宇:现在有一种误区,就是什么人都能做物业管理,物业管理不需要专业。我认识的一些开发商,如果项目卖完了,没有什么事情做就组建个物业管理公司管小区。市场化程度低是物业公司目前最大的毛病。
张振秀:对于房地产开发商来讲,自建自管便于在卖房时作出承诺,但由于缺少经验,后遗症会很多,因此,开发商最好选择有经验的物业管理公司来管理物业。
刘玉慧:物业管理是一个微利行业,同时应对市场风险的变数非常有限。现在的物业管理,给我的感觉是一种劳动密集性行业而不是技术密集性行业,没有什么专业化要求,什么人都可以干。不过事实上,目前由于职业素质导致纠纷的情况很多。
王建文:我觉得大多数物业公司服务态度不错,但服务质量差。就像买手机,小姐态度不错但什么也说不出来,现在更多是应提升服务质量。
邹劲松:物业公司的服务水平确实还要提高。我看过一些南方城市的物业公司投标书。内容非常详尽,员工宿舍的面积,灯的数量和瓦数都写在上面,精打细算才能为业主省钱。