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据有关方面的消息,住房抵押贷款证券化已经陷入难产。从2000年9、10月间建行和工行相继宣布获准实行住房抵押贷款证券化试点到目前已经超过一年的时间,建行住房抵押贷款余额已经超过2000亿元,工行也超过了1600亿元,但住房抵押贷款证券化迟迟未见推出。从最初研究开始到银行开始操作资产证券化已经三年多,上报央行已经有一年的时间,而国外银行在住房贷款领域早已虎视眈眈,汇丰银行、花旗银行等外资银行都已经在中国推出了住房贷款项目。
国内住房抵押贷款证券化,最早是由深圳平安保险公司在1998年提出来的。同年,深圳市住宅局牵头,由建行深圳分行、工行深圳分行和联合证券组成研究组,于1999年初提出研究方案,同年3月上报审核。1999年4月,国家开发银行介入,同年6月深圳市政府介入,二者联合对此进行研究并在当年9月提出方案。但据说有关部门对此没有答复。
中国社科院国际金融研究中心的研究员庄先生认为,可能有两个原因导致建行的方案迟迟不能推出。首先是方案本身并不规范,与国际惯例存在差距。另外,对银行来说,推出住房抵押贷款证券化动力也不大。国外银行之所以推进证券化,主要是为了解决资金流方面的压力,将商业银行长期信贷资产转换为流动性高的证券资产,以解决商业银行资金结构不匹配的问题,防范商业银行的系统风险。而我国银行当前存款很充足,贷款需求不足,流动性没有困难。另外,推出了住房抵押贷款证券化,并不能降低我国银行的资金成本,增加银行的收益。既然压力和动力都不足,建行恐怕就不会下大力气去“攻关”。
国家开发银行深圳分行的包黎认为,目前,政府部门的政策对这项业务没有明确的规定,手续操作上和现行法律违背,新的业务监管也是一个难题,中介机构的实力和信誉等等将面临考验。另外,在现行财税上对此也没有规定,哪个环节该收税,哪个环节不收,按怎样的标准收,都不清楚。同时,现行法律规定,抵押权转移需要抵押人到场同意才能完成,如果实行住房抵押贷款证券化,要求抵押人到场极不现实。解决这些问题,要走的路还很长。
据专家介绍,资产池的构建是个难题。资产证券化过程是将进行证券化的资产转移到特殊目的载体(SPV)中,在国外,有专门对SPV进行规范的法律,在我国,目前缺乏对SPV进行规范的法律。无论是《公司法》,还是《担保法》,都没有对SPV进行规范。
建行一位负责住房抵押贷款证券化业务的人士指出,建行准备在没有法律规范的背景下推出可以实施的方案,在给央行呈报的住房抵押贷款证券化的方案中,实际上是在建行内部搞一个“壳”,将建行的优质资产——住房抵押贷款拨进这个特殊的SPV中。
专门研究资产证券的北大博士于女士向记者透露,建行搞这个内部SPV,除了想在现行法律下推出住房抵押贷款证券化,还有“肥水不流外人田”的意思,住房抵押贷款一直是国有商业银行少有的优质资产之一。
对于外资银行的冲击,一位研究WTO的银行专家认为,外资银行短期内不会影响住房抵押贷款证券化市场;外资银行竞争的领域主要是批发性业务,要开展住房抵押贷款或积累一些住房抵押贷款还需要较长一段时间,国内银行不会轻易把优质资产卖给外资银行。
据庄先生介绍,倒是国内的券商已经开始找商业银行寻求在住房抵押贷款证券化方面的合作机会,将来真要卖住房抵押贷款证券,别忘了给券商分一杯“羹”,券商经纪业务也想寻求新突破,应对入世后外国金融机构和本国同行的竞争(李红)