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目前,京城楼市进入新的盘整期,产品结构、市场结构将进一步进行调整,调整应从中低收入居民出发———
为什么要采用住房分类供应体系?
1998年7月国务院《关于深化住房制度改革加快住宅建设的通知》中,决定在我国实行 住房分类供应体系,这是一个借鉴国外经验并结合我国实际而做出的规定。在我国实行住房分类供应体系,主要有以下几条原因:
(一)实行住房分类供应的主要内容,是要求高中低收入者都用商品房价格(含经过优惠的经济适用住房的商品价格)去购房或租房,有利于逐步实现住房商品化的房改目标。
(二)实行住房分类供应,使高中低收入者进入市场,经过挑选购买或租赁住房,既能提高居民对住房的满意度,又能活跃住房市场,有利于住房市场化。
(三)实行住房分类供应,要求高中低收入者都要“尽其所能”地参与住房消费,加上政府提供适度的社会保障,有利于激活消费,增加住房投入,加快住房建设,提高居住水平,实现“人人享有适当住房”的目的。
(四)实行住房分类供应后,由于政府对中低收入者的住房提供了适度的社会保障,就使政府对中低收入者住房的户型、房价和房租进行调控,有利于调节住房供应和平抑房价。
与各国推行的各种住房供应体系相比较,实行住房分类供应是优点较多的一种体系。它的优点对于克服我国旧的住房制度的诸多弊端,有着很强的针对性。因此,我国在截断住房实物分配的同时,决定推行住房分类供应体系,既是从我国实际出发的最佳选择,又表明了我国政府致力于全面解决住房问题的决心。
住房分类供应为何定位于中低收入者?
据1999年国家统计局的统计,当年城镇人均可支配收入指数为1978年的360.6%,说明经过21年的改革开放,我国城镇居民的收入有了很大的提高。但从户均收入情况来看,仍然没有完全摆脱低工资制的影响。当年,国家统计局选择了40044户居民收入进行抽样调查。这份调查是用西方国家通行的高中低收入者按20:60:20的比例来分类的。按此调查结果的户收入(注:原调查只有人收入,这里是按每户3口人换算成户收入并进行上下限推算的)情况是:20%的低收入者年户收入在13600元以下;60%的中等收入者高低限在13600元至23000元之间;20%的高收入者在23000元以上。这个抽样调查的中等收入者的高限只有23000元,如按生活水平衡量,只能计入低收入者的范围。这个抽样调查的高收入者年户收入为23000元以上,收入的起点实在不高,很可能也有一部分要计入中等收入者的范围。这个抽样调查可以证明,由于长期实行低工资制的影响,我国居民平均收入水平仍然很低,占比重最大的是低收入者,中等收入者的比重还很小。因此,不能使用西方国家20:60:20的比例来划分我国的高中低收入线。据1999年的统计,我国年收入百万元以上的富翁为300万人。其中固然有少数收入在千万元以上的大富翁,但其中也有相当一部分为一百多万元的富翁。一百万元换成美元只有十二万多,刚刚超过美国有些城市的中等收入者高限12万美元。当然,从我国的国情出发,百万元以上的收入者应是名副其实的富翁。如把这300万富翁算成300万户,也只占城镇居民户的2%,比重是很小的。
近年来北京市确定,把户均年收入6万元定为北京市的高中等收入者的分界线。如果按此计算,则我国户收入超过6万元的高收入者可以达到10%。
国家信息中心在今年发表了一个资料,他们预测到2005年,我国名副其实的中等收入者,将达到20%。
按以上资料推算,到2005年,在我国居民总数中,年收入在6万元以上的高收入者占10%,中等收入者占20%,低收入者占60%,最低收入者占10%。如果生搬硬套西方国家的办法,确定我国的经济适用住房只供应占居民总数20%的中等收入者,显然是不合适的。而将经济适用住房的供应对象扩大到中低收入者,其比重就可以占总户数的80%左右,既符合经济适用住房要面向大多数居民的原则,又适合我国的国情。这里还要指出的是,经过21年的房改,我国的低收入者都已经有房可住。特别是大多数按房改政策购买了公房的低收入者,他们可以卖掉现有住房去购买大一些或者新的住房,从而具有了住房梯度消费的能力。因此,确定对中低收入者供应经济适用住房,是从我国实际出发的正确决策。
还有一个重要原因是,推行廉租屋属于政府行为,要由政府拿钱出来对廉租屋实行房租补贴。考虑到各地政府的经济实力不够强,无力承担对全体低收入者(特别是我国低收入者的比重很大)的房租补贴,因而确定当前一个阶段廉租屋只适用于占居民总数10%的最低收入者,这也是从我国实际出发的正确决策。从近几年的实践来看,对最低收入者的房租补贴也要分几个步骤才能到位。北京和上海的办法是,第一步先解决占居民总户数2.5%的双困户,这一步又采取了分批实行的办法,可能要用好几年的时间,才能全面地解决双困户的问题。然后进行第二个步骤,解决占居民总户数5%的困难户的房租补贴问题。最后才进行第三个步骤,解决占居民总户数10%的最低收入者的房租补贴问题。
怎样解决经济承受能力问题?
要彻底地解决经济承受能力问题,主要靠以下两条:
一是要靠持续地发展国民经济。据测算,如果我国的国内生产总值能够持续地保持7%的年增长速度,到2010年就等于2000年的200%,到2020年和2030年就等于2000年的400%和800%。也就是说,2000年人均GDP超过1000美元的城市,到2020年和2030年就可以超过4000美元和8000美元甚至超过10000美元。如果城市居民的收入也同比例的增长,到那时,我国具有与西方国家消费能力相近的中等收入者占居民总数的比重,将会上升到40%以上,问题就比较好解决了。
二是要在发展国民经济的同时,建立起与市场经济相适应的工资制度。目前我国的工资制度,还存在着较多的“大锅饭”,档次拉不开,不能体现按劳分配的原则,也不利于推行住房梯度消费。从1999年的居民收入抽样调查资料可以看出,收入者中的60%的居民,高低限为人民币13000—23000元,相差不到1倍,这种收入差是很难形成住房梯度消费的。而美国许多城市1998年中等收入者的高低限为2.4—12万美元,相差为5倍。其中占中等收入者20%的年收入9—12万美元的居民,有能力买得起新建的每套200平方米以上的住房;而收入2.4万至4万美元的居民,一般只能买得起每套在100平方米以下,小一些、旧一些的住房;年收入4万至9万美元的居民则有能力买每套100至200平方米的住房。这样就形成了一个多层次的住房梯度消费结构,并使每年有10%左右的居民进入市场卖房和买房,投入大量住房消费资金,加快住房建设,繁荣住房市场。
从长远发展来预测,经过持续地发展国民经济和提高居民收入,预计在21世纪中叶,我国就有可能进入富裕国家的行列,并可以按高中低收入者实行住房分类供应。(包宗华)