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--相信法律规范市场
没有不可调和的矛盾
刘志宇:单纯就物业公司和业主之间,没有不可调和的矛盾。只要房子建得还行,制度可以改,人员可以换,没有什么不能商量的。
王建文:比如保安的职能。保安有没有权利扣押犯罪嫌疑人,比如有人偷东西,是等待公安人员来再协助查案,还是把人先扣起来,这种扣押算不算非法拘禁,换句话说,保安凭什么认定别人是犯罪嫌疑人。我觉得这种制度上的缺位让保安们左右为难,管也不是,不管也不是。还有物业公司与居委会的介定和关系,物业公司是企业行为,居委会是政府机构,企业服务收费是合理合法的,政府机构是公益性的,提供服务就不应收费。如果都服务、都收费,给人的感觉就很混乱。再比如商住房,许多项目物业收费的原则是办公的高、居住的低,可是物业公司如何区分业主的用途呢?我可以今天租给朋友办公,过些日子也许收回来自己住或在家办公,谁知道呢?我今天带了些香港的物业管理资料,都是一个朋友从政府机构的大厅取回来的,就像在银行那样自由索取,内容详细不用说,最大的感觉是这种告知原则不像在北京,政策资料都在某些人手里,必须要认识这些人才能得到资料。我想如果每个业主都很方便地得知自己的权利义务,也许许多矛盾根本不会发生。
主持人:虽说物业公司和业主不应有大的矛盾,但现实是许多矛盾最后都指向了物业公司。这至少说明了,物业公司一是非常需要专业化,二是亟待加强市场竞争意识。
张振秀:我们公司现在尽量提早介入物业管理,效果比较好,前几天接管了荣丰2008公寓,还请业主考察银达物业管理了四年多的东环广场,并专门开放了中水处理站、给排水泵房、主变电室、消防保安中央监控室和诊所等设施。业主们通过考察、提问,增强了解和沟通,也就很自然地和物业公司一块来想着怎么搞好公寓的管理了。
补偿的成本永远大于预防
于庆新:现在有的业主一发现问题就不交费。大家都不交费了,物业公司还接着服务,由此造成一种概念,认为不交费是对的,谁交费谁傻。看似占了便宜,其实不然。北京有这样一个项目,后来物业公司把业主告上法庭,业主不仅补交了所有费用,还要再掏一次设备费。因为小区的设备缺乏维护,消防系统、安全系统整个都坏掉了,需要重新置办,这笔钱到头来还是由业主来掏。
邹劲松:业主事后投诉的成本远远大于事前预防的成本。其实买房前考察一下房地产公司、物业公司,研究一下管理服务条款就能避免许多麻烦。有一个老太太到我这里投诉,原因是买了一套标价每平方米1000多元的房子,当时觉得便宜,没想到房价中既没有土地出让金,也没有管道费、大市政费等,补交完了就3000元多了。有时候打官司能够找回了正义,却找不回投诉付出的时间和精力的成本。此外,双方发生矛盾,我建议尽量先自己解决。有的业主打电话投诉,说物业费太贵,可是连物业公司的名称都不知道,也不先向物业公司询问就直接找政府,其实也许问一问事情就清楚了。政府有服务职能,但不可能大包大揽。
不能因为行不通就放弃法律
魏晓东:一些消费者有一个有趣的心理,就是买了房子以后,维护自身权益的方式好像就剩下一种,就是不交物业管理费,拿物业管理费来对抗许多不满、对抗任何矛盾,只要有不满,就不交费。即使事情解决了,又因为态度不好,或是时间长了,都可以成为不交费的理由。反正到了供暖的时候,不管什么原因一个电话就得给通,这是行政命令。多数开发商和物业公司都不愿意告业主,因为怕影响不好。
主持人:这也是一个成本问题。成立业主委员会固然可能解决问题,但是成立要有一定条件,还有一系列程序,成本太高了。打官司也一样。
于庆新:如果法律不能保护公正的话,极端做法一定会抬头。现在我们看到物业公司打业主的事件,同样我们商会也接到很多物业公司的投诉,有业
主打公司人员的事件,还有业主打发展商、砸展台的事件,如果业主胜利了话,那就意味着法律的失败:那就是说业主可以打,同样物业公司也可以打。原因很多,无法可依、有法不依,但是不能因为这样就不相信法律。我们应该永远提倡法制精神,不管遇到什么情况,都不能因为法律走不通就放弃法律。
刘志宇:现有法律解决不了问题,就应当修订和完善法律。