|
||||
新年刚到,消费市场就被企盼已久的汽车降价闹得沸沸扬扬。与此同时,消费者们也捂紧钱包在观望:今年的房子,是不是也能降点儿价?但房子毕竟不是车子,包含着使用和投资双重价值,北京的房子若说降价,真难!
看着“指数”说不出“房价”
2001谁曾降价?
2001年北京几个流行的房地产指数大多是先扬后抑,这似乎构成了2002年楼市降价的充足理由。但正如康正房地产评估事务所所长齐宏先生所说,即使以多年的房地产评估专业经验,也不能简单地说北京的房价是“降”、还是“涨”,房地产的区域“分异性”已经明显加大了。以前我们说涨价,那真是全市范围内在涨,现在不行了,有的地方在涨,有的地方在降,有的地方不涨也不降,甚至同一个区域,由于项目的品质各异、上市的时间有先有后,也都会出现较大的差别。
显然,单一的综合指数实在不能概括整个市场的全貌,更不能代表任何单个房地产项目的价格走势,从1997年以来,房地产各大综合指数显示出来的房地产走势几乎都是在一直下滑的,但是我们却说不出几个降了价的项目名字来。而今市场已经呈现出多元化形势,我们不能再看着指数的走势论说房价的涨跌了。
作为多年的房地产市场研究专家,伟业顾问公司房地产研究中心主任李雪妍女士对明年的房地产市场形势依然持乐观态度,她说:伟业指数趋势下滑并非由于各个楼盘的价格下调,而是由于市场供应结构出现了较大变化,即出现了一些规模较大的中低价位楼盘,或者是一些高档楼盘售完之后退出了市场所形成的。我们确实还没有看到哪个项目真正降过价,一般都是新开盘的项目低价入市,另外还有一些项目是尾盘清仓,这都是正常的调价行为。
论据之二
地价没降品质提高
房价怎么降?
由于与汽车、电器等日用消费品有着本质的不同,房子的成本价格刚性很强,其价格浮动是非常有限的。一套房子的定价一般是由土地价格、建筑成本、销售成本和利润等几部分构成,齐宏所长认为:北京市土地价格已经走向市场化,即土地价格基本由市场供求形势决定,北京的地价几乎没有降过,而市场竞争的加剧使开发商越来越重视项目品质,提高项目品质必然要提高建筑成本。二者相加的和效应使降价本身变得非常困难。开发商可能会在项目还未建成的时候让利,也可能会在成本收回之后的尾楼销售阶段倾销,却不太可能赔本赚吆喝。
实际上,随着购房主体由集团购买为主变为以个人购房消费为主,房地产市场价格已经有了实质上的降低,只不过这种降价的表现形式并没有体现在价格的变化上,而是体现在同档次房地产产品品质的提高上。以前我们是“刨个坑也能卖钱”,现在开发商要“看客户的脸色”行事了!北京万科房地产开发公司的副总经理陈昕表示,今年万科会将开发重点放在提高在建项目的品质上,通过环境营造和进一步提高物业管理水平来提高项目价值和市场占有率。
论据之三
宏观利好
微观需求仍然旺盛
找不到降价理由
要评说房地产市场,我们就必须看看世界经济大势、国内经济形势和北京城市发展建设趋势。扳着指头数一数,无论从哪个方面讲,外部条件好像都还有利于北京的房地产市场发展:
——国际经济经过剧烈动荡之后,明年将会止跌回升;中国在全球经济衰退的大势下仍然保持着每年7%的高增长率,已成为世界资本的避风港,对外资投入有着巨大的吸引力;
——加入WTO以后,中国的各项政策将逐步与国际接轨,外资企业大举进入中国的迹象在2002年年初已开始呈现届时商务设施的发展将带动巨大的市场需求;
——奥运概念的强力支持将促使北京加快城市建设步伐,改善交通状况和居住环境,使居民生活品质大幅度提高,会吸引全国乃至全世界更多的人来北京投资置业;
——国家宏观调控仍以加大投资和拉动内需为主,房地产个人消费仍是今后国内经济发展的重点方向;金融机构经过一段时间的经验积累之后,已经逐步调整和规范到正常发展轨道,今年中国人民银行将继续保持货币信贷总量的适度增长,以加大对经济发展的支持力度。房地产个人信贷作为银行新兴的支柱业务品种,必将成为今年的重点发展对象;
——无论是单价在4000元以下的普通商品住宅,还是高价位的商务公寓,在北京都存在着巨大的供给缺口,严重供小于求的局面是房价低开高走的最好理由。本报实习记者赵秉杰
采访后记
有房堪买直须买
莫待无房空叹息
正如李雪妍主任所说,房地产市场的良性盘整将有利于房地产市场的正常发展。经过2001年下半年的盘整之后,北京的房地产市场已经开始进入了理性消费阶段,好房子越来越多,房价也正趋于合理,市场将一如既往地向有利于消费者的方向发展下去——有钱不愁买不到好房子。只不过买房不要像买车那样,看到好的也非等到“降价”再出手,那样恐怕就真要和好房子擦身而过了。