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伟业指数显示:2001年第4季度北京楼市综合价格(未包括远郊区县内销住宅)为7944元/平方米,与三季度基本持平;其中城八区内销住宅综合价格(即原内销住宅综合价格)为5861元/平方米,远郊区县内销住宅综合价格为2729元/平方米,两价格都有微幅上涨,反映在指数上则相对上季度没有变化;外销公寓综合价格为11657元/平方米,跌了1.2%;城近郊区别墅综合价格为12353元/平方米,跌了2.5%;远郊区别墅综合价格为7837元/平方米,涨了1.5%;写字楼综合售价为14233元/平方米,跌了1.1%;而写字楼综合租金为148元/月· 平方米,跌了2.2%,连续7个季度的上涨之势终于不保。
本季度指数的变化还反映出郊区市场的表现要好于城区市场,中低档的内销住宅类市场则好于高档的外销公寓、别墅和写字楼市场,反映出北京房地产市场向郊区化、平民化发展的趋势。
市区内销住宅:高位盘整
4季度城八区除了朝阳区价格略有下降,其他各区皆表现出不同程度的涨势,这一现象的出现主要是由于本季度新盘较少,而老项目随着销售周期的推进往往只涨不跌。即使是降价也是暗降,无法在指数中反映。
其中CBD表面炒作很热,实际到目前为止大型项目中只有财富中心正式动工,其他仍处于酝酿阶段。另外,朝阳区一些原有楼盘定位偏高,与实际需求相悖,一些入住纠纷的负面效应及项目分布密集形成的竞争状态都在某种程度上影响了价格。
海淀区内销住宅可谓一支独秀,价格上涨幅度最大。中关村科技园区的规划、入世后外资高科技企业的涌入、四环周围万柳社区良好的环境等都给此区域的发展提供了诸多利好因素。此外,宣武区价格综合指数转跌为升。主要是由于NOLITA和花市枣苑这样较高品质的地产项目的推动作用,加上政府不断加大危改力度和政策支持,使得南城的交通、商服等条件大大改善。
郊区内销住宅:区域分化
远郊区县内销住宅与上季度相比微涨。从区域上分析,昌平和顺义仍领先于其他区县。但两者有所不同,昌平上涨顺义下调。原因在于昌平区一些低价项目被市场吸纳,所占的市场份额缩小导致综合价格下降;而顺义区内高价项目销售情况偏好,所占在售面积比重降低从而拉低了价格。这说明郊区住宅正在呈现出越来越明显的分化趋势,不仅表现为东西南北大区域的分化,同一大区域内的不同小区域间的差异也日益突现。在此值得一提的是大兴区的稳步发展不容忽视,亦庄高科技园区的崛起激活了这个区域的房地产市场。由于其原来的开发程度较低,目前发展空间大,今后会有很多开发商“耕耘”于此,这也使北京南北偏差的现象有望得到进一步改善。
外销公寓:随波逐流
4季度外销公寓综合价格承袭了上季度的跌势。显示出楼市变幻对房地产高端市场的影响较大,公寓类项目已不能再像已往那样自恃身处高端,冷对市场走势,价格铁打不动了。
朝阳和海淀两区一直是北京外销公寓项目的集中之地,可以说这两区市场的表现代表了北京市外销公寓整体市场的表现,4季度虽然综合价格随全市综合价格一起下探,具体到各项目却是涨跌互现,说明即使大势不好,只要做出特色,一样能赢得市场。东、西城区因为少有新项目进入,各具体项目的价格也一直波澜不惊,显示此处并非公寓项目热点区域;崇文、宣武两个区外销公寓市场的走强多少给北京楼市寒冷的冬季带来了些许亮色。
别墅:近跌远升
4季度的别墅市场回复了近郊跌远郊升的势头。城近郊区中别墅项目越来越少,按说朝阳别墅市场的形势并不错,慧谷·根园、万科青青家园等都涨了价,但几个高价项目的退出拉低了指数水平;海淀区的圆明园花园别墅也涨了价,对本区别墅指数的拉高有一定贡献。城区的扩大虽然会大大完善此区域的基础设施,但区域环境也很有可能会因此而下降,而别墅最追求的就是环境和品位。目前城近郊区别墅的热卖有新入项目少,奇货可居的原因。但从长远看,别墅项目有逐渐淡出城近郊区的趋势。
远郊区别墅市场除昌平因几个项目降价拉低了指数以外,其他几区县的表现都还不错,其中水印长滩的高价入驻昌平,将给这一区域的别墅市场格局带来新的变化。
写字楼:跌势减缓
写字楼市场基本稳定,4季度写字楼综合售价微跌,但下调幅度有所放缓。西城、朝阳、海淀、丰台的写字楼价格相对稳定;而崇文和宣武表现出较大幅度的下降,这是由于这两个区域相对于其他区域写字楼样本量较少,一两个项目的变化就可能引起指数较剧烈的的波动,属于技术上的正常现象,并不表示整体市场有本质的变化。具体分析,崇文区主要是由于金融大厦变原来的零售为楼体整售促销,均价有一定幅度的下调而拉低了区内的指数。宣武区则是由于部分高档写字楼被市场消化,同时没有新项目跟进补充,导致指数的大幅下降。
写字楼租赁:自降身价
本季度写字楼租赁市场微降,平均租金为148元/月·平方米,较上季度下降2.6%。其中宣武和朝阳区出现了不同程度的下跌,主要原因是部分写字楼的租金下调,在整体楼市偏冷的影响下,写字楼租赁市场在近两年的回暖后又一次有所降温。