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南山区房地产这两年呈现出蓬勃发展的势头,从深圳整个城市规划布局的发展看,先罗湖后福田再辐射到南山是大势所趋,可以说,深圳城市建设经过这10年的发展,对南山的重点建设是客观需要。1月22日,本报记者就南山国土规划及房地产的发展方向等问题,采访了深圳市规划与国土资源局南山分局局长王幼鹏。
从沉寂到大热
据王局长介绍,5年以前,麒麟立交桥所在的这片区域还是一大片菜地,南山许多地方还是道路狭窄,南山被戏称为“城市里的农村”。分局刚成立时,南山最高的楼还只是现在海王大厦对面一幢9层楼高的建筑。深南大道的修建、滨海大道的开通,最大的受益者就是南山,它们缩短了南山区与深圳市中心区的距离,20分钟的车程解决了南山房地产发展的瓶颈,现在,即将上马的深港西部通道对南山房地产发展肯定是一个良好的刺激。
从2001年看,南山区商品房市场活跃,去年全市通过招投标方式出让的土地,南山区占的份额最大,仅一个“红树湾”的出让量就将是这两三年的重中之重。南山有填海区、有口岸,从深圳建滨海城市的出发点看,中部沿海地区(南山区就在这个区域)开发力度会很大。
目前南山房地产均价在4500~5500元/平方米左右。随着南山的发展,房价应该还有很大的上升幅度。去年批准的商品房预售项目是45个,面积147.7万平方米,包括办理按揭贷款、三级市场交易的成交量在150万平方米,销售金额达到70亿元,整个房地产的总量比上年增加了50%以上。
有序开发南山市场
在南山区房地产这样一个快速增长的情况下,政府部门更要对整个市场加以规范,有序开发、合理规划是政府、全体发展商乃至全社会都关注的问题。南山分局努力做到转换政府职能,以服务意识作好南山区房地产的规范和引导,政府部门的高效服务在中国加入WTO之后尤为重要。南山分局早在1996年12月1日作为第一个开设窗口服务的分局,与市局的窗口同时“开张”为市民服务,窗口引入创建青年文明号的做法,从科室到窗口态度转变,把直接面向市民的窗口看作国土系统的形象工程。
据王幼鹏介绍,为了更好地服务市民,南山分局开设了从电话预约———上门收件———提前审核———现场发证的服务。2001年,南山分局在发放房产证、楼花按揭、现楼抵押和注销抵押等方面工作涉及到千家万户(有36000户之多),金额共计110亿元。
据王幼鹏称,2002年,南山区的规划重点是前海、后海的配套建设、南山商业文化中心的商业配套建设、蛇口和南山旧城旧村的改造工程等。对于西部通道、物流中心、大学城、高新科技园区的建设,政府的重点投资将在3至5年内落实。红树湾拍卖成功可以看出南山的潜力和开发商的信心,2002年到2003年将会继续开发这一热点片区,其开发量和开发的档次上都是深圳中部沿海地区的风向标。另一方面,土地出让计划主要在集中新的地块出让和盘活原有土地方面。
两大“中心”一个“基地”
深圳市和南山区政府把南山区定位为“高科技基地”、“物流中心”、“旅游中心”进行重点发展。尤其是高科技发展对房地产的促进十分重要。深圳市目前最成功的高新区在南山,原先这里也存在一些违章建筑,南山分局与区政府合作在高新区建立了一个“无违章示范区”,现在,小区4平方公里、大区8平方公里的范围内基本无违章建筑。国际的大财团、国内外大公司被高新区蓬勃向上的生机所吸引,来自香港以及海外高科技人才纷纷回流,他们在南山就有了居住和生活的需求,形成了南山房地产市场的重要消费群体。
南山的历史古迹加上华侨城、世界之窗和民俗村等构成了南山区新的人文景观,南山区还将构建大学城;市政府、区政府计划把南山区西部建设成物流中心,这将是一个海陆空一体化的中心,包括港口(蛇口港)、陆路交通(深南大道、滨海大道、深港西部通道等)以及直升机场、离南山很近的宝安机场等等。到机场20分钟的车程、到火车站也是20分钟的车程———南山的地理位置决定了物流中心将是一个辐射珠江三角洲、甚至到东南亚地区的国际化物流中心。说到底,物流中心和旅游中心的建设就是聚集人气,人多了房地产自然会蓬勃发展。
另一方面,这两大中心、一个基地的蓝图必然对南山区的基础建设提出了很高的要求,加快道路建设一直是我们的工作重点。从1998年到2000年,每年有4000万到6000万的市政建设资金投入到南山区道路、立交桥等交通基础设施的建设。
从时间看,南山区房地产起步时间比较晚,这恰恰形成了南山的优势:土地储备充足,城市规划起点高,发展潜力大。现在房地产开发出现了一个新局面,在按揭贷款买楼日益家喻户晓、深入人心的今天,金融机构更加积极主动地介入房地产开发,资本运作和房地产融资力度进一步加大,有利于房地产企业做大做强。南山区现在已经有50多家开发商角逐房地产市场,大开发商有华侨城、招商、中国海外等等,南山区房地产出现了大量品牌化、实力强的房地产开发商,不论从建筑设计、环境设计都吸取了国内外同行的长处,住宅设计可以说是全国最新颖、最开放的。
相关链接
南山区
南山区在深圳市的区位优势十分明显:土地资源丰富,与香港隔海相望,远洋航线、内河通道和陆路交通干线交汇。在深圳与周边城市的空间走向上,特别是在以区域性交通、金融、信息、商贸为主要内容的物流走向中,南山区占据着战略性的重要区位。20年前,南山区没有一条市政道路。如今,滨海大道、广深高速公路、北环路、平南铁路为骨干的西部交通干线网已经形成,东角头、蛇口、赤湾、妈湾等几大港口成为运输繁忙的重要港口。20年来,南山区以港口枢纽为主的物流运输系统已基本形成,交通、物流企业、各类市场和配送中心为内容的物流营运体系日益发达。2001年10月,筹备已久的深港西部跨海大桥破土动工。5年后,深港西部跨海大桥建成后,从蛇口到香港新机场仅需35分钟左右,往返深港两地车流量将有62%以上经过跨海大桥,成为深港两地交通大动脉。
深圳西部“硅谷”
全区已涌现出一批在国内叫得响的科技明星企业:华为、长城、科兴、方大等;一批国际知名的跨国大公司和大集团纷纷落户南山,如朗讯、爱普生、康柏等,并形成以计算机、通讯、微电子、基础元器件、激光、新型材料和生物工程为主导的高新技术产业群。区内形成计算机、通信、微电子及基础元器件、生物工程等6大领域的高新技术产业。
从数字看发展
2001年,发放房产证18087本;楼花抵押2150宗;现楼抵押3171宗;注销抵押3000宗。成交规模:办理二级产权证13454本(面积1,400,000平方米);办理按揭贷款12,000宗(面积121万平方米);三级市场3300套(26万平方米)。(数据来源:规划与国土资源局南山分局“窗口”初步统计结果)
南山的功能定位
1月10日下午,南山区区长李锋、副区长黄建友到南山分局调研指导工作。李锋指出,南山分局近几年来为南山区的经济发展和城市建设做了大量工作,南山区在功能定位上要建设成为高新技术产业基地、旅游基地、物流基地、教育基地和深圳西部的重要港口,南山区的城市规划和建设要紧紧围绕南山区的功能定位来开展。李锋长要求南山分局近期要配合搞好旧城旧村改造、南山区商业文化中心区的建设、南油市政配套设施的完善、蛇口老街的改造和对旧城区外观的改善等工作,旧城旧村改造要坚持统建,实现住宅的公寓化。